第五章房地产评估第四节市场法第二节市场法在房地产评估中的应用（四）进行因素修正区域因素修正1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。
2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。
3.方法：直接比较修正法1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100；2）确定各具体区域因素的权重；3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数；4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。
计算公式：区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分）=100/交易实例区域因素得分个别因素修正1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。
2.基本公式：直接比较和打分法个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分=100/交易实例个别因素得分容积率修正1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。
2.基本公式：容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数交易日期修正1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。
价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数；根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。
2.运用定基价格指数修正交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数=（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数)3.运用环比价格指数修正环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机=参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积例：某宗房地产在2005年6月的价格为3000元/平方米，该地区同类房地产2005年7月至10月的环比价格指数分别为103.6%，98.3%，103.5%，104.7%。
对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：元/平方米例1：某宗房地产在2005年5月的价格为3600元/平方米，该地区同类房地产2005年6月至10月的价格与上月相比的变动率分别为1.6%，2.3%，-1.5%，1.7%，2.1%。
对其进行交易日期修正，修正到2005年10月的价格为：元/平方米4.运用价格变动分析法修正当缺乏本地区同类房地产的定基价格指数和环比价格指数资料时，评估人员可以通过调查本地区过去不同时间的数宗类似房地产的价格，掌握这类房地产价格随时间变化的情况，通常以参照物交易日的价格水平为基准（100），根据本地区同类房地产价格随时间变化的情况，测算出评估基准日的该类房地产的价格水平（高于、低于或等于100）。
交易日期修正指数=评估基准日该类房地产的价格水平/100简单算术平均法将多个参照物交易实例修正后的初步评估结果简单地算术平均后，作为评估对象房地产的最终评估价值。
p-评估对象房地产的评估价值 pi-第i 个参照物房地产的比准价值（修正后的交易价格） n-参照物房地产的个数例8：对4个参照物房地产交易价格修正后得出的4个比准价值分别为4500元/平方米、4800元/平方米、4200元/平方米、4300元/平方米，则用简单算术平均法计算的评估对象房地产的评估值为：元/平方米加权平均法判定各个初步评估结果及比准价值与评估对象房地产的接近程度，并跟据接近程度赋予每个初步评估结果以相应的权重，然后将加权平均后的比准价值作为评估对象房地产的评估价值。
例9：在例8中，如果赋予4个比准价值的权重分别为0.4、0.1、0.2、0.3，用加权平均法计算的评估对象房地产的评估值为：/3311%7.104%5.103%3.98%6.1033000=⨯⨯⨯⨯ /3827%1.21%7.11%5.1-1%3.21%6.113600=+⨯+⨯⨯+⨯+⨯n P P n i i ∑==1/445044300420048004500=÷+++ /44103.043002.042001.048004.04500=⨯+⨯+⨯+⨯四、市场法的评估案例评估对象房地产：滨海市黄海路80号阳光小区第8号楼一层公建，建筑面积1400平方米。
位置与环境占用土地的基本情况评估对象房屋的基本情况评估要求：评估该房地产2005年4月1日的市场价值评估方法：因为有较多的交易实例，所以采用市场法进行评估。
确定可比性较强的A、B、C3个交易实例作为参照物。
对参照物房地产进行交易情况、时间因素、区域因素和个别因素修正。
1.进行交易情况修正：参照物A是期房，与正常交易相比，交易价格偏低10%，交易情况修正系数为：100/90；参照物B是清盘房，与正常交易相比，交易价格偏低5%，交易情况修正系数为：100/95；参照物C为正常交易，交易情况修正系数为：100/100。
2.进行交易日期修正：经分析，滨海市2005年4月该类房地产的市场价格与2002年4月、2004年9月和2004年11月相比分别上涨了15%、5%和3%。
