摘要近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快，学区房、住改商字眼越来越活跃在人们的视野。
本文旨在通过对学区房住改商行为存在的问题进行研究，分析住改商行为的形成原因与对策分析。
本文以长沙中海国际社区3期为例，对小区内住改商引发的问题进行研究分析。
本文从小区基础设施不完善、业主减少运营成本、业主维权意识、法律意识薄弱等方面对小区住改商行为形成原因进行了分析。
针对此问题分析原因，笔者提出在业主方面组建业委会，协同物业管理、组建业主监督小组，在物业方面加强物业管制、加强住改商法律知识宣传，建立反馈与追踪机制。
希望能为物业管理企业的工作开展提供有利帮助。
关键词：物业管理，住改商，学区房ABSTRACTIn recent years, with the development of social economy and the continuous acceleration of the urbanization process, school district housing, housing to change the word more and more active in people's vision. This paper aims to analyze the formation reasons and countermeasures of the housing and housing business transformation behavior in school districts by studying the existing problems. This paper takes changsha zhonghai international community phase 3 as an example to study and analyze the problems caused by residential redevelopment. This paper analyzes the causes of the housing and housing reform from the aspects of imperfect infrastructure, owners' reduction of operating costs, owners' awareness of safeguarding their rights, and weak legal awareness. In view of the analysis of the reasons for this problem, the author proposes to set up the owners' business committee, cooperate with the property management, set up the owners' supervision group, strengthen the property control in the property aspect, strengthen the legal knowledge publicity of residential and commercial transformation, and establish the feedback and tracking mechanism. Hope to be able to property management enterprise work to provide help.Keywords:Property management,School district housing, Residential change Dealer1一绪论(一) 研究的背景和意义随着社会时代的进步，经济的不断发展，尤其是房地产经济的不断复苏，我国的城市化进程不断加速。
城市人口的不断增加，人们对住宅的需求不在局限于居住，他们开始了对更高品质生活的追求，希望能在居住的基础上享受其他增值服务，住宅的商业化也随之而来。
此外，为了更好的发展经济，缓解我国严峻的就业压力，激发自主创业的积极性，政府放宽了对中、小型企业审批机制，对于所租房屋的性质、用途并没有多大限制，这就导致了一些小型企业为节省资本，倾向于租赁住宅用于办公使用。
在种种因素的作用下，住改商出现在人们的视野越来越频繁。
然而，住改商在带来经济效益的同时也给业主带来了诸多困扰，比如外来人员的进入给业主的安全带来了一定的隐患，停车难的问题也进一步恶化等。
学区房，一个特别的名词，兼具教育和商业双重属性的产品，它并不是中国社会所独有的，在绝大多数发展中国家普遍存在，它相较于普通商品房而言，拥有更大的消费市场、利润空间更大等特点，所以许多业户将住改商行为转移到了学区房。
住改商一般来说有两种情况，第一种是业主未经允许将住房改成商业用房；第二种是直接在住宅地基上建造商业用房，对于目前来说，大多数小区的住改商是属于第一种情况。
由于住改商属业主个人行为，而整个住改商过程较为隐秘，一般来说很难及时发现。
因此，本文将从学区房住改商行为引发的问题出发，探讨住改商形成的原因，从而有针对性的提出解决方案。
