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科技产业园项目可行性研究报告

天津市的甲级写字楼分布主要为两个路段,第一:内环线南京路南面;第二:外环 线的围堤道路段。其中第一部分拥有甲级写字楼10座,数量上占有天津市甲级写字 楼的59%,黑色区域共有甲级写字楼4座,占天津市甲级写字楼总数的24%。
2、市场供应情况:供给分布(三)
天津市区现有乙级写字楼12座,和市区甲级写字楼一样,天津市区乙级写 字楼的主要特点也是分布较为集中,其分布主要也是在和平区和河西区两个 区域,其中又为河西区最多,共有6座乙级写字楼,为天津市区乙级写字楼 现实存量的50%,和平区共有4座,和平、河西两区共占有天津市区乙级写 字楼现实存量的83%。
明显变化为:一是外资企业增多,其中新进的企业多整层租赁,以日本、欧 洲和北美跨国公司为多;二是部分租户随着经营战略的调整选择新的物业或 在原有写字楼扩充面积,这类企业多集中于金融、物流等。
5、市场需求情况:主要区域写字楼最新情况(一)
5、市场需求情况:主要区域写字楼最新情况(二)
5、市场需求情况:主要区域写字楼最新情况(三)
务。 会所:每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所,满足企业总部的工作用餐、
休息会客需求 酒店:总部基地入口处建成一标志性建筑——五星级酒店、国美广场综合性商业项目 公寓:五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业:园区内部统一物业管理,楼内由企业自己管理。
会所
2000平米左右的独栋户型销售情况最好。 绿化比率:占总面积约50% 总投资额:约45亿人民币 建设周期:3年
优势: 占地面积大,总体体量高,能形 成规模开发效应。 处于经济开发区,对企业有吸引 力。
劣势: 距离城区较远,办公交通成本较 高 丰台区商务氛围不强
总部基地——产品结构及比例
单体面积 (平米)
总部基地——客户构成
总部基地对客户群的定位是高新技术 企业、跨国企业、国资委下属的中字 头的企业(他们在改制的过程中也需 要企业总部)、外地进京的高新技术 企业等;
总部基地客户统计
中关村高科技 企业
北京本地企业 10% 10%
外地进京企业 10%
目前已经签订了80多家企业,所涉行 业包括物资、建材、机电、通讯电子、 医疗等高新技术领域。中国诚通集团 及其6家直属大型集团公司,联通的大 股东——中华通信系统有限责任公司 也准备将总部从CBD迁过来;
4、市场需求情况:成交价格
写字楼总体平均月租金3.29元/平米/天,同比提升7.2% 甲级写字楼年末达到4.4元/平米/天,同比上涨9% 2007年第四季度,天津甲级写字楼平均成交价格为12530元/平米,环比上
升28%,赛顿和信达仍是成交价格最高的项目。
4、市场需求情况:成交客户
在全部新租面积中,新进天津市的公司需求面积占32%,外资公司约为35% 。
11871253
16201658
19001918
21762208
28352880
31443147
34263450
59435993
层数
6
6
7
8
10
11
12
12
数量
30
41
25
54
18
2
5
12
比例
16%
22%
13%
29%
10%
1%
3%
6%
总部基地——A型楼(5960平米)
结构:12层商务楼,二楼座组合 电梯:2台/楼座,计4台。 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度46.4米。 面积:单体5960平米,标准层面积500平米。
中央/地方企业 40%
外资企业 30%
总部基地——主力客户
以北京信海丰园生物医药科技发展有限公司等10家企业为主体的生物医药产业; 以北京贝尔通信设备制造有限公司等7家企业为主的IT产业; 以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企业为主体的光电一体化产业;
典型企业:北京贝尔、北方华为、燕化高新、北方天鸟、四环科宝、欧典企业、中国 诚通控股公司、中国质量认证中心、中华通信系统公司、中成进出口公司、中国航天时 代电子公司、长征火箭技术股份公司、中牧实业股份公司、中国汽车技术研究中心、中 国中金科技股份公司、中国物资运输总公司、中国集装箱控股集团公司、正泰电器股份 公司、长城汽车股份公司、建龙钢铁控股公司、特变电工股份公司等;
单体面积(平米)
层数 套数 已销售套数 产品供给结构比例 (各面积区间总套数/总套数) 产品消化状况比例 (各面积区间已售套数/各面积区间总 套数) 市场需求结构比例 (各面积区间已售套数/总套数)
1000-2000平米/套
1187 —
1253
1620 —
1658
1900 —Leabharlann 1918667
96
37
52%
总部基地1000~3000平米的户型占到总体的90%
