牡丹园附近地块初级市调及投资建议负责：霍建市调：王小将周培红博时间：2009年05月06日-08日对象：牡丹园附近占地约580亩项目目的：初步判断该地块投资价值和投资定位前言本次调查小组于2009年05月06日至2009年05月08日对位于曹州牡丹园附近占地约580亩的目标项目进行了为期3天的市场调查和总结分析，籍以对该地块的投资价值和投资定位提供参考性意见。

一、地块基础资料与现状概况（一）项目概况位于人民路以西、牡丹路以东，泰东路以南，大学路以北，总占地约580亩。

目前该地块为打鱼店和羊庄村民的聚居地，该项目南部大学路与人民路交界与王河公园北湖相距120米左右，大学路与牡丹路交界与黄河路相距1400米左右；该项目北部泰东路沿线与曹州牡丹园相距500米（中隔扬庄村与长城路）；该项目东部紧邻南北中心大道人民路，与风光旖旎的王河景观带隔路相望；项目西部偏北与牡丹路相距300左右，西部偏南与牡丹路相距400左右。

周边景观资源丰富，有王河景观带、曹州牡丹园、百花园、古今园等，但项目所在区域目前基本为农村，生活配套较差。

目前该区域未来规划为牡丹园、王河景观带，但详细、确切的具体规划资料尚未得到。

（二）地块环境调研（周培红负责周边配套资料收集）形状地貌：规划中的天香路以西区域地块西南部呈现不规则的Z字形，天香路以东区域则比较方正。

该宗土地基本都位于羊庄和打鱼店村聚居的宅基地围，仅有少量地势平坦的农田。

配套概述：沿牡丹路生活配套品质较差但比较齐全，沿人民路则缺乏生活配套，但项目南行300米左右即可借助立交桥附近的超市、学校、公园等配套。

道路交通：本项目东西紧邻城市南北核心大道人民路和牡丹外，同时项目中心还即将开通纵贯南北的天香路，项目北部开通泰东路、项目南部开通大学路，交通极为便利。

外部景观：外部景观较好。

项目泰东路与人民路交界北500余米为世界闻名的曹州牡丹园（牡丹园南临长城路），东隔人民路是风光旖旎的王河景观带，项目西部临近牡丹路，与荟萃稀世牡丹的古今园相距较近，项目北部大学路与人民路交界与波光滟滪的王河公园北湖相距120米左右。

周边学校：高等院校有学院和医学专科学校（大学路）、影视艺术学校（牡丹路）、小学有楼小学及一些幼儿园（牡丹路），品质较差。

人民路上暂时除一个民办的新闻学院和大风车幼儿园外，尚无其它学校。

但打鱼店（项目所在地）至黄河路距离1400米左右有幼儿园、距离1700米左右有小学和中学.周边医院目前只有牡丹路曹州牡丹园对面有牡丹医院（楼卫生院）和大学路上的牡丹区中心医院牡丹北路门诊部。

周边超市区域的牡丹路有一些沿街商铺，人民路沿线没有商业设施，需借助黄河路的生活配套(打鱼店（项目所在地）至黄河路距离1000米左右有三信超市等商业店铺)，大学路（牡丹路以北300米处）学院附近商业较为繁茂，有三信超市、宜佳超市等沿街商业。

公共交通：目前与项目所在区域确定的公交线路有3路和19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚无公交线路。

区域人口：项目占地主要是打鱼店和羊庄两个自然村，而这两个自然村同属于目睹俺去东城办事处打鱼店社区居委会，行政区划为南至魏海社区北边界，东至人民路，北至曹州牡丹园，西至牡丹办事洪庙社区东边界。

有居民2459人。

周边企业：企事业单位多分布于牡丹路及大学路西段，如学院、医学专科学校、交警大队等，人民路除沿线南端有一些砂石厂外，没有其它成规模的企事业单位。

人员结构：该区域周边企事业单位较少，学校、商业、休闲娱乐等生活配套欠缺，区域常住人口多为当地农民，知识结构较低（虽大学路有学院、医学专科学校，但我项目将遭遇大学嘉园、清华园等学校对应项目的强力竞争）。