参照物A、B、C的交易日期修正系数分别为：115/100、105/100、103/100。
参照物A、B、C区域因素修正系数分别为：100/100、100/101.5、100/101.6。
4.进行个别因素修正5.计算3个参照物的比准价值加权平均法计算评估对象房地产的单价为：元/平方米6.确定评估结果房地产单价：6760元/平方米房地产总价：1400ⅹ6760=9464000元 第五节 成本法一、基本思路1.含义：求取被评估房地产在评估基准日的重新购建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产价值的方法。
2.基本公式：房地产评估价值=重新购建价格－损耗3.具体应用：新开发土地估价 新建房地产估值 旧房地产估值二、适用对象和条件1.只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产都可以采用成本法估价。
2.具体适用对象：既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、公园、军队营房等公用、公益性房地产；有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产估价，如化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等；单纯建筑物的估价；市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
三、新开发土地评估的成本法新开发土地：征用农地并进行“三通一平”等基础设施建设的土地、城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地、填海造地、开山造地等。
三通一平：通水、通路、通电和平整地面七通一平：通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路和平整地面评估公式：土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润/67603.069982.063035.06799=⨯+⨯+⨯（一）土地取得成本：土地使用者为取得土地使用权而支付的各项客观费用。
1.征用农村集体用地：征地费用土地补偿费安置补助费青苗补偿费树木补偿费房屋及地上附着物补偿费2.取得城镇国有土地出让方式——土地出让金和拆迁安置费拆迁安置费包括拆迁房屋及构筑物的补偿费用及拆迁安置补助费，应该根据当地政府规定的标准或应当支付的客观费用来确定。
3.通过市场购买的土地购买土地的价款和应由买方缴纳的税费等。
（二）土地开发成本1.基础设施配套费：对土地进行“三通一平”或“七通一平”的费用。
2.公共事业建设配套费用：学校、图书馆、公园、邮电、绿地、幼儿园等设施的费用。
3.小区基础设施配套费：小区内绿化、环卫、照明等小区开发配套费用。
（三）投资利息1.含义：投资者购买开发土地和进行土地开发所投入资金的时间价值。
资金包括投资者的自有资金和借入资金；投资利息并不是开发过程中由于借入资金而发生的实际利息，而是一项机会成本，只要是购买开发土地所占用的资金包括借入资金和自有资金都应该计算资金的时间价值。
2.计息基础：土地取得成本和土地开发成本，有管理费用的话还要包括管理费用。
3.计息期：土地取得成本——整个开发建设期土地开发成本和管理费用在开发动工前投入——整个开发期建设期在开发期均匀投入——一般为开发建设期的一半（四）各项销售税费：销售费用、营业税、城建税、土地使用税、土地增值税、教育费附加以及应由卖方负担的交易手续费、印花税等费用。
（五）开发利润：正常情况下，房地产开发商所能获得的平均利润。
开发商通常以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为基数按房地产行业开发同类房地产平均利润率水平进行计算。
例10：评估对象土地基本数据资料如下：评估对象土地为征用农地，面积为500平方米。
土地取得成本为230元/平方米，土地开发成本（包括管理费用）为246元/平方米。
土地开发期为2年，第1年投入的开发费占总开发费的3/4，第2年投入的开发费占总开发费的1/4；银行基本建设贷款年利率为8%（复利计息），土地开发的平均利润为10%，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加为营业税的3%、销售费用为开发后土地售价的3%。
评估要求：计算评估对象土地开发后的市场价值。
土地使用权的价值=土地取得成本+土地开发成本+投资利息+各项销售税费+开发利润（1）计算土地取得成本土地取得成本=500 ×230=115000（元）（2）计算土地开发成本土地开发成本=500 ×246=123000（元）（3）计算投资利息土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：土地取得费利息土地开发费利息总投资利息（4）计算开发利润开发利润=（115000+123000）×10%=23800（元）（5）计算营业税及附加营业税=【（土地取得成本+土地开发成本+投资利息+开发利润）/（1—营业税税率）】ⅹ营业税税率=15444%5%5-12380031631123000115000=⨯+++ 城市维护建设税=15444ⅹ7%=1081元教育费附加=15444ⅹ3%=463元营业税及附加会计=15444+1081+463=16988元（6）计算销售费用（7）计算土地价值土地价格土地单价元/平方米（8）评估结论：经分析确定评估对象土地的市场价值为319732元，土地单价为每平方米639元。
四、新建房地产评估的成本法新建房地产项目，如果评估基准日为房地产开发建成日，无须考虑损耗，新建房地产评估价值就等于其重置成本。