K外） / 住宅套内面积
4.计算销售面积： 商业销售面积＝商业套内面积*（1+公摊系数K外+全楼公摊系数K21 ） 住宅销售面积＝住宅套内面积*（ 1+公摊系数K外+全楼公摊系数K21 + 住 宅公摊系数K22 ）
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三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）
1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、住宅各套面积） 2.计算公摊面积：
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商品房销售面积的计算方法
销售面积＝套内面积+公摊面积 ＝建筑面积（含外墙粉刷层面积）
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商品房销售面积的计算方法
公摊原则和方法：
1.产权房有分割文件和协议的，按文件和协议执行；否则按相关 房屋建筑面积按比例进行分摊。 2.共有共用分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有共用 面积。与本幢不相连及为多幢房屋服务的变电室、设备间、门卫 房等不得分摊到本幢楼.商住楼的商住部位楼梯（不含商业自用） 和突出屋面的楼梯间为全楼分摊，住宅部位的楼梯间由住宅分摊。 3.公摊面积：根据商品房的复杂程度不同可以分为N级，第一级为 全楼公摊，例如为整栋楼服务的大堂、电梯机房、配电室、进风 机房等；第二级为本层公摊，以此类推。 4.公摊系数：公摊面积/套内面积（公摊系数小数点后保留5位[房 管局保留6位]）。
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三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室） 3.计算公摊系数：
（1）计算地下室公摊系数K外1=地下室外墙皮一半面积/ （包含地下室的公共走道、楼梯间、电梯间） 地下室套内面 积 （2）计算地下室公摊系数K11=地下室公摊面积+共有分摊面积（地下室公摊面 积* K外1） /地下室套内面积 （3）计算±0.00以上公摊系数K外2 =±0.00以上外墙皮一半面积/ ±0.00以 上套内面积（包含±0.00以上楼梯间、电梯间、走道、为本楼服务的大堂、 电梯机房、设备房等公共部分等公共面积） （4）计算全楼公摊系数K21=全楼公摊面积+共有分摊面积（全楼公摊面积* K外 2 ） /（地下室套内面积+地上套内面积） （5）±0.00以上公摊系数K22=±0.00以上公摊面积+共有分摊面积（ ±0.00 以上公摊面积* K外2 ） /地上套内面积
以上住宅公摊面积* K外2 ） /地上住宅套内面积
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四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积 （带地下室）
4.计算销售面积： 地下室销售面积＝地下室套内面积*（1+地下室公摊系数K 外1+全楼公摊系数 K21 +地下室公摊系数K11 ） ±0.00以上商业销售面积＝商业套内面积*（1+公摊系数K 外2+全楼公摊系K21 + ±0.00以上公摊系数K22 ） ±0.00以上住宅销售面积＝±0.00以上住宅套内面积*（1+ ±0.00以上公摊系数K外2+全楼公摊系数K21 ±0.00以上 公摊系数K22 + ±0.00以上住宅公摊系数K23 ）
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四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积 （带地下室）
1.按照户为单位计算各套套内面积（地下室各套面积、商业套内面积、住宅各 套面积） 2.计算公摊面积： 地下室公摊面积 （1）地下室外墙皮一半面积（无粉刷及外保温）； （2）地下室公摊面积：地下室的公共走道、楼梯间、电梯间。 ±0.00以上公摊面积
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套内阳台面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平 投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算 建筑面积，未封闭阳台按水平投影面积的一半计算建筑 面积。 （与现行建筑面积计算方法的最大的区别之处） 现行建筑面积（规划局计算标准）计算规则为所有阳台 均按一半面积计算。
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计算销售面积一些好的方法
1、熟悉图纸，比较相似户型。在计算销售面积中，我们会发现同一套图纸中
有很多户型，但是归根结底就是几种基本户型及其延伸的户型。这些在 户型的名称中就能发现，例如A-1、A-1a、A-1b户型。在这些基本户型及 其延伸户型中，变化的也就是小的那一部分，例如阳台由封闭变成不封 闭再变成无顶盖等。那么我们在计算时就可以把那些可变因素单列，不 要放在套内使用面积数据中，这样的话在计算其延伸户型时引用不变因 素的数据，可变因素可以根据实际情况进行加减。 2、碰见复杂的图纸要分析。碰见复杂的图纸时不要马上就算，看看哪些是 要算的，哪些是不用算的，例如底层架空就不用算。碰见多级分摊，我 们就按照分摊的方法，一步一步地把各部分的面积一一计算，分别计算 出公摊系数，其实原则就是一个，谁使用就谁摊。然后把公摊系数累加。 在这里只有一种情况可能有些特殊就是在同一单元同一层里有商业和住 宅时，此处的住宅不摊商业那部分的公摊，而是分摊住宅部分的的楼梯 间、电梯间等。
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二、底层框架、上部砖混住宅楼
1.按照户为单位计算各套套内面积；（商业、住宅）
2.计算公摊面积： （1）一至顶层外墙皮一半面积； （2）商用部位楼梯间面积（不含商业自用的）； （3）住宅部位的楼梯间面积（不含住宅自用的） ；