消费能力：该区域企事业单位较少，牡丹路的牡丹园交管所、高速公路管理处、及沿路的一些银行、信用社的门面，大学路的学院、医学专科学校，人民路的启良洗浴休闲中心、中国石化加油站等单位收入能力较高，同时，该区域居民虽大都为农民，但基于牡丹经济的发展促动(每年仅花区门票收入就达3000多万元，同时外销的牡丹每年都有几十万株)，居民收入水平还是比较好的（尚未进行问卷、走访等深度调研，但打鱼店、楼等村庄有相当比例贴瓷砖、有太阳能的小洋楼）。

二、周边项目调研1.周边项目整体布局及规划前景由于尚未得到确切的区域规划资料，所以该区域周边项目整体布局及发展前景不详！目前地块东部参考立交桥以南、以东的水岸嘉园、南华康城、盛世豪庭、怡景蓝湾、畅志园等项目，地块西部参考大学路上清华园、大学嘉园等项目。

2.区域周边重点项目简介（博负责资料收集）3.该区域重点楼盘项目简析项目东部人民路区域：共性：该地块东部人民路区域周边重点项目均是档次、价格较高的品质楼盘，对应中高端收入群体，经几年运作，在百姓中，已经形成了以南华康城、水岸嘉园等楼盘为代表的上流生活区。

提示：黄河路以北、人民路以东区域，在百姓心中的形象度较低，这两条路在许多市民心中是城市和农村的分界线。

项目西部牡丹路区域：共性：该地块商品房项目稀缺，上面所提到的清华园和大学嘉园还是位于大学路上，据项目西部边缘200米以外，而且对应客户群体鲜明，就是针对学院及医学专科学校的。

提示：该区域虽然企事业单位不是太多，但该区域常住及工作的人口还是具有较高收入和消费能力的，具有一定的市场需求，但牡丹路上欠缺相应的产品供给。

三项目所在区位的市政规划及发展前景：（一）整体市政规划1、市规划概况城市定位：省东西协调发展的西部经济重要增长极，以能源化工、农副产品加工和商贸物流为主的区域性中心城市。

城市性质：中国牡丹之乡，鲁苏豫皖边界地区区域性中心城市。

城市特色：以“花城水邑”为依托的中国平原森林城市。

城市规模：中心城区2010年人口规模为50万人，用地规模为60平方公里，人均城市建设用地120平方米/人。

2020年人口规模为68万人，用地规模为74.8平方公里，人均城市建设用地110平方米/人。

规划围：东至皇镇乡，南至佃户屯办事处、何楼办事处，西至万福办事处、马岭岗镇，北至吴店镇、黄堽镇，规划区面积为860平方公里。

建设策略： 1、以东部工业区建设为重点，大力发展工业经济。

2、以建设“鲁苏豫皖四省边界地区中心城市”为目标，积极发展商贸物流产业和现代服务业。

3、兼顾新区建设和旧城改造，走可持续发展的道路。

4、加强园林绿化与生态环境建设，突出的城市特色。

5、建立和完善高效的综合交通体系和基础设施系统。

规划方向：以向东为主，向南为辅，完善北部，控制西部。

用地布局：组团式结构形态，通过水系、铁路的分隔，形成“一核、两轴、四组团”的布局结构。

布局简介：一核：城市核心区，东至京九铁路，南到铁路编组站，西至路，北到大学路，面积约16平方公里。

以王河为轴，在王河两侧从北向南依次布置市级行政中心、文化中心、商务中心。

两轴：城市的两条发展轴线，即丹阳路和人民路。

四组团：城市的四个功能组团，即城东组团、城南组团、城西组团和城北组团。

居住用地：居住用地规划形成四个居住片区：老城居住片区、老城周边居住片区、中心区居住片区、新城居住片区。

规划设置12所高级中学，20所初级中学，小学按2～3万人一所设置。

规划居住用地为2101.7公顷，占城市建设用地的28.1%，人均30.9平方米；其中中小学用地为210公顷，占建设用地的2.8%。

商业规划：规划市级商业服务中心位于王河以东、火车站以西的中心城区；整合原有解放大街、东方红大街商业布局，形成老城区商业副中心；在路以西、洙水河两侧形成东部新城商业副中心；在各个城市组团新建组团级商业中心。

