2008年房地产估价师考试考友精心总结的重点一、完整的估价报告(8部分)1、封面;2、目录;3、致委托人函;4、注册估价师声明;5、估价的假设和限制条件;6、估价结果报告;7、估价技术报告;8、附件。
(一)封面(7项)：1、报告名称：房地产估价报告;2、估价项目名称;3、委托人全称;4、估价机构全称;5、注册估价师姓名及其注册号;6、估价作业日期;7、估价报告编号。
(二)目录(三)致委托人函(11项)：1、委托人全称;2、估价对象;3、估价目的;4、估价时点;5、价值类型;6、估价结果：大写和小写，总价和单价;7、报告应用有效期;8、提供报告数量;9、估价机构全称; 10、法人代表签名; 11、报告出具日期。
(四)注册估价师声明：1、要列出实地查勘或未查勘的估价师姓名;2、至少2名估价师签名，并注明其注册号。
(五)估价的假设和限制条件：假设前提和限制条件分列说明;确定因素不得假设;不确定因素的假设，应合理且有依据。
(六)估价结果报告+编号(13—15项)：1、委托人：单位全称、法人代表、住所;或者个人姓名、身份证号、住所。
2、估价机构：全称、法人代表、住所、资质等级。
3、估价对象：名称;(1)区位状况;坐落、交通状况、环境、基础设施、公共配套设施。
(2)实物状况：①建筑物——面积、结构、层数、利用现状、装修、设施设备、建成年月、平面布置等。
②土地——四至、形状、地势、规划条件等。
(3)权属状况：①建筑物——权属(他项)证书、所(共)有权人、用途、面积等。
②土地——权属(他项权)证书、使用权人、性质、用途、(分摊)面积、使用年限、终止日期等。
4、估价目的：抵押—为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
拆迁—为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值。
表述要规范。
5、估价时点：不是先有了“评估价值”，再将他说成是某个时间上的价值。
6、价值定义：价值类型及其内涵：(1)市场价值：符合公平自愿、利己、知晓行情、有充裕时间、无附加条件的交易。
(2)快速变现价值：不符合有充裕时间的交易。
(3)谨慎价值：即抵押价值，存在不确定因素而遵守谨慎原则得出的价值;——应说明有无法定优先受偿款。
(4)清算价值：不符合持续使用条件。
(5)投资价值：某个投资者角度衡量的价值。
7、估价依据。
8、估价原则：(1)独立、客观、公正;(2)合法原则、最高最佳使用、估价时点、替代原则，谨慎原则(抵押)。
9、估价方法：(1)估价方法及其定义;应选用2种以上的方法;(2)成本法与市场、收益、假设法组成2种估价方法的，成本法为首选法不妥当。
(3)收益性房地产，应采用收益法作为其中一种方法。
10、估价结果：总价和单价(总价/建面)、大写和小写;楼面地价(土地)。
11、估价人员：所有参加估价的人员及其执业资格，并签名盖章。
12、估价作业日期。
13、估价报告应用有效期。
(以下为抵押报告)：14、市场风险提示。
15、短期强制处分和变现能力分析：影响房地产变现能力的因素有：(1)通用性;(2)独立使用性;(3)价值大小;(4)可分割转让性;(5)开发程度;(6)区位;(7)市场状况。
(七)估价技术报告1、个别因素分析;位置、范围、面积、用途结构、建成年代、装修、权属状况等。
2、区位因素分析：估价对象区域特征、交通状况、基础设施、商服设施等。
3、市场背景分析：过去、现在和可预见的未来，影响类似房地产价格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允许、技术可能、经济可行、估价对象价值最大化的使用。
5、估价方法选用：估价思路、采用的估价方法及其理由和定义。
6、估价测算过程;7、估价结果确定：要有理由。
(八)附件。
注意：1、大堂、自用和服务部分不另行计价，否则有重复计算。
2、收益、市场、假设法总价值中不减建筑物折旧。
3、成本、费用、租金(有租约除外)、税费等数据，不能采用个别、实际发生的，应采用社会一般或平均、客观数额。
4、用词准确、规范、简练，不能模棱两可、带感情色彩、自相矛盾。
5、基准地价法要有评估过程。
6、要说明基准地价的内涵。
7、年期修正公式：Vn=基准地价×[1-1/(1+Y)^n]/ [1-1/(1+Y)^N]。
8、前后面积是否吻合。
9、计算数值是否正确。
10、房屋改变用途是否经政府有关部门批准。
11、抵押报告是否体现谨慎原则。
二、收益法1、有租约采用租约金，无租约采用客观未来收益租金，要分析未来租金水平的变化趋势。
2、年收益天数为365天，月份为12个月。
3、出租率为100%不合理;要有确定正常出租率的方法和理由。
(一)年净收益 =有效毛收入—运营费用;=每平米月租金×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率);1、有效毛收入=潜在毛收入—空置和收租损失(包括扣减押金收入的空置率);潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁押金收入+其他收入;2、运营费用=管理费+租赁税费+房地产税+保险费+运行维护维修费+设备家具折旧费(不包含还本付息额、房屋折旧土地摊销、改扩建费、所得税和划拨土地上交收益或使用费);(1) 管理费=人员工资+办公费(管理费率的确定要有理由);(2) 租赁税费=营业税及附加(5.5%)+租赁手续费代理费;(3) 房地产税=土地使用税+房产税;(4) 保险费=房屋现值×保险费率(确定要有理由);(5) 维修费(确定要有理由);(6) 水电费等=水电费+有线电视费等(说明租金中是否含有，如有要扣除);(7) 设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费(要说明：如出租人提供，要扣除)。