如今，中海国际社区3期住改商行为愈演愈烈，其不仅直接影响了整个小区形象、环境、及业主的生活质量，小区内住改商业主与其他业主间的矛盾也日渐加剧，物业服务公司的形象直线下滑，不论是业主的信任度还是工作的正常开展，都日渐显示出其难度，甚至存在业主以住改商现象未解决为由拒交物业费的情况。
（二）国内研究现状1关于相关概念的界定及权益研究①学区房的概念顾名思义学区房就是学校周边的房子，贾光耀（2019）认为学区房至今未有一个明确的定义，它是兼具教育和商业双重属性的产品，并不是中国社会所独有的，对于大部2分发展中国家而言应该算是一个普遍性的情况，例如：印度电影《起跑线》，生动反映了一对印度中产阶级夫妇为了让自己的女儿接受最好的教育，想尽心思要进当地名校的故事，最简单粗暴的方式就是购买学区房 [1]。
②住改商的概念住改商从字面上理解就是将住房改作商业用房，一般来说分为两种情况，第一种是业主未经允许将住房改成商业用房；第二种是直接在住宅地基上建造商业用房。
彭梓铃（2015）曾指出“住改商”行为是指业主将住宅用途的房屋改成经营性用房，进而从事相关性经营活动的行为，他指出“住改商”行为的产生与我国经济社会的发展历程紧密相连[2]；王晓峰（2015）从建筑学的角度指出，“住改商”是原来设计规划用于居住生活的住宅，被开发商或业主用来从事商业经营、办公写字等其他的经济性活动[3]。
刘森（2015）从建筑物区分所有权角度指出，“住改商”是指在区分所有权建筑物中，业主利用住宅从事经营性活动的行为[4]。
黄美真（2015），从经济学的角度指出，“住改商”是指业主将居住性用房改为营业性活动的行为[5]。
2关于住改商现有法律法规的研究那么，作为拥有建筑物所有权的业主或者拥有该区分建筑物使用权的使用人是否可以随意将住宅改为商业呢？答案是否定的。
梁志良（2016），指出“住改商”并非管理“真空”，法律法规对其有明确规定[6]。
同时肖应林（2016），也依据物业管理相关条例《物权法》指出应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才能对建筑物及其附属设施进行改建、重建。
此外安元(2018)，从利害关系业主角度出发，对“住改商”的设立程序、利害关系业主的表决权、利害关系业主的救济性权利等方面的法律法规进行了整合，主要涉及《物权法》、最高法的司法解释、地方政府规章以及一些地方的地方性规范文件[7]。
3关于住改商现实问题研究广州日报（2015），指出住宅的功能就是休养生息，放宽住宅登记为经营场所，恐怕会带来很多负面效果[8]；牟波,李晋业（2013）从安全角度指出住改商存在着两面性，一方面既创造了高额的利润，有利于再就业，另一方面也增加了消防、治安等安全隐患，造成负面影响[9]。
彭梓铃（2015），认为住改商一方面带来了现实问题；另一方面对于促进经济社会发展也具有积极影响[10]。
罗利花（2013）对住改商从城市规划和经济等角度进行分析，得出住改商利大于弊的结论，首先从城市规划的角度来看，它对于城市规划3中功能不齐全的弊端有一定的补充作用，同时增加了小区的环境为人们服务，有利于辖内居民的功能；再从经济的角度来看它促进了自主创业、就业的机会，为目前严峻的就业形势，提供了一定的保障作用[11]。
4关于住改商物业管理困境对策研究杨兴林,黄艳（2014）以成都某市为例指出要充分发挥业主自治作用，明确住改商合法化途径，搭建行政执法综合平台[12]。
汤飞,杨雪,涂娟娟以武汉市为例提出采取科学的评价方法和制定合理的整治原则来应对武汉市住改商带来的安全隐患、电梯难用、车位紧缺等问题[13]。
对于住改商登记难的问题，姜峰（2015）指出要加强立法，完善法律制度、统一规范“住改商”登记文本、加大宣传力度，增强守法意识、加大日常检查和抽查力度，规范经营行为[14]。
牙海定,杨虹（2008）从物权法角度指出从利益相关者的界定和业主委员会的地位作用来完善住改商法律制度，从而达到缓解住改商问题[15]。
肖芃（2014）指出对待住改商问题在司法审查中应采取绝对禁止主义的方式[16]。
廖春梅（2014）对住改商相关案例进行分析指出，遭遇住改商时，我们可以通过法律途径来解决[17]。
（三）研究思路和研究方法1研究的思路本文以长沙国际社区为例，通过对该小区的住宅现状以及存在的住改商问题进行阐述，从中找出业主进行住改商行为主要原因，并结合物业服务企业对小区住改商现有的处理措施，从中找出不足及总结经验提出有效解决方法，从而帮助物业服务企业完善住改商管理措施。
此次分五个部分对住改商行为进行研究分析，第一部分绪论通过国内对于住改商的一个研究现状对形成住改商的原因进行简要分析，由此来确定本文的研究思路与办法；第二部分对我国学区房住改商的基本情况进行概述，从中对住改商案列进行简要分析；第三部分对长沙中海国际社区的基本情况和物业管理情况进行具体的分析并深入挖掘学区房住改商行为形成的原因；第四部分结合中海物业对住改商的处理方法提出意见与建议；第五部分对中海物业住改商问题处理上的经验与教训进行总结并得出结论。
4图1.1 研究思路图2研究的方法①文献研究分析法通过阅读与住改商相关的一些文献资料，对其深入进行研究、并进行整理和分析，从中找出对物业住改商管理的一些有益建议。