供应持续放量,成交稍有回落,价格不断攀升---2005年深圳商用物业市场综述2005年12月23日2005年,是深圳商用物业地产市场发展不平常的一年。

一方面，市场利好不断。

地铁等市政设施不断完善、区域规划建设日见规模、城市化进程迈步向前等种种利好因素使深圳商用物业市场投资备受各方的关注,市场价格日益水涨船高。

但另一方面，也有市场利空的因素。

2005年，房地产市场政策频出，令市场充满存疑,一度使开发商、投资者观望气氛浓厚，影响市场供求关系的变化。

总体而言,05年深圳商用物业市场发展是令人鼓舞的,其市场特征表现为供应持续放量、成交稍有回落、价格不断攀升。

写字楼市场分析2005年,深圳写字楼市场走过了大起大落的一年,无论是供应,还是市场成交。

供应方面,写字楼市场经历了前三季度乏善可陈,以及第四季度疯狂放量。

而成交方面,同样如是,新政前的门庭若市和新政后的门庭冷落形成宣明的对比。

一、供应量分析（一）、新供应量分析:高端放量（写字楼供应结构）写字楼全年新供应量共81.67万平方M,同比去年下降了15.80%。

2005年,深圳写字楼供应市场呈现大起大落的显著特征。

前三季度，只有6个盘面市:诺德中心环球发售。

南方国际广场C、D“大使楼”面市。

重新包装推出市场的中银大厦。

以及鸿基俪景中心、金润大厦、鼎诚国际等三个新推出市场的商务公寓。

6个楼盘总计写字楼面积为23.19万平方M,与去年同期相比，供应量大幅度下降。

但第四季度,写字楼供应风云突变,巨量投放市场,有时代广场等11个楼盘面市,写字楼面积为58.48万平方M,表现极为疯狂。

（二）、供应特点分析:区域集中、高档为主、分割灵活●集中中心区放量在05年写字楼新供应中,中心区共供应62.66万平方M,占总供应的76.72%,占绝对统治地位。

次中心的华强北和车公庙供应7.53万平方M,占9.22%,两者供应占总量的85.94%。

供应区域结构与2004年相符,主要集中在中心区以及次中心区,其他区域供应较少。

2005年区域供应特征跟2004年有所不同。

首先,罗湖在05年整年都没有新写字楼供应,城市发展西移表露无遗。

再者,沉寂已久的盐田、龙岗等区域再现写字楼,深圳城市向纵深发展。

●高端物业为主04年,商务公寓占据办公楼市场的半壁江山,05年市场开始拨乱反正,办公公寓骤减,写字楼,特别是高端写字楼占主导地位。

05年,单中心区的高档写字楼面积供应就达55.76万平方M,占总供应市场的68.27%。

而南山海岸大厦、龙岗海关大厦也为本地高端写字楼物业。

●分割灵活新一代的写字楼，具有灵活的面积分割特点，可以提供从几十平方M到一整层的面积，自由组合，以满足不同客户的要求。

如星河世纪,最小的办公面积小至37平方M,大可扩至整层,达1248平方M,分割与组合异常灵活。

二、写字楼买卖成交分析（一）、成交单数分析:大面积营销造成成交单数大幅度下滑(成交单数:单)季度1季度2季度3季度4季度全年年份2004 854 600 468 294 22162005 515 385 153 320 1373同比-39.70% -35.00% -67.31% 8.84% -38.04% 2005年，写字楼买卖成交1373单，其中第一季度成交515单、第二季度385单、第三季度153单、第四季度320单,除第四季度外均比去年同期有较大幅度下降。

总量下降38.04%，其中第一季度下降39.70%；第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%。

第三在新政的冲击下再度下滑,降幅达67.31%。

第四季度市场开始回暖,同比略有上升,升幅为0.37%。

2005年成交单数同比2004年大幅度降低主要原因有两个,一是因为目前写字楼供应量集中在中心区,随着中心区日渐成熟,写字楼价格水涨船高,而且门槛越来越高,普遍把客户定位于国内外大中型企业,造成成交呈现面积大、数额高、单数少的局面。

二是新政以及土地增值税等的出台,使整个房地产市场处于观望状态,投资者放缓入市步伐,成交单数自然下降。

(二) 、成交面积分析:销售压力巨大,成交再创新高(成交面积:万平方M)季度1季度2季度3季度4季度全年年份2004 9.64 5.65 7.68 4.57 27.542005 7.95 7.46 2.90 10.18 28.49同比-17.53% 32.03% -62.24-% 122.76% 3.45%2005年,写字楼共成交28.49万平方M，比去年同期上升了3.45%，其中第一季度成交7.95万平方M，下降17.53%；第二季度成交7.46万平方M，上升32.03%。

但新政之后,市场观望态度异常明显,使得第三季度成交锐减,只有2.90万平方M,同比去年下降62.24%。

第四季度在巨量推盘的影响下,成交热烈,达到10.18万平方M,同比增长122.76%。

04年,深圳写字楼销售是98年后的最高峰,达27.54万平方M,但同时,04的新增供应也是历史之最,接近百万之巨,相比下来,04年留下巨大的市场存量,给05年市场消化带来非常大的压力。