规划将南华街、东方红大街改造为步行商业街。

文化娱乐：规划文化娱乐用地面积为98.5公顷，建设市级文化娱乐中心、组团级文化娱乐中心、社区活动中心三级文化娱乐设施体系。

市级文化娱乐中心位于丹阳路以北、王河两侧，新建大剧院、文化艺术中心、图书馆、规划展览馆、科技馆等大型公共设施。

在老城区曹州路以北、广福街以西建设鲁西南民俗博物馆。

水系规划：规划市区形成布局广泛、相互贯通的“五湖六河”城市水系系统。

五湖西城水库：位于牡丹工业园的西部，是城市的水源地，面积约为203公顷。

雷泽湖：位于城市东部新区的南侧，面积约为233公顷。

青年湖：位于老城区，面积约11.58公顷。

双月湖：位于老城区，面积约5.73公顷。

东湖：位于城市东部新区的东部，面积约12.78公顷。

2、六河王河：贯穿城市中心，宽度为50—300米，结合两侧的重点公共建筑和绿化景观设计，营造城市中心的滨水特色风貌。

万福河：位于城市南部，宽度为50—80米，贯通西城水库、雷泽湖，结合城市的生态绿地，建成城市南部的休闲和水上活动区域。

环城河：位于老城区，宽度为16—30米，进行疏浚、整治，贯通青年湖、双月湖及老城区的其他坑塘，建成环城公园。

外环堤河：位于老城区，宽度为30—60米，进行疏浚、整治，贯通老城区的水体及外围的王河、万福河。

洙水河：位于城市中部，宽度为50—150米，既为城市水体，又是连通的水运航道，连接王河、经四沟及东湖。

洙水支：位于城市东部沿菏兰高速公路，可在现有的河道基础上进行拓宽、新挖，宽度为30—80米。

道路规划：规划形成“二环、四横、六纵”的交通性城市道路网络。

“二环”：在城市外围形成城市外环路，由上海路、路、北外环路及珠江路等城市快速路组成；在城区部区形成城市环路，由黄河路、路、长江路、路四条交通性主干道部分路段组成。

“四横”：黄河路、丹阳路、长江路、闽江路。

“六纵”：昆仑路—路、句阳路—广福街、兴商路—牡丹路、人民路、路、路。

（二）项目所在区域市政规划及发展前景项目东部位于规划的行政中心北部（规划行政中心位于王河西岸、黄河路北侧《市城市总体规划》，被规划为牡丹园及王河风景区。

该区域有市的两大地标----曹州牡丹园和中国林展馆，同时，沿人民路有旖旎风光的王河景观带。

项目西部沿牡丹路有一些沿街商铺，生活气息较浓，同时项目所在区域为农村，有古今园、百花园、以及许多园林公司和农田，具有较好的景观资源和空气质量。

四、区域房地产市场发展前景分析（一）市房地产市场发展和前景概况是一个资源大市，九个县区里面，七个半县有煤，一个半县有油有液化气，但经济不发达，主要资源没有得到合理的开发，农业占的比例比较大。

这几年通过“突破”的发展战略，财政收入，职工收入，农民收入等这几年都在大幅度的提高。

2000年度，全市GDP总值为208.59亿元，2007年，的GDP总量已经达到了660亿元。

据省统计资料显示，“突破”战略实施以来，2003－2007五年间，GDP增速分别为12.4%、 17.0%、17.3%、17.1％和18.5%、，财政收入的增幅也是全省最高的。

如2006年市的财政收入便已经是31亿元，2007年就达到42.1亿元，增幅在35%以上。