1 第五章 房地产评估
第四节 市场法
第二节 市场法在房地产评估中的应用
（四）进行因素修正
区域因素修正
1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：直接比较修正法
1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；
2）确定各具体区域因素的权重；
3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；
4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：
区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）
=100/交易实例区域因素得分
个别因素修正
1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：直接比较和打分法
个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分
=100/交易实例个别因素得分
容积率修正
1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：
容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数
交易日期修正
1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；
根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正
交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数
=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)
3.运用环比价格指数修正
环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机
=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积 2 例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
例1：某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：
元/平方米
4.运用价格变动分析法修正
当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。
交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100
简单算术平均法
将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。
p-评估对象房地产的评估价值
pi-第i个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格）
n-参照物房地产的个数
例8：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
元/平方米
加权平均法
判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。
例9：在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：
/3311%7.104%5.103%3.98%6.1033000
/3827%1.21%7.11%5.1-1%3.21%6.113600nPPnii1 /445044300420048004500 /44103.043002.042001.048004.04500 3 四、市场法的评估案例
评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
位置与环境
占用土地的基本情况
评估对象房屋的基本情况
评估要求：评估该房地产2005年4月1日的市场价值
评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。
确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。
对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
1.进行交易情况修正：
参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；
参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；
参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。 评估对象参照物A参照物B参照物C2002.42004.92004.11正常期房清盘正常商服繁华度一般一般一般好离市中心距离相同相同稍近相同交通便捷度较好较好好好道路通达度较好较好好好土地级别六级六级六级六级环境质量优劣度较好较好较好较好绿地覆盖度较好较好较好较好基础设施完善度较好较好较好较好公用设施完备度较好较好较好较好规划限制无无无无小区内所处位置较好较好较好好临街状况较好较好较好好新旧程度优优优优楼层一层一层一层一层朝向南北南北南北南北建筑结构框架框架框架框架建筑质量较好较好较好较好建筑物用途相同相同相同相同权利状况较好较好较好较好装修水平较好较好较好好设备状况好好好好物业管理优优优优表3-3 因素条件说明表个别因素比较因素交易日期交易情况区域因素 4 2.进行交易日期修正：
经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。
3.进行区域因素修正
参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。
4.进行个别因素修正
参照物A、B、C个别因素修正系数分别为：100/99.6、100/100.2、100/101.4。 区域因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C商服繁华度0.15100100105103离市中心距离0.13100100101100交通便捷度0.12100100103105道路通达度0.11100100102105土地级别0.07100100100100环境质量优劣度0.10100100100100绿地覆盖度0.08100100100100基础设施完善度0.10100100100100公用设施完备度0.09100100100100规划限制0.05100100100100比较结果1.00100100101.5101.6表3-4 区域因素直接比较表
个别因素权重评估对象参照物A参照物B参照物C小区内所处位置0.1210098100105临街状况0.1510099101105新旧程度0.10100100100100楼层0.08100100100100朝向0.07100100100100建筑结构0.13100100100100建筑质量0.10100100100100建筑物用途0.09100100100100权利状况0.06100100100100装修水平0.02100100100103设备状况0.05100100100100物业管理0.03100100100100比较结果110099.6100.2101.4表3-5 个别因素直接比较表 5 5.计算3个参照物的比准价值
通过可比性分析，对参照物A、B、C分别给出不同的权重0.5、0.2、0.3，采用加权平均法计算评估对象房地产的单价为：
元/平方米
6.确定评估结果
房地产单价：6760元/平方米
房地产总价：1400ⅹ6760=9464000元
第五节 成本法
一、基本思路
1.含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。
2.基本公式：
房地产评估价值=重新购建价格－损耗
3.具体应用：
新开发土地估价 新建房地产估值 旧房地产估值
二、适用对象和条件
1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。
2.具体适用对象：
既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；
有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；
单纯建筑物的估价；
市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
三、新开发土地评估的成本法
新开发土地：征用农地并进行“三通一平”等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。
三通一平：通水、通路、通电和平整地面
七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面
评估公式：
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润 参照物A参照物B参照物C实际交易价格（元/平方米）530058007000交易情况修正100/90100/95100/100交易日期修正115/100105/100103/100区域因素修正100/100100/101.5100/101.6个别因素修正100/99.6100/100.2100/101.4比准价值（元/平方米）679963036998表3-6 房地产价值计算表
/67603.069982.063035.06799