05年前三季度,推出市场的新量屈指可数,很大程度上就是开发商怕市场消化不良。

原本,05上半年市场销售势头良好,但后来在新政、土地增值税的影响下,写字楼成交表现略为回落,但最后两个月在巨大供应下,冲关成功。

(三) 、成交价格分析:高品质造就高价位(成交价格:元/平方M)季度年份1季度2季度3季度4季度全年2004 9089 10810 8832 9673 9996 2005 11754 11555 12042 13879.87 12490 同比29.32%6.89%36.35%43.49%24.95%2005年写字楼成交价格比去年同期有较大幅度的上扬，全线飘红。

全年成交平均价格为12490元/平方M ，同比增长24.95%，其中第一季度为11754元/平方M ， 同比增长29.32%；第二季度为11555元/平方M ， 同比增长6.89%。

第三季度为12042元/平方M, 同比增长36.35%。

第四季度为13879.87元/平方M, 同比增长43.49%。

去年，深圳写字楼供应量主要集中在中心区和车公庙两个片区，另外罗湖以及南山也有少量供应。

中心区主要供应是高档物业，其他区域以中高档物业为主，影响总体成交价格。

今年成交主要集中在中心区，使得总体均价较去年同期有较大上升。

另外,在城市经济保持高位运行的影响下,中心区以外的办公物业也不断看涨,南山商业文化中心区的写字楼售价已冲向万元大关,表现极为坚挺。

三、租赁成交分析:市场需求稳定,租金两极分化(各区写字楼租金表)随着地铁的开通，地铁沿线的办公物业倍受青睐，蔡屋围、华强北---上海宾馆、中心区和车公庙等几个片区是成交最为密集的区域，这几个区域的成交量约占总成交量的90%。

而南山需求虽然较为旺盛，但总体楼盘质量偏低、物业出租率高等因素造成成交并不十分活跃。

写字楼的租金均价比04年上升了5.5%，总体均价在75－85元／平方M/月之间；甲级写字楼平均租金上涨较快,达8.2%,为115元／平方M/月。

05年写字楼租赁保持在稳定上升状态,但租金越来越呈现两极分化。

近来,深圳写字楼供应以高档物业为主,其不单引导一手交易市场走向高端,而且吸引租赁者偏向选择高档物业。

在高档物业快速发展,以及城市西移的影响下,租金水平越来越两极化:甲级物业受到市场追捧,租金不断上涨。

中低档物业越来越举步唯艰,难以持续经营。

深圳甲级写字楼最受市场的青睐，整体空置率在10%以下。

(主要甲级写字楼空置率),特别是中小企业不断涌现,市场需求呈现强势。

甲级写字楼市场持续良好的买卖与租赁势头，受到市场的青睐。

蔡屋围、中心区，以及它们周边的甲级写字楼都处于高入住水平，不单成为国内外大中型企业入住的首选，而且很多中小企业也纷纷进驻，使空置率不断下降，创造新低。

市场表现最为明显的中心区新近入伙写字楼,如航天大厦、卓越大厦、国际商会中心大厦等,受到市场较大的青睐。

四、中原成交分析:租赁四平八稳,买卖突飞猛进中原成交记录(成交面积:平方M)季度年份1季度2季度3季度4季度全年租赁买卖租赁买卖租赁买卖租赁买卖租赁买卖2004 23942.46 4450.54 21297.95 5375.33 44366.86 10170.05 26213.66 10384.24 115820.93 30380.16 2005 19246.72 8259.04 33967.95 12166.70 24701.3 11191.15 40142.31 19664.14 118058.28 51281.03 同比-19.61% 85.58% 59.49% 126.34% -44.32% 10.04% 53.14% 89.36% 1.94% 68.80%(05年同比04年季度成交走势)自从中原提出“两条腿走路”之后，工商铺业务得到了长足的发展,写字楼业务更是成为深圳同行的标兵。

05年,除第一季度和第三季度的租赁业务较去年同期有所下降之外，其他时段无论是租赁，还是买卖业务都比去年同期有大幅度上升。

全年表现为租赁四平八稳,买卖突飞猛进。

在写字楼租赁方面，全年比去年同期上升1.94%，其中第一季度下降19.61%，第二季度同比增长59.49%，第三季度同比降低44.32%,第四季度同比上涨53.14%。

一方面,新政出台,使市场需求萎缩,影响物业成交。

另一方面,市场竞争越来越激烈,各大中介商纷纷杀入商用物业市场,抢占市场份额。

在写字楼买卖方面，中原以前所未有的速度在增长。

与去年同期相比，第一季度中原写字楼买卖业务上涨了85.58%，第二季度上涨幅度更是高达126.34%，第三季度上涨10.04%，第四季度上涨89.36%。

全年下来,中原写字楼买卖业务同比去年上涨了68.80%,成绩相当喜人。

在写字楼二级市场供需两旺的同时，三级市场也欣欣向荣。

五、06年发展趋势分析(一) 、区域供应分庭抗礼2006年,深圳写字楼将持续不菲的供应量,与05年不相伯仲,但区域分布有所不同。

06年中心区新供应一支独秀的格局将被打破,中心区、南山商业文化中心区、中心西区三个区域将齐头并进。

中心区06年主要有地铁大厦、荣超经贸中心、财富大厦、特美思大厦等几个工程面市,供应量约为30万平方M,相对04、05有较大幅度的减小。

南山商业文化中心区将是未来一段时间内深圳办公楼供应市场的主角，海岸城、天利中央商务广场等楼盘将相继破土而出,06年南山写字楼供应将超过25万平方M。

05年中心西区沉寂异常,只有金润大厦一个工程推出市场,一开盘,就告售磬,市场需求极其旺盛。

06年供应将得到很大程度上的缓解,农科广场等工程为中心西区带来约20万的供应量。