三项要求： 建立一种新的农贸市场环境：健康、方便、舒适。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营 环境，提升项目的整体价值。
布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来
经营的可持续性。
产品设计建议
项目单层建筑面积均在１０００㎡以下，业态的规划很难做 到传统农贸市场的多品种、大容量，应该建立单层主题业态， 用专业、精细的业态优势消除面积不足的影响。 普通的农贸市场由于硬件和消费习惯的限制，经营很难延伸 到三层以上，而农贸市场三层以上的其他业态又无法与之相 互衔接，反而因为农贸市场的经营特点影响其他业态的经营， 建筑设计必须规避业态之间的消极影响，建立不同业态的专 用交通系统，有效解决不同需求人流的冲突。 建立高效率、舒适性的立体交通系统，有效解决二层以上人 气不足的市场经营瓶颈，在主要通道设置电动扶梯引导人流， 提升项目的经营竞争力，最大化项目整体价值。 项目的整体建筑功能设计，不但要满足农贸市场的经营需求， 还应该考虑对其他经营业态的兼容性和适用性，预留未来项 目的调整空间。
（3）望江综合农贸市场
位置：川音大学附近望江街 市场概况：典型传统型农贸市场， 由大棚摊位和沿街门市组成整个 经营区域。 租金情况： 蔬菜摊位：120—150元／月 肉类摊位：300—400元／月 门市：600—700元／月 摊位面积： 摊位：8㎡左右， 门市：20—25㎡； 管理费：每月50元／摊位
（2）南糠市农贸市场
位置：南糠市街 市场概况：市场为临时搭建的棚屋，规 模小，无品质可言，属于临时满足周边 生活配套的需要而设置，即将拆除。 租金情况： 蔬菜摊位：250元／月 肉类摊位：400元／月 杂货铺：800元／月 摊位面积：摊位10㎡左右， 杂货铺位：25—20㎡； 管理费：每月20元／摊位
（6）点将台农贸市场
位置：成都锦江区点将台路 市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊 位和沿街门市组成整个经营区域。为满 足消费增长的需求，部分位置正在改造 之中。 租金情况： 蔬菜摊位：150—200元／月 肉类摊位：300——400元／月 门市：1200—1500元／月 摊位面积：摊位5—8㎡左右 门市：12—20㎡ 管理费：每月30元／摊位
营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产
品为主的超市。
4.农贸市场的投资优势 成都近几年商业形态同质化严重，导致许多商 家经营惨淡。作为农贸市场则不一样，首先这里是 已形成了人气、商气，是极有实际需求的成熟的市 场，同时政府“菜篮子”工程的实施，违章占道经 营的取缔，无疑是投资农贸市场的有力保证，商家 的经营自然有利可图。鉴于独占性、快速成长性和 投资风险小的因素国内不少城市的室内农贸市场已 悄悄成为中小投资客的新宠。 农贸市场超市化是成都市旧城改造和整顿市容 的产物，由于此类项目符合城市规划和政府政策导 向，且涉及“菜篮子”工程，所以收益稳定，基本 没有投资经营的压力。
城 北
（李家沱片区 、交大片区）
李家沱片区位于解放路和府青路之间，覆盖了从内环路至二环路外的区 域，是成都北面最大的住宅片区。从上世纪90年代中期开始，李家沱片区 开始了大幅度的改建、扩建工程，尤其是环境和市政设施，配套设施的逐步 完善，交通条件的便利，社会治安的稳步提高等已经使李家沱片区成为城北 区域重要的大型居住社区之一。区域内新建商品房项目众多，配套的餐饮、 娱乐、休闲业都比较发达。 交大片区一直在不断地完善、升级和扩容。交大片区南北分别外延到了 沙湾和九里堤，在交大这个大片区涵盖了会展、校园两大特色经济，带动了 片区档次的综合提高。交大片区西接营门口各大综合市场，东接五块石、荷 花池等全国知名的批发市场，这里的居住人群又主要以交大老师、铁路局的 职工为主，还有较大部分为白领和上班族。 伴随居住区域成熟起来的还有农贸市场经济，现在区域内有多个大型农 贸市场，经营情况良好，覆盖面广，随着市场的进一步规范和升级，前景十 分看好。
（5）晋阳农贸市场
位置：成都武侯区晋阳路 市场概况：传统型农贸市场，由大棚摊 位和沿街门市组成整个经营区域。大棚 摊位主营小菜、肉类、渔类；围合大棚 的门市主营副食、日杂、粮油等。 租金情况： 小菜摊位：100—150元／月 肉类摊位：400——500元／月 门市：1200—1800元／月 摊位面积： 摊位：8㎡左右 门市：20㎡ 管理费：每月60元／摊位
五、经营业态分析
业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的 成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、 可操作、可持续之上； 根据调查显示：成都市现有的农贸市场在业态上没有严格 的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑 造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了 断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起 来的可能。 所以，业态规划必须以市场需求为依据，业态规划时要 把握以下两点：
城 南
（玉林、肖家河片区） 建于80 年代中后期，于90 年代中期形成较大规模居住社 区的玉林，已经成为成都生活的居住样板区。其社区配套完善、 商业成熟、交通便利，学校、商场、医院、幼儿园、休闲娱乐 场所、餐饮场所和运动体育场所一应俱全，综合条件优于其他 早期开发的中型社区。玉林也因为时尚、休闲的生活氛围代表 了成都生活方式。紧邻玉林片区附近的肖家河片区，由于交通 便利、配套齐全，紧邻高新区和市中心，其居住配套的农贸市 场经济也极其活跃。 区域内的玉林农贸市场是现在成都农贸市场中设施完善， 经营情况良好的新型农贸市场代表之一。也是租金稳定，市场 商业价值增值较快的一个项目。
