房地产估价原则(总分：87.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：29，分数：29.00)1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。
A．估价委托人 B．估价方法C．注册房地产估价师 D．估价目的（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．合法原则 B．独立、客观、公正C．最高最佳原则 D．估价时点原则（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人 B．估价报告预期使用者C．管理部门 D．中立（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。
A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。
A．相关合同 B．法律、法规、政策C．土地用途管制 D．国家的价格政策（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。
A．相关合同 B．法律、法规、政策C．土地用途管制 D．国家的价格政策（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则C．估价时点原则 D．替代原则（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：9.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列( )方面依次筛选。
A．法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B．技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C．经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D．法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：10.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A．小于等于 B．大于等于 C．等于 D．无法确定（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始( )。
A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：12.某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )万元。
A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：(320-60)×800元=208000元=20.80万元。
13.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A．适合原理 B．均衡原理C．收益递增原理 D．收益递减原理（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定( )。
A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。
则该宗土地的评估价值应为( )万元。
A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：18.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造改造 C．改变用途 D．重新开发（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：19.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：20.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：21.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据( )来确定。
A．估价对象 B．估价目的 C．估价程序 D．估价原则（分数：1.00）A.B. √C.D.22.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：23.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则( )。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：24.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为( )，估价对象为( )状况下的情形。
A．现在，历史 B．现在，现在 C．历史，现在 D．未来，现在（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：25.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为( )。
A．房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B．房屋征收决定公告之日C．房屋征收委托之日D．房屋征收完毕之日（分数：1.00）A.B. √C.解析：26.在房屋征收中，评估期房的价值应以( )为准。
A．与被征收房屋价值评估时点一致 B．房屋的实际状况C．评估人员的专业判断 D．评估人员的现场勘察结果（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：27.某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2011年6月15日。
因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2011年6月15日 B．2011年8月15日C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：28.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A．同一城市房地产 B．同样用途房地产C．相同房地产 D．类似房地产（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：29.现货房地产与期货房地产估价的不同点是( )。
A．估价时点不同 B．房地产市场状况不同C．估价目的不同 D．估价对象状况（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：二、(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)(总题数：16，分数：32.00)30.根据经济学原理，当房地产( )时，便为最高最佳利用。
（分数：2.00）A.与外部环境相协调√B.外部环境要素最恰当C.与其各个组成部分相搭配√D.达到规模递增E.外部环境与内部因素相关联解析：31.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。
（分数：2.00）A.各方当事人均是理性的√B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值√C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D.估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值√E.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值解析：32.目前，我国房屋权属证书有( )。
（分数：2.00）A.房地产权证√B.房屋所有权证√C.房屋占有权证D.房屋使用权证√E.房屋他项权证解析：房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。
33.在国有土地房屋征收评估中，合法产权应以( )为依据。
（分数：2.00）A.房地产权属证书√B.被征收人提供的书面证明C.房地产权属档案的记载√D.征收人提供的口头证明E.居委会提供的证明解析：34.土地权属证书有( )。
（分数：2.00）A.国有土地使用证√B.集体土地所有证√C.集体土地使用证√D.国有土地所有证√E.土地他项权利证明书解析：35.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。
（分数：2.00）A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积√B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果√D.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积√E.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果√解析：36.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。