中期：投机商大量介入；政府开始出台调控措施。
繁荣 顶峰：房价高涨，购房白住者退出市场，炒家的投机
阶段
资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率 再度上升；房地产股票达到顶峰，泡沫达到极限。
后期：紧缩政策生效，投资数量下降，销售价格开 始回落，租金水平下降，空置率进一步增加，房地 产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。
初期：房地产市场交易量、交易价格、投资额下
降，空置率激增。 衰退 中期：房地产价格急剧下降；泡沫开始破灭；房地 阶段 产投资大量缩减。
后期：房地产利润降低，小企业破产，失业人数增加。
初期：价格加速下降；市场交易量减少；信贷违约 行为增加；金融机构和投资者普遍被“套牢”。
萧条 中期：房地产纠纷大量出现，一些大公司面临破产 阶段 危机。
后期：政府采取减税措施刺激房地产经济复苏，房 地产波动趋向平稳。
其次。房地产周期理论是与市场经济相对应的一种理 论模型。然而我国的房地产市场具有特殊性，如基于对土 地出让市场的垄断。地方政府成为房地产市场的利益主体 之一。福利住房制度的遗产也影响着房地产周期的波动。 在福利住房制度下严重的住房短缺使得城镇居民多年压抑 的住房需求集中迸发出来，在住房制度改革初期，形成较 为旺盛的市场需求。这些特殊性是一般市场经济国家所不 具备的。
普遍的合谋。竞争的主要形式是非价格竞争，非价格竞争 策略是房地产企业的占优策略。［１】（Ｐ１）苗天青还认为绝 大多数的房地产企业存在隐瞒盈利的情况，其目的是偷逃 税款，房地产业的实际盈利水平不仅远远高于现有的统计 数据，而且普遍存在着暴利。
然而，该理论在推导房地产市场的“区域寡头垄断结 构”时，遭遇了困难。［３ ３市场结构有三个衡量指标：市场 集中度、产品的差异化和进入壁垒。统计数据表明，我国 房地产市场的集中度很低。且产品的差异化并不明显。在 进入壁垒方面，土地的协议出让曾是最大的壁垒，然而随 着土地“招拍挂”的普遍实施，此种壁垒逐渐消减。经济 学者显然回避了这一问题：“这种统计和计算在中国房地产 业目前所处的初级阶段显然意义不大”。房地产市场的垄断 结构来自于房地产产品的“自然属性”。即位置的固定 性。［１１（Ｐ５２）然而如果仅从这一点就能够推导出房地产市 场是“区域寡头垄断结构”的话，我们便可认定所有国家 和地区、所有时期的房地产市场都是“区域寡头垄断结 构”，因为不仅中国的房子不能动。美国的房子也不能动Ｉ 不仅现在的房子不能动，过去的房子也不能动。如果再深 究一步的话，还会发现，这种研究办法是“借”来的。ＳＣＰ 范式主要适用于制造业的分析，这样在对房地产业进行研 究时，就难免出现“水土不服”的情况。
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万方数据
建设部政策研究中心主任陈淮教授的算法常被引用：（１） 潜在需求。我国现有城镇居民４．９亿人。到实现“全面小 康”的２０２０年，城镇居民将增长到８—８．５亿。３－－３．５亿 左右的新增城镇人口将有部分需要解决住房问题。原有城 市人口也存在改善住房条件的需求。（２）真实需求。如果 假定有２０％的城镇家庭有改善住房的要求，而且这２０％要 求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加２０平方米的住 房，那么这个现实需求总量是５．４亿平方米。（３）被动需 求。我国还有因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。（４） 其他需求。我国每年新婚家庭数有６００至９００万，其中相当 部分有购房需求＃大学毕业人数在逐年增加，这些人相当部 分在未来３至４年内都将产生购房需求。［‘］（ＰＰ．６—７，Ｐ９１） 投机性需求是区别于上述四种需求之外的非正常需求，它 产生于人们对于资产价格的同质预期（看涨或看跌）。
２０１０年３月 第４ｕｒｎａｌ ｏｆ Ｎｏｒｔｈｗｅｓｔ Ｎｏｒｍａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ）
Ｍａ ｒ．２０１０ Ｖ０１．４７ ＮＯ．２
高房价是经济问题还是政治问题
——分析中国房价的政治经济视角
张振华
（南开大学周恩来政府管理学院，天津３０００７１）
最后，中国经济发展的一个重要特点是地方政府主导 的“行政区经济”。不同区域之间在经济发展阶段，市场化 水平等多个方面存在明显的不同。这种不同显然超出了基 于地理位置等自然禀赋因素造成的区域差异。它在房地产 市场中表现得尤为明显，而以全国统一市场为前提的周期 理论抹杀了区域房地产市场的巨大不同。
事实上就连周期理论的倡导者都认为，这种办法存在 一些问题．“由于制度因素和政策因素对中国房地产周期的 影响是非连续性的，这会在一定程度上引起中国房地产周 期波动形态的变异。蚍…（Ｐ６９）
由于寡头垄断厂商的决策对整个市场和其他竞争对手 都会产生极大的影响，因此，每个厂商在做出决策时，不 仅要考虑本身的成本与收益情况，而且还要考虑到这一决 策可能对市场的影响以及竞争对手对此的反应。因为其他 厂商的反应又决定了厂商行动对其自身所带来的后果。［２］ （ＰＰ．８８—８９）因而，在区域寡头垄断结构下，市场存在着