三.项目定位
１.市场调查
调查的项目均为成都市内的农贸市场，有传 统的农贸市场，也有新型的农贸市场，其中以玉 林农贸市场对本项目最具参考价值。项目附近区 域的两个临时农贸市场也在调查之列，主要考虑 到租金的参考价值。
（1）义学巷农贸市场
位置： 义学巷与镗钯街交汇处 市场概况： 市场为临时搭建的棚屋，规模小， 无品质可言，属于临时满足周边 生活配套的需要而设置，即将拆 除。 租金情况： 蔬菜摊位：200—240元／月 肉类摊位：300元／月 摊位面积：10㎡左右； 管理费：每月20元／摊位
2.农贸市场正经历着三个转变:
地
点——从室外到室内的迁徙；
形
态——从简陋到精致的蜕变；
经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。
3.农贸市场超市化趋势 所谓农贸市场超市化，是指通过政府政策
的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙
头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消 费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、 经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造， 使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经
红星农贸市场
策划方案
一.项目评价
项目位置： 项目位于成都市锦江区东升街，毗邻东大街、红星路，与省政府临街相望。 紧连与红星路交汇的生活休闲广场“东升广场”。 地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。 周边环境： 地处成都市中心成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。 红星路大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。
Байду номын сангаас ３．定位分析
根据市场调查显示：成都市经营情况良好的农贸市场，基本全是成熟居住社区的配套设施，农贸市场这一 配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来 农贸市场的经营情况和商业价值。 由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解农贸市场经济发展规律、科学的分析 区域农贸市场的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目３０年的经营权销售才有可能找到为市场所 接受的推广方式。 项目地处成都市中心区域，受中央商务区ＣＢＤ的影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化 为以商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。 如何规避和适应ＣＢＤ的必然扩张对项目带来的压力和风险。将是保证项目长期经营和实商业保值、增值 的关键。
城 西
（抚琴片区） 该片区是成都规划较早的居住片区，也是目前 规模较大、配套完善的城西生活片区。由于抚琴片 区交通便利、配套齐全，所以是成都西门片区较为 集中的居家首选区域。大多数居住者为外来人口， 一般多为在城西以及羊西线一带就业居住者，选择 该区域的主要因素是考虑生活与工作地点的交通便 捷。区域内的农贸市场因为居住人群的密度高、消 费力度大而经营良好，农贸市场经济发展稳定，农 贸市场价值也相应保持快速增长。
成都居住区域的农贸市场基本仍然以传统农贸市场为 主（大棚蔬菜摊位＋围合门市＋临街商铺），在形式上 建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设 计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置 相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累， 和真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离； 现在成都市的新型农贸市场还没有形成规模和影 响，受城市经济发展的压力，农贸市场换代升级成为必 然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、 经营方式超市化及服务规范化的新型农贸市场。
城 东
（双林片区、八里小区）
位于城东一至二环路之间的双林片区，南临水碾河路、 北至新鸿路、地处成华区，由新华公园北面的新鸿大社区和 新华公园南面的双林大社区构成。该片区于上世纪80年代中 期至90年代形成规模，八里小区于上世纪90年代中期开始规 划建设，至今已成为了一个成熟、规范的大型社区。 区域内的农贸市场已经摆脱了传统的“聚街为市”的局 面，逐渐建立起了一批相对规范的大型农贸市场，且市场依 托大量居住人群的消费，经营情况良好，发展势头旺盛。
（4）双楠农贸市场
位置：成都永丰乡外双楠4组 市场概况：一层室内摊位，二层餐饮加室外 大棚摊位门市，是一个界于传统农贸市场和 新型农贸超市之间的农贸市场。 租金情况： 蔬菜摊位：160—280元／月，（室外大棚 摊位） 肉类摊位：400——700元／月，（一层室 内） 区域内门市：600—1200元／月 摊位面积：摊位：8㎡左右 门市：12—22㎡ 管理费：每月60元／摊位