3.计算公摊系数：
（1）计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/ 套内面积（包含楼梯间面积） （2）计算全楼公摊系数K21＝商用部位楼梯间面积+共有分摊面积（商业部位楼梯间* K外） / 住宅套内面积+商业套内面积 （3）计算住宅公摊系数K22=住宅部位的楼梯间面积+共有分摊面积（住宅部位楼梯间*
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三、纯住宅的小高层、高层住宅楼（带地下室）
4.计算销售面积：
地下室销售面积＝地下室套内面积*（1+地下室公摊系数K外1+全楼公摊 系数21 +地下室公摊系数K11 ） ±0.00以上住宅销售面积＝±0.00以上住宅套内面积*（1+±0.00以上公摊 系数K外2+全楼公摊系数K21 +±0.00以上公摊系数K22 ）
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商品房销售面积计算
至精商品房销售面积的概念
商品房销售面积的构成
商品房销售面积的计算方法 常见的几种商品房面积的计算 应注意的几点问题
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商品房销售面积的概念
商品房销售面积的概念： 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建 筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的 建筑面积中扣除）。-----商品房按“套”或“单元” 出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建 筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或 其他承重支撑体所占面积，其中各套之间的分隔墙和套 与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）等共有墙， 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积（按墙体的 中心线划分）。套内自有的墙体按水平面积全部计入套 内墙体面积（例如户内卫生间与卧室的隔墙） 。
（3）计算±0.00以上公摊系数K外2=±0.00以上外墙皮一半面积/ ±0.00以上套内面积 （包含±0.00以上楼梯间、电梯间、走道、为本楼服务的大堂、电梯机房、设 备房等共有共用部分面积） （4）计算全楼公摊系数K21=全楼公摊面积+共有分摊面积（全楼公摊面积* K外2 ） / （地下室套内面积+地上套内面积） （5）计算±0.00以上商业及住宅公摊系数K22= ±0.00以上公摊面积+共有分摊面积 （ ±0.00以上公摊面积* K外2 ） （6）±0.00以上住宅公摊系数K23= ±0.00以上住宅公摊面积+共有分摊面积（ ±0.00
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四、底部商业、上部住宅结构住宅楼的销售面积 （带地下室）
3.计算公摊系数： （1）计算地下室公摊系数K外1=地下室外墙皮一半面积/ 的公共走道、楼梯间、电梯间） （2）计算地下室公摊系数K11=地下室公摊面积+共有分摊面积（地下室公摊面积* 地下室套内面积（包含地下室
K外 1） /地下室套内面积
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几种常见住宅销售面积的计算方法
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一、普通砖混住宅楼：
1.按照户为单位计算套内面积；（住宅）
2.计算公摊面积：（1）外墙皮一半面积； （2）楼梯间面积； 3.计算公摊系数K外=外墙皮一半面积/ 套内面积（包含楼梯 间面积） 计算公摊系数K21=共有面积（楼梯间面积） +共有分摊面 积（楼梯面积*K外）/ （套内面积） 4.计算销售面积＝套内面积×（1+公摊系数K外+公摊系数 K21 ）
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套内房屋使用面积
1、套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、 卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。 2、套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3、不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道、管道 井均计入使用面积。 4、内墙面装饰厚度计入使用面积。
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共有共用建筑面积
共有共用建筑面积（公摊面积）包括：电梯井、管道井、 楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、 值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用 房的建筑面积，以水平投影面积计算。 共有共用建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以 及外墙（包括山墙）水平投影一半的建筑面积。 外墙皮水平投影一半的面积=L外中*（外墙皮一半的厚度+ 保温层厚度+粉刷层厚度） 独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的管理 用房、公共用房、以及作为人防工程的地下室都不计入 共有共用建筑面积。
（1）±0.00以上外墙皮一半面积；
（2）全楼公摊面积：为本楼服务的大堂、电梯机房、设备房等公共部分面 积， （3）±0.00以上公摊面积：商用部位楼梯间、电梯间等面积（不含商业自 用的）；
（4） ±0.00以上住宅公摊面积： ±0.00以上住宅部位的楼梯间、电梯间、 走道等面积（不含住宅自用的）。