［摘 要］高房价是当下我国房地产市场最突出的特征。经济学从房地产市场的区域寡头垄断结构、供求失衡、周期
理论等视角来解释中国的高房价现象。这些解释存在或大或小的问题。政治经济视角在肯定高房价现象经济起因的同
时，尤其关注政治性因素对于房价的推动作用，并由此主张，对房地产市场的调控不能单纯从经济的角度着眼，而应
本文认为。房价的政治含义至少应该包括如下三个方 面：
首先，廉租房等旨在保护中低收入者住房利益的房地 产产品具有政治属性。这种住房产品是一种公共品。政府 的这种义务来自于对市场达尔文主义的补救。达尔文主义 是一种优胜劣汰、适者生存的竞争规则，它是经济领域占 支配地位的法则。然而在政治和社会领域，达尔文主义不 是优先的法则，而是强调公平，要对在市场博弈过程中处 于弱势地位的群体进行补救。廉租房就是这样一种补救方 法。
从供求关系的角度来解释住房价格的形成机理是经济 学的主流，然而如果我们将房地产市场属于区域寡头垄断 结构的论断引入到对“供求失衡论”的分析中，该观点的 荒谬便显而易见了。价格机制和供求关系只有在竞争性的 市场中才能发挥作用，在垄断市场中形成的价格并不能反 应市场真实的需求。因此，这一分析也遭遇了难题：为什 么在住房价格飙升的情况下，市场的交易量却在同时上升 呢？为什么住房的租售比（住房出租与出售的价格比）会 出现严重倒挂呢？实际上就连提出上述论点的人士都不得 不承认，。房价也的确有区别于一般商品价格的形成特点。 简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能 起到预期的效果”。“中国目前的房价涨跌，在很大程度上 并非是由供求关系引起。虹４］（Ｐ１４５）在其他的相关研究中， 也有学者发现，“中国各城市住房价格的高速增长已经不能 很好地用经济基本面和供不应求来解释。蚍５］（ＰＰ．７８—８６） “中国的住房市场已处于相当程度的失灵、价格失效的状 态。呱“（ＰＰ．６—７）
二、高房价还是一个政治问题：分析 中国房价的政治经济视角
上述分析表明，高房价的经济解释存在这样或那样的 不足，因此，本文主张应从政治经济的视角来解释中国房 价的形成机理。
（一）高房价是一个经济现象，但有政治原因 ８７
万方数据
北京大学周其仁教授对“房价问题其实是个政治问题” 作了这样的论述：“政治是众人之事”。由于当今众人的利 益发生了分化，人们对同一种经济现象常常有相去甚远的 感受和看法，这样，不少经济问题成为众人之事，经济问 题就有了政治含义。房价问题事关众人利益，也因此具有 了政治属性。具有了政治属性后的房价需要按照两条规律 处理：首先，一旦经济问题的政治含义严重起来，就不能 完全按照经济规律解决问题；其次，在运用政治和行政命 令解决经济问题时，要尽可能给经济规律留下空间。“当前 在处理房价问题上——限制哪一方或哪几方的利益、限制 到什么程度以及采用什么方式——在本质上就是一种政治 决定，要靠政治感觉、政治判断力并经过相应的政治程序 去执行。”Ｅ ８］具有官方背景的《理论热点面对面２００６》在提 及中国房地产市场时，也坦言“房价居高不下，不仅是一 个经济问题，也是一个社会问题，更是一个政治问题”。［９］ 中国社会调查所２００６年的一项调查显示，高达７５％的受访 者称高房价已成为政治和社会问题。［１叼
（二）供求关系与高房价：高房价的经济解释视角之二 这种理论倾向于从供求关系失衡、供小于求的角度来 解释高房价。典型的计算办法是将房地产市场的需求分为 潜在需求、真实需求、被动需求、投机性需求和其他需求。
［收稿日期］２００９—０９－１４ ［基金项目］南开大学人文社会科学青年项目（ＮＫＱ０９４２）阶段性成果 ［作者简介］张振华（１９７９一），男，山西繁峙人，法学博士，南开大学讲师，从事政府经济学、政治社会学研究
苗天青和李伯含都认为，我国房地产市场存在区域寡 头垄断结构。这种结构是由房地产产品的自然属性决定的： “房地产产品位置的固定性决定了房地产市场不存在全国性 市场，而是区域市场。而区域市场中的竞争体现为相邻的 房地产产品之间的竞争，在构成竞争关系的临近区域或临 近地段，房地产企业及其房地产产品的数量是很少的，区 域内少数开发商之间的竞争就是寡头竞争。由此在一定区 域市场范围内形成的市场结构就是寡头垄断的市场结 构。蚍１ ３（Ｐ６３）
（－－）周期波动与高房价：高房价的经济解释视角之三 房地产周期理论认为，房地产业在发展过程中会呈现出 由复苏、繁荣、萧条和衰退四个阶段组成的周期性循环波 动，由此形成了房地产周期。高房价是房地产市场处于繁荣 阶段的一种经济表征。佟克克将房地产周期分为四个阶段。 每个阶段又分三个或四个时期。［７ ３（ＰＰ．２１—２３）见表１。 周期理论是房地产经济学的重要组成部分之一，这种 理论的引入对于我们理解房地产市场的运行机制有一定的 帮助。然而该理论没有充分考虑到中国房地产市场的特殊 性，以及这种特殊性对于房地产市场的影响。 首先。经济周期理论是建立在长期的市场实践基础上 的，但是我国房地产市场发展的时间很短。如果从１９９８年 全面取消福利住房制度开始算起。到现在只有ｌｏ年的时 间。如果从１９９４年全国性的住房制度改革算起，到现在也 还不到１５年。即使是从２０世纪８０年代零星的、时断时续 的住房制度改革试点算起，到现在也不过３０年。这么短的 时间不足以建立起一种主要着眼于实践的理论。