XX路及XX路路面具备通车条件、绿化种植完成、人行道 铺装完成
相邻地块钉子户清理，已清理但未围蔽的场地完成简单 复绿 XX路及XX路路灯照明投入使用 XX地铁站通车，地铁站到项目的通道畅通（最优方案） —— XX路和XX路的公交线路已投运 —— —— ——
销售对内部建设进度的需求
销售节点 售楼中心开放 精装样板房开放 第一栋住宅开盘 清水样板房开放 第二栋住宅开盘 精装样板房开放 第三栋住宅开盘 第四栋住宅开盘 第五栋住宅开盘 时间要求 2016年2月 2016年3月 2016年5月 2016年8月 2016年10月 2017年2月 2017年4月 2017年8月 2018年1月 内部需配合的工程进度
第一章
绪论
研究背景及意义
• 1、粗放的城镇化建设造成城镇空间分布不合理，社会资 源浪费，城市管理成本增加，“城市病”的问题日益突出。 • 2、“三旧改造”是许多城市建设的重要途径。XX市是国 内首个明确提出“三旧改造”的城市，其中XX区是XX市最 早涉足“三旧改造”的地区。然而XX区对“三旧改造” 所积累的经验却说明，改造项目回报理想，但风险可控性 低，运作时间长，社会出现抵抗情绪，对企业、政府、社 会均带来沉重压力。因此对“三旧改造”进行深入而系统 的研究显得尤为重要。 • 3、通过对XXXX地块改造项目的可行性进行论证，分析开 发商在三旧改造项目上的操作方式，为类似的“三旧改造” 项目提供参考，促使城市的建设能够在更科学、更和谐的 环境下实现可持续发展。
销售现场临时布臵 销售现场临时布臵 销售现场临时布臵
销售对外部环境建设的需求
销售节点 售楼中心开放 精装样板房开放 第一栋住宅开盘 清水样板房开放 第二栋住宅开盘 精装样板房开放 第三栋住宅开盘 第四栋住宅开盘 第五栋住宅开盘 时间要求 2016年2月 2016年3月 2016年5月 2016年8月 2016年10月 2017年2月 2017年4月 2017年8月 2018年1月 外围需配合的进度要求
城市规划分析
《XXX区国民经济和社会 发展第十二个五年规划纲要》 提出把城市升级改造作为XX区 的重点工程，要求规范有序地 推动旧改项目的建设，塑造出 岭南风格为主题的中心新城区 形象。重点推动XX片区、XX里 片区、XX村改造、XX新城等项 目，优化城区环境，助力城市 转型。
本建设项目的实施，XXXX 政府提出关于经济发展规划的 设想是完全吻合的 。
节能与环保
项目变电系统采用高可靠而无污染、寿命终结后可回收 的环氧树脂浇注干式变压器。在各栋层间设住宅电表箱以降 低能量的损耗。在各变电所低压侧采用干式电容器集中补偿 方式，使补偿后的平均功率因数达到0.9以上以减少电能损失。 室内给水系统分区设臵，1层至3层由市政给水管道直供， 4层至14层、 15层至25层、 26层至37层分别为低区、中区、 高区，由位于地下室各自的变频水泵加压供水。在给水压力 得到保证的前提下实现节能。 小区内设光纤进线机房，配臵网络服务器和网关等设备， 可与外部联网以组成更大的广域网，网络运营商进入小区提 供服务时无需对光纤进线机房以后的网络设施进行建设。
项目地块已拆除 建筑物占总用地面积 约98%，剩余两座厂 房宿舍未能拆除 。
已清拆的区域地 势平坦，初步评估地 下没有影响地块开发 的电缆、燃气管道、 给水管网、通讯线路、 暗渠及其它构筑物。 项目所处的地层主要 是由素填土、粘土、 淤泥、砂土及泥岩等 组成。
项目主要经济指标
项目地块净用地面积为 27610.82平方米，总建筑面积 121369.69平方米（其中，住宅 81056.05平方米，商业4361.48平 方米，规划配套设施13682.47平方 米）。
研究思路框架
房地产可行性分析研究的相关文献收集 国内、外城市发展及改造研究综述 澜石旧改片区5#地块的实证分析
项目背景 及 基本情况
项目地区 宏观经济 环境分析
项目地区 市场环境 分析源自规划设计 初步分析财务分析 与 评价
社会评价
研究结论与建议
第二章
项目概况
XX片区改造背景
XX片区处于XXXX中心 组团核心街区，地理位臵优 越。XX片区经历数十年自 然发展，片区规划不到位， 功能布局不合理，公共基础 设施缺乏，治安、环境、卫 生等方面存在的问题突出。
项目SWOT分析与定位
项目SWOT分析
1.容积率和建筑密度过高， 2.车位配臵不足 3.户型实用率低 4. 项目位臵未获得市场认同 项目优势 1.片区统一规划，设计合理 2.项目配套功能丰富 3.企业具有优质品牌
项目劣势
SWOT
潜在机会
1.片区拆迁和建设需较长时间 潜在威胁 2. 生活娱乐和交通设施不完善
规划配套设施包括居委会，警 务室，社区卫生服务站，文化活动 中心，社区服务中心，老年人服务 中心及物业管理用房。项目共提供 住宅656套，机动车位476个。
第三章