3、商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费用-商业利润。
(二)收益期限(特别注意)1、房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命(收益价值另加土地剩余年限价值);2、房屋晚于土地，约定不可续期，取土地剩余使用年限;3、房屋晚于土地，未约定不可续期，取土地剩余使用年限(收益价值另加房屋残值);4、住宅房屋晚于土地，住宅地自动续期，取房屋剩余经济寿命。
(三)报酬率Y(资本化率R )=1年期存款利率+风险补偿;1、要有充分的依据和过程;不能只选1个参照实例，否则客观性不够;2、房屋、土地、房地三者Y或R应不同(一般来说房产比土地约大2%)。
(四)根据过去和现在的情况，判断说明净收益流未来各期的变动情况属于：1、每年基本固定不变V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n];2、按某个固定数额递增或递减V=(A/Y±b/Y^2)×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n;3、按某个固定比率递增或递减V=A/(Y±g)×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n};4、其他有规则的变动情况V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再选用和列出相应的报酬资本化公式计算。
三、成本法(一)要列出公式：新房地产价值(7项)=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
1、土地取得成本=征地补偿安置费+相关税费+出让金。
(1) 征地补偿安置费=土地补偿费(6～10倍)+安置补助费(4～6倍，每公顷≤15倍)+地上附着物和青苗补偿费+社会保障费。
(2) 相关税费=征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金。
土地取得成本=拆迁补偿安置费+费用+出让金;(1) 拆迁补偿安置费=房地产市场价格+装修+搬迁补助费+安置补助费+非住宅停业补助费(2) 相关费用=拆迁管理费+拆迁服务费+拆迁估价费+房屋拆除费。
2、开发成本=勘察设计和前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套费+其他工程费+开发期间税费。
3、管理费用=(土地取得成本+开发成本)×管理费率(5%，确定要有理由)。
4、销售费用=房地产价值×销售费率(4%)。
5、投资利息=(土地取得成本)×[(1+i)开发期 -1]+(开发成本+管理费用)×[(1+i)建造期/2 -1] + 销售费用×[(1+i)销售期/2 -1]。
i——1年期贷款利率，实际利率按年计息次计算。
资金一次性投入的土地取得成本及其税费的计息期按开发期全计。
资金均匀投入的建造期内、销售期内的计息期减半计。
6、销售税费=房地产价值×税费比率 =营业税及附加(5.5%)+印花税+交易手续费。
7、开发利润 =(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率;=(土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用)×投资利润率;=(土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息)×成本利润率;=房地产价值×销售利润率 =(土地成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费)×销售利润率。
(1- 销售利润率)8、新房地产价值= (土地成本+开发成本+管理费用+投资利息)。
(1- 销售费率- 销售税费- 销售利润率)不减折旧，但要进行工程质量、环境等因素调整。
(二)旧的房地产价值= 土地重新购建价格+ 建筑物重新购建价格- 建筑物折旧。
1、土地重新购建价格= 土地价值。
2、建筑物重新购建价格(6项)= 新建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。
3、建筑物折旧= 物质折旧+ 功能折旧+ 经济折旧。
(1)物质折旧：可修复的，修复费用为折旧额;长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格;短寿命的折旧额为有效年龄的现值。
(2)功能折旧：功能缺乏——可修复的，恢复该功能所需的费用;不可修复的，租金损失的现值(收益法);功能落后——可修复的，修复该功能所需的费用;不可修复的，租金损失的现值;功能过剩——超额或无效成本;(3) 经济折旧：暂时的或永久性的，减价额的现值;4、建筑物经济寿命和土地使用期限(特别注意!)(1)建筑物早于土地结束：按建筑物经济寿命计算折旧;(2)建筑物晚于土地结束：未约定不可续期——按建筑物经济寿命计算;约定不可续期——按建筑物经济寿命减去晚于土地使用期的那部分寿命的寿命计算;(3)住宅地的建筑物：住宅地自动续期——按建筑物经济寿命计算。
5、要列出公式：建筑物价值=重新购建价格C×[1-(1-残值率R)×有效年龄t/经济寿命N]。
建筑物价值=重新购建价格C×成新率q;建筑物经济寿命=1/年平均折旧率d。
四、市场法1、要列出公式：比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。