测算和房屋用地面积测算两大部分。 • 房屋面积测算包括：
– 房屋建筑面积测算 – 使用面积测算 – 产权面积测算 – 共有建筑面积的测算与分摊。 • 房屋用地面积测算包括： – 房屋占地面积的测算 – 房屋用地面积的测算。
3.4.2 房产面积的计算
• 二、房屋建筑面积 • 房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层
垂直距离。层高=净高＋楼板厚度0.15m。 • 楼板面至屋顶面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋
顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。（容易产生纠纷讨论） • 国家标准《房产测量规范》中所指房屋层高2.2m以上的计算建筑面积，包
括2.2m本身。
一、房屋建筑面积测算的有关规定
• 房屋建筑面积的定义的内涵
一、房屋建筑面积测算的有关规定
• 房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算， 还包括阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。
• 根据计算建筑面积的有关规定和规则，能够计算建筑面积的房屋原则上应 具备以下普遍性的条件：
• （1）应具有上盖； • （2）应有围护物； • （3）结构牢固，属永久性的建筑物； • （4）层高在2.2m或2.2m以上； • （5）可作为人民生产或生活的场所。 • 其中：层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的
• 层高＜2.20米： 一般不计算建筑面积 反例：室内楼梯间
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二、房屋建筑面积的定义的内涵 （3）、结构牢固
• 各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
• 金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
特殊规定：
• 对于倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，层高（高度）2.20 米以上的部位计算建筑面积；
• 房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建 筑面积。
计算建筑空间的水平投影面积的三种方法： 1）按建筑空间的外围的水平投影范围； 2）按建筑空间的上盖的水平投影范围； 3）按建筑空间的底板的水平投影范围；
二、房屋建筑面积的定义的内涵 （6）、水平投影面积
• 1）、按建筑空间的外围的水平投影范围；
一般规定 ：
• 同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准 计算建筑面积，墙厚按主墙厚度计算。
• （1）、有上盖：
一般可以计算建筑面积
• 无上盖： 一般不计算建筑面积
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• 如何判定是否无上盖?
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上盖的高度≥2个自然层高度； 4F
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二、房屋建筑面积的定义的内涵 （2）、层高≥2.20米
• 层高≥2.20米： 一般可以计算建筑面积 反例：外倾墙体
外围水平面积。 • 七、房屋用地面积 • 房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋
及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地 的分摊面积等全部使用面积。其中包括供休憩和满足生产或 生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、 停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积。 • 但不包括下列土地的土地面积： • （1）无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地； • （2）市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地； • （3）公共使用的河涌、沟渠、排水沟道； • （4）已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围内，经规划 部门核定需要作市政建设的用地； • （5）其他按规定不计入用地面积的土地面积。
不动产测量和管理
第三章 房产测量的面积计算与分摊
不动产测量和管理第三章房产测量 的面积计算与分摊
主要内容
• 一、房屋产权产籍管理 • 二、目前实施的各种技术标准 • 三、房产测量 • 四、房产调查 • 五、面积计算与分摊 • 六、房产竣工测量
3.4.2 房产面积的计算
• 一、房产面积测算 • 房产面积测算均指水平面积的测算，分房屋面积
3.4.2 房产面积的计算
• 四、房屋产权面积 • 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的
房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县 房地产行政主管部门登记确权认定。 • 五、房屋共有建筑面积 • 房屋共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或 共同使用的建筑面积。
3.4.2 房产面积的计算
• 六、房屋占地面积 • 房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廓、门、阳台）
• 结构牢固的 一般可以计算建筑面积
• 结构不牢固的 一般不计算建筑面积 如：简易铁皮车棚等
二、房屋建筑面积的定义的内涵 （4）、有围护结构
• 有围护结构的 一般可以计算建筑面积
反例： 进深<0.60米的顶层阳台
• 无围护结构的 一般不计算建筑面积 反例： 加油站：独立柱或单排
柱雨蓬 车 站：单排柱站台
建筑面积的总和。 • 房屋建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面
积三部分。 • 房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的
外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廓、地 下室、室外楼梯等辅助设施的面积。 • 测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、 层高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。
3.4.2 房产面积的计算
• 三、房屋使用面积 • 房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的净
空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。 • 房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生
产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结 构ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ造面积和保温层的面积。
• 1998年7月20 日中华人民共和国“城市房地产开发 经营管理条例“规定：商品房销售应签订合同，合 同中应载明商品房的建筑面积和使用面积。
二、房屋建筑面积的定义的内涵 （5）、适合人类日常生活与生产活动
• 适合人类日常生活与生产 活动的 一般可以计算建筑面积
• 不适合人类日常生活与生 产活动的 一般不计算建筑面积 如： 窗外的花池、空调平台
二、房屋建筑面积的定义的内涵 （6）、水平投影面积
• 对应于某个具体的客观存在的建筑空间； 计算建筑空间的水平投影面积，只能选择一个投影面。