(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合 所产生的区域性特性。 (3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
• 第二节 房地产评估的 收益法
• 一、房地产评估的 残余估价法
残余估价法的计算公式
收益现值法公式 V=A/i ， A=Vi
如果以Vl、 Vb分别表示土地、建筑物的价值 以Al、 Ab分别表示土地、建筑物的年收益 以il、 ib分别表示土地、建筑物的本金化率。
资产评估
天津科技大学
经济与管理学院
第四章 房地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产评估的收益法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的基准地价修正法 第七节 房地产评估的路线价法
•第一节 房地产评估概述
• 一、房地产的概念 及其特征
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指 平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积 容积率=建筑总面积÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率
（二）影响房地产价格及评估价值的因素 为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产 价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因 素和个别因素。 (1)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地 产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因 素。 ①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及 地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不 动产。
房地产评估对象有三种，即土地、建筑物 和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的东西, 包括房屋和构筑物两大类。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面。 房地产一般具有如下特性：
(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。(5)政策限制性。
2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支 付的拆迁费用。
（二）土地开发费用
1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括 为“三通一平”和“七通一平”。
2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、学校、 公园、绿地等设施的费用。
3．小区开发配套费。
（三）投资利息
投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。 1、土地取得费的计息期为整个开发期和销售期。 2、土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期 的一半。
⑴年房租收入=2400*12=28800元 ⑵年总费用如下：
房租损失准备费=2400/2=1200元 房产税=28800*12%=3456元 土地使用税=200*2=400元 管理费=28800*3%=864元 维修费=28800*4%=1152元 保险费=288元 年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元
（四）投资利润和税费
1、利润计算的基数可以是土地取得费和土地 开发费，也可以是开发后土地的地价。
2、税费是指土地取得和开发过程中所必须支 付的税赋和费用。
（五）土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土 地功能变化而引起的。
前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增 值收益率即为土地增值收益。
土地取得费=30万元/亩=450（元/平方米） （1公倾=15亩=10000平方米 ）
（2）计算土地开发费。 土地开发费=4亿元/平方公里=400（元/平方米）
⑶年总纯收益=28800-7360=21440元 ⑷土地使用权总价=200*1000=200000元 ⑸归属土地的年纯收益=200000*8%=16000元 ⑹归属建筑物的年纯收益=21440-16000=5440元 ⑺建筑物评估值=5440/10%=54400元
• 第三节 房地产评估的 成本法
则，
Al=Vlil Ab=Vbib
如果以A0表示房地合一产生的年总收益，则 A0=Al+Ab=Vlil+Vbib
1、土地残余法的计算公式
Vl
A0
Vbib il
2、建筑物残余法的计算公式
Vb
A0
Vlil ib
•二、应用举例
某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积 120平方米，月租金2400元，土地本金化率为8%，建筑 物本金化率为10%。年房租损失准备费以半月租金计，房 产税按年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米 计，管理费按年租金的3%计，维修费按年租金的4%计， 保险费每年288元。运用市场法已求得土地使用权价格每 平方米1000元。用残余估价法评估该住宅建筑物价值。
•二、房地产价格 及其影响因素
（一）房地产价格种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分 为所有权价格、使用权价格和其它权利价格 (如抵押权、租赁权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地 价格、建筑物价格和房地价格。 (3)按房地产价格表示单位可划分为总 价格、单位价格、楼面地价等。
•一、土地评估的 成本法
土地评估的成本法基本公式为：
土地 土地 土地
土地增
＝
＋
＋税费＋利息＋利润＋
价值 取得费 开发费
值收益
（一）土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付
的费用，分为两种情况： 1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿 费及安置补助费等。
成本法与其他评估方法相比具有特殊用 途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟， 成交实例不多，无法利用市场法、收益法等 方法进行评估的情况。
由于房屋与其所依赖的土地具有不同的 自然及经济特性，如房屋是人类劳动的产物， 一般随时间变化会发生贬值，而城市土地既 是自然的产物，同时又由于人类的改造而凝 结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价 值评地面积为 3000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税）为每亩30万元，土地开发 费为每平方公里4亿元，土地开发周期为2年，第1年投 入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报 率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷 款年利率为6%，试评估该土地的价值。 解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。