-5%
-0.400%
-5%
-1.000%
-5%
-0.750%
-5%
-0.500%
-4.300%
R3:7550元/平方米
R2:7370元/平方米
R1:6790元/平方米
酒店式公寓现时均价
比较内容
区域位置 周边环境 交通情况 项目自身品质 物业管理公司
合计
感性达利（A） SOHO时代（B） 永兴富邦（C）
2600-2900 4100-5100
5100或以上
3300或以上 2700-3100 3300-3700 4500-5000
地上4-5层 地下1层，地上4-5层，无塔楼 地下2-3层，上部4-5层、20-30 层办公塔楼 家乐福、百安居 无星级 无星级 不包括精装修及家具
5000-8000 不包括精装修及家具
？ －－ －－ 10700 9500 9500 －－ －－ －－
7300 7000 10000
－－ 9800 9000 12000 8500 －－
6100 －－ 7700 －－ －－ －－ 10000 －－ －－
平均价格 升幅
10000 7％
9342 18％
7933
2-3公里
范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示
序号
工程类别
7 办公楼
8 商办楼 9 体育健身俱乐部 10 商业
11 旅游酒店
平均造价（元/平方米） 多层（无地下室） 1300-1600 多层（有地下室） 1700-1800 高层（中低档） 3600-4100
高层（中高档） 5600或以上
超高层（高档） 8600-10100
备注
地上4层
地下1层，地上6-7层
如何进行项目价格定位
房地产价格评价
分析方法——项目价格定位体系
整体发展原则
比较法、成本法、收益法、 假设开发法、长期趋势法
定价方法的选取
成本加成原则
定价原则
现实价格
上市价格
市场比较原则
价格影响因素分析
规模、开发时机、营建标 准、机会成本……
成本加成法
【定价思路】
成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修 正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本）
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
拟合 程度
比较 系数
0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102
1.05 0.1575 1.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1
0.15
0.85 0.1275 1.05 0.1575 1.1 0.165 1
比较 系数 0.578 0.05 0.08 0.07 0.135 0.1 0.08 0.063 0.298 0.1 0.006 0.1 0.838
范例2：通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间
1公里
1-2公里
外滩、南京东路（虹口） （闸北）
（黄浦、静安） 南京西路、石门一路 淮海路、襄阳路 徐家汇 陆家嘴 人民广场 中央公园
0.15
1.2
0.18
0.95 0.1425 1
0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425
0.9 0.135 0.94 0.141 0.93 0.1395 0.93 0.1395 0.9
0.135
0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098
住宅各组团现时均价
比较内容
地块规模 地块规整性 安静程度 轨道交通 主干路 距离绿地 距离卖场 开发次序及品牌影响力
合计
权重
10% 10% 12% 15% 8% 20% 15% 10% 100%
R3地块
拟合程度 比较系数
5%
0.50%
5%
0.50%
-10%
-1.20%
10%
1.50%
10%
0.80%
用地红线外 含红线外道路、上水、燃气、电话
等，按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计
2 室外附属工程费用 （1） 绿化建设费 （2） 供水管道工程费 （3） 燃气管道工程费
（4） 电话通讯工程费
（5） （6） （7） （8） （9）
3 五 1 2 3 4
电力工程费 小区智能化 环卫工程费 有线电视工程费 道路及附属设施 人防工程建设费 其他费用 管理费用 销售推广费用 不可预见费用 财务费用
0.89
0.2225
1
0.15
0.95
0.1425
0.94
0.188
0.897
绿地世纪城（B）
拟合 程度
比较 系数
1.2
0.24
1.15
0.2875
0.98
0.147
0.97
0.1455
0.95
0.19
1.01
瑞虹新城（C）
拟合 程度
比较 系数
1.3
1.2
0.24
/
1.29
1.5
0.6
本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米·天
商业底楼现时平均售价
比较内容
商业繁华度 人流量 规划、主题 交通条件 位置及规模
合计
权 重
20% 25% 20% 15% 20% 100%
精文城市花园（A）
拟合 程度
比较 系数
0.97
0.194
序号 一 1 2 二
工程类别 土地费用 土地使用权出让金 土地出让契税 建安费用
1 普通商品房
2 高档商品房 3 酒店式公寓 4 独立式地下车库
5 别墅
平均造价（元/平方米）
/ /
多层 小高层 中高层 高层 多层 小高层 高层 高层 地下一层 地下二层 一般独立别墅
950-1050 1350-1450 1550-1650 2000-2100 1700-1800 2050-2150 2750-2850 4300-4600 2900-3100 4600-4900 1250-1450
半地下室独立别墅 1350-1550
联体别墅 高档装修别墅
1050-1250 4100或以上
备注
土地开发动迁费用及土地使用费 按出让金的3%计算
6-7层住宅 8-12层住宅 18-24层住宅 28-34层住宅 设1层地下车库 设1层地下车库 设1层地下车库 含精装修费用
地上2-3层 半地下室、地上2-3层 地上2-3层 地上2-3层
R1
R2
R1
R3 OA
C1
住宅现时整体均价
比较内容
建筑规模 区域位置 外部环境 社区景观 立面设计 房型设计 配套设施 主题提炼 合计
权 重
12% 15% 15% 15% 15% 10% 10% 8% 100%
精文城市花园A 绿地世纪城（B） 瑞虹新城（C） 嘉利明珠城（D） 新梅共和城（E）
拟合 程度
比较
拟合
比较
程度
系数
程度
系数
40%
1.0
0.4
1.35
0.54
20%
1.1
0.22
1.2
0.24
20%
1.1
0.22
0.9
0.18
20%
0.9
0.18
1.0
0.2
100%
/
1.02
/
1.16
40%
1.0
0.4
1.35
0.54
淮海中华大厦（C）
拟合 程度
比较 系数
1.5
0.6
1.35
0.27
0.9
0.18
博苑公寓（D）
权
重
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
拟合
比较
程度
系数
程度
系数
程度
系数
程度
系数
20%
1.05
0.21
1.1
0.22
1
0.2
0.95
0.19
20%
0.9
0.18
0.85
0.17
0.95
0.19
0.8
0.16
20%
0.8
0.16
1.0
0.2
0.85
0.17
0.8
0.16
20%
0.9
0.18
0.7
0.14
地下1层，地上20-30层，中央空 调，局部幕墙，合资电梯
地下2层或以上，地上25-35层， 中央空调，幕墙/铝板，进口电梯
地下2层，地上40-50层，钢结构， 幕墙/铝板/进口石材
/
5300或以上 社区高级会所
多层一般商场 多层综合商场
综合商业建筑
大卖场 多层旅馆 高层旅馆 国际三星级酒店 国际四星级酒店 国际五星级酒店
12 17.5 21/24
6.5/12.5/20
145 50 10 5 25 60/45
/ / / /
绿化、道路、变配电站、煤表房、上 下水管道、CCTV、红外线报警 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计；煤气21元/平方 米、天然气24.5元/平方米计 挂空式：6.5元/平方米；暗埋式：多 层20元/平方米，高层12.5元/平方米 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计 按住宅建筑面积计 按住宅建筑面积计 按地面总建筑面积计