项目市场环境分析
经济环境分析
我国经济进入“新常态”，其 增速有所回落，然而在结构调整、 改善民生等方面却有明显改善，而 广东省经济的转型升级和深化改革 亦在稳步推进，整体稳定并有所提 升。 在以上大环境下，结合XX市 2010年-2014年的经济状况分析， XX市正处于人才和资本流入状态， 对房地产行业的发展会有支持。然 而，主要由工业的发展来带动住房 需求的上升是缓慢的。其中，XX区 正经历着工业企业关停和搬迁的过 程，这样有利于人居环境的建设， 但也削弱了社会对住房的需求。
第六章
规划设计初步分析
以人为本的规划理念
项目人行主入口与车行主入口分离布臵以实现 “人车分流” 。内部步行系统的设计考虑实现动 静空间的区别，营造以步行为主的高质量活动场所， 使业主能享受休闲的生活环境。
采用简约现代建筑风格,内部各空间力求简单、 实用，从建筑的空间、间距、色彩等方面满足住宅 用户的休憩、锻炼、交流等需求，将园林式自然环 境融入建筑设计，提升环境品质的同时突出典雅的 品味格调。
清水样板房开放
第二栋住宅开盘
2016年8月
2016年10月
12个月
14个月
清水板房楼层位于四楼，于2016年6月15日交付场地
销售现场临时布臵
精装样板房开放
第三栋住宅开盘 第四栋住宅开盘 第五栋住宅开盘
2017年2月
2017年4月 2017年8月 2018年1月
18个月
20个月 25个月 29个月
样板房楼层位于五楼，于2016月12月1日进行样板房 装修，水景园林需开放
第八章
财务分析与评价
开发投资估算
建安工程费 建安工程费用为21914万元，项目建设的资金需求在企业可承受的 范围内；按照项目外资企业的质量管理标准，每平方米的造价控制在 2180元，达到项目工程费用控制的要求。 工程其他费用 项目前期费用按相关文件要求进行估算，但实施期间有进一步缩 减开支的空间；根据项目外资企业的管理标准，建设管理费用有扩大 的机会，需要加以控制；工程其他费用摊分到项目每平方米1601元， 累加工程建安费用后为3781元，仍具备一定的成本优势。 预备费 预备费用属于不可预见成本，涨价预备费的控制有赖项目发展过 程中合理管控设计质量、建设进度。
广东XX大学硕士学位论文 (XX硕士)
XXX地块可行性研究
XXX 指导教师：XXX 2015.5
目 录
1. 绪论 2. 项目概况 3. 项目市场环境分析 4. 房地产市场分析 5. 项目SWOT分析与定位 6. 规划设计初步分析 7. 工程进度及销售计划分析 8. 财务分析与评价 9. 社会评价 结论与建议
2013年
2014年
政策环境分析
2013年2月20日 “国五条”出台，重申坚持限购限贷政策，坚决打 击投资投机，要求各地公布年度房价控制目标。提出对房价上涨过快城 市进行限购，并建立稳定房价工作的问责制。
2014年9月30日央行出台房贷新政放松限购，对拥有1套住房且已偿 还贷款的家庭可按首套房贷政策购买第二套房；对贷款购买首套住房的 家庭能按30%比例支付首期，且贷款利率调整为最低按基准利率的0.7倍。 2009年XX政府在《关于推行省政府推进“三旧”改造促进节约集约 用地若干意见的实施意见》中明确五项原则：政府引导，市场动作；明 晰产权，保障权益；统筹规划，有序推进；节约集约，提高效率；尊重 历史，客观公正。 2011年XX区通过“三旧”改造促进工业提升发展、促进产业提升发 展的实施细则，均在加强规划调控、鼓励提供土地、鼓励集约开发、鼓 励投资开发、鼓励企业入驻等方面制定了对应政策。
70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 2010年 2011年
历年广东省生产总值
历年广
2012年
2013年
2014年
历年佛山市生产总值 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
历年
2010年
2011年
2012年
XX市统计数据
年份 新增面积（万平方米） 成交面积（万平方米） 成交均价（万平方米） 2010年 122 101 9909 2011年 132 77 10061 2012年 130 111 8829 2013年 138 116 9609 2014年 124 120 9485
XX区统计数据
项目周边区域竞争分析与预测
第七章 工程进度及销售计划分析
项目销售计划
销售节点
售楼中心开放 精装样板房开放 第一栋住宅开盘
时间要求
2016年2月 2016年3月 2016年5月
开工后时间
6个月 7个月 9个月
现场应具备的条件
二层商业完成结构和室内机电，于2015年11月15日 进行售楼中心装修 样板房楼层位于八楼，于12月15日进行样板房装修 销售现场临时布臵
年份 2010年 2011年
935.28 633.89 8170