比较系 数
12.5
32.5
11
27.5
10
25
12
24
11
22
10
20
11
11
11
11
10
10
10
10
10
10
10
10
11
5.5
10
5
10
5
11
16.5
10
15
10
15
10
15
10
15
10
15
116
104.5
100
8548
7750
---
7360
7400
---
市场环境进一步好转，不打价格战
开盘前准备较充分，蓄水充足
定价策略的分类及基本 方法
路漫漫其悠远 2020/4/3
路漫漫其悠远
项目静态价格形成方法 项目开盘价格制定策略
市场比较法 总价卡位法 价格系数法
入市价格策略 入市价格形成
路漫漫其悠远
市场比较
法
市场比较法逻辑 图
确定可比案例及权重系数 确定可比参数及权重
路漫漫其悠远
得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格
高层、多 层
100
高层、小 高层、联
排
100
小高层
95
小高、联 排
多层、 95 小高层 100
、联排
5%
建筑品 质
现代、欧 式
100
现代海派\ 涂料
95
法式\涂料
95
现在风格 \涂料
英伦风 95 格\石 95
材
20%
配套
尚不成熟
100
社区自建8 万方MALL
100
较成熟
115
较成熟
115
尚不成 熟
100
评分
右岸嘉园 ）
（25%
清水颐园 评分三期（25%
）
评 分
保利海 上五月 （20%
）
评 分
15%
交通因 素
M11
100
M11
95
M11、近城区
110
M11、近 城区
110 近M11
95
10%
社区规 模
30万㎡
100 246565㎡ 97
50203㎡
90
130000㎡
95
300000 ㎡
100
15%
产品形 态
汇丰沁苑价格处于下降通道中，如进一步下降，将对本案形成较大的压力
开盘前准备较不充分
90
9
105
6.3
100
7
100
4
110
4.4
100
4
100
3
98.2
名仕豪庭
拟合程度
比较系数
100
4
100
7
100
4
100
7
100
4
100
3
100
10
100
3
120
8.4
110
7.7
110
6.6
110
11
100
6
110
7.7
100
4
100
4
100
4
100
3
104.4
山语原墅
拟合程度
比较系数
110
4.4
100
105㎡左 右两房
右四房
50-60 ㎡一房 95 ；90- 95 100㎡
两房
5%
开发商 品牌
新城
100 保利置业 100
中青旅集团 95
新城
100
保利房 地产
95
注：以上项目成交价格为目前成交价格
市场比较法
全市及区域公寓价格走势
路漫漫其悠远
案例：英郡别院别墅产品定价方法
路漫漫其悠远
市场比较法
路漫漫其悠远
价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表性的同质项目 2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价
市场比较法
路漫漫其悠远
比较项目 区域位置 区域环境
规划 产品 其他条件
市区距离 交通系统 板块属性 自然环境 社会环境 发展潜力 生活配套
规模 容积率
市场比较法
路漫漫其悠远
影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 户型面积系数 景观系数 配套系数 交通系数
合计 近期3月价格 本案推导价格 未来市场竞争
开盘准备 去化时间
本案合理价格
权重 2.5 2 1 1 0.5 1.5 1.5 -------
嘉城
得分
比较系 数
汇丰沁苑
得分
比较系 数
本案
得分
路漫漫其悠远
分层绿化,
15%
园林规 划
组团绿化 带,庭院绿
100
化
集中绿化
两条天然水系、 100 绿色景观大道、 100
沿河的景观
现在风格 ，沿河主 题休闲绿
化带
95
大型组 团，英 100 伦风格
15%
90㎡两房
产品特 点
、三房、 150㎡左
100
80-90㎡两 房
95
80-90㎡两房、 150㎡左右三房
110
7.7
100
4
100
7
100
4
100
3
100
10
110
3.3
120
8.4
110
7.7
115
6.9
100
10
100
6
110
7.7
100
4
120
4.8
100
4
110
3.3
106.2
市场比较法
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡， 结合比较系数，计算本案的均价为：
嘉城
得分
比较系 数
12.5
32.5
12
24
11
11
10
10
11
5.5
11
16.5
10
15
116
8548
7360
汇丰沁苑
得分
比较系 数
11
30.5
11
21
11
11
9
9
10
5
9
14
9
14
104.5
7750
7400
本案
得分
比较系 数
10
25
10
20
10
10
10
10
10
5
10
15
10
15
100
---
---
市场回暖需要漫长过程，客户对价格仍较敏感； 5-7月份为大牌开发商资金回笼密集期，促销动作将会影响市场整体价格水平和未来价格预期
特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用
市场比较法
案例：新城白银路公寓产品定价
路漫漫其悠远
市场比较法
路漫漫其悠远
市场比较法
路漫漫其悠远
清水颐园 9300元/㎡
保利海上五月花 9200元/㎡
右岸嘉园 9200元/㎡
保利家园 8500元/㎡
市场比较法
权重
比对因 素
本项目
评分
保利家园 （30%）
资金回笼压力小，去化时间为10个月
乐观预期7下500，本案合理价格为7500元/平方米
市场比较法
路漫漫其悠远
影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 户型面积系数 景观系数 配套系数 交通系数
合计 近期3月价格 本案推导价格
未来市场竞争 开盘准备 去化时间
本案合理价格
权重 2.5 2 1 1 0.5 1.5 1.5 10 -----
绿化 内部景观 产品风格及核心概念 面积设置 产品附加值 物业服务
会所 是否现房 开发商品牌
权重
4 7 4 7 4 3 10 3 7 7 6 10 6 7 4 4 4 3 100
文翔名苑
拟合程度
比较系数
100
41Leabharlann 071004
100
7
100
4
100
3
100
10
110
3.3
80
5.6
90
6.3
105
6.3
(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡
路漫漫其悠远
路漫漫其悠远
案例：盐湖新居产品定价方法
市场比较法
项目选取：
在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。
路漫漫其悠远
选取标准：
“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。