总部基地各种面积户型构成图
60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
1000-2000平米/ 2000—3000 套
3000-4000
6000左右
总部基地3000-6000平米独栋仅占到总户数的10%
总部基地产品结构与销售状况统计
面积区间
总部基地——B型楼(2860-3445平米)
结构:10-12层商务楼,二楼座或三楼座组合 电梯:2台/楼座,计4台或6台 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度39.6米。 单体面积:10层--2860平米;11层--3150平米;12层--3445平米。
总部基地——C型楼(1620-2190平米)
代表项目:国际大厦、远洋大厦;
第二个发展阶段:1998-2002年,市场低迷阶段;
代表项目:金皇大厦、泰达大厦、今晚大厦 ;
第三个发展阶段:2003-2008年,迅猛发展阶段; 代表项目:信达广场、天津中心、赛顿中心、津汇广场 ;
市场研究——天津写字楼市场分析
1、天津写字楼的历史发展阶段 2、天津写字楼市场供求情况
4、市场需求情况:成交量
■ 2007年度各大甲级写字楼平均出租率达到了86% ■ 2007年四季度,天津甲级写字楼的租赁净吸纳量约为7502平方 米,比三季度减少了2.9%,租赁成交主要集中在泰达和信达。 ■ 2007年四季度,天津甲级写字楼累计销售面积约9730平方米, 销售主要成交集中在信达和赛顿,成交面积为6000和3700平米。 ■ 2007年第四季度写字楼整体空置率为16%,环比下降0.7%。
总部基地——E型楼(1625-2210平米)
结构:6-8层商务楼,四楼座组合 电梯:1台/楼座,计4台 层高:首层4.2米,标准层高3.4米,顶层高3.3米,建筑高度26米。 单体面积:6层--1625平米;7层--1900平米;8层--2210平米。
总部基地——配套设施
交通:附近有10多条公交线路,2008年之前地铁在附近建成,有的公司设有班车。 餐饮:每个区域都有一个会所,提供餐饮服务,由于园区内不准生明火,都是外部送餐服
1、市场供应情况:年度供应情况
2、市场供应情况:供给分布(一)
■ 当前优质写字楼主要集中在南京路沿线、小白楼区域、友谊路区域,同时开 发区及海河沿线有一定存量。其中南京路甲级写字楼权重大,平均租金高; 小白楼区域由于写字楼品质较高,空置率较低,租金水平也较高;海河沿线 项目不多,但未来五年供应量提升很快,同时有大量高端办公物业进入市场 ,未来发展潜力非常巨大。泰达区域本季度由于滨海金融街等主要写字楼租 金小幅上涨,从而平均租金维持较高水平。
总部基地各楼型销售图表
120
100
39%
80
37
42%
60
30
40
59
20
0
42
57%
75%
34
9 3
1000-2000 2000-3000 3000-4000 6000左右
平米
平米
平米
已售 未售
从销售情况统计来看
当考虑到各种户型已售 和未售的对比关系,发 现3000-6000平米及 6000平米的产品虽然数 量不多,但是销售情况 较好。1000-2000平方 米销售总量基数较大
出租率和甲级写字楼比较,天津市区乙级写字楼销售情况更胜一筹。 除了天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦这3座开盘不久的乙级写字楼 外,其他乙级写字楼租售率均在80%以上,平均租售率为92.9%。
3、市场供应情况:新增供应量
■ 2008年度12个写字楼项目竣工投入使用,总供应量达到43万平方米,其中 甲级写字楼占总量的一半左右,包括和记黄埔南京路项目、金融街津门津塔 项目、中粮地产南门项目、新世界开发区等项目。且处于城市综合体中的新 增甲级写字楼明显增多,写字楼逐渐告别单一的办公形态,融入综合物业功 能的时代即将到来。
置地星座——基本概况及优劣势分析
占地面积:14300平方米 项目建筑面积:71399平方米 容积率约:3.38 停车位:489个 物业管理费:16元/平方米/月
优势:
地处金融街商圈,商务环境极佳; 交通直达性好,对企业有吸引力; 商住立项,产权期长;
二、可类比项目与潜在竞争项目深入分析
1、可类比项目深入分析 2、潜在竞争项目深入分析
1、可类比项目的深入分析
总部基地 置地星座 华远首府 德胜尚城 非中心 硅谷亮城 玉泉慧谷
总部基地——基本概况及优劣势分析
总建筑面积:120万平方米 容积率:1.59 单栋体量:1200-6000平米 标准层面积:200-500平米 层高:3.4米,挑空部分4.2米 销售情况:一期销售90%,二期销售80%,
39%
20%
2000—3000
2176 —
2208
2835 —
2880
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