郑州万象城交出首份答卷，租金总收入1.03亿元
2014年4月19日，郑州万象城正式开业。

是继深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城之后的第6座万象城。

万象城的开业不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经
营理念带进郑州，为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。

转眼间，万象城进入郑州将要满一周岁了。

过去的一年里，万象城不仅提升了郑州二七商圈的定位与档次，还将其活力摩登潮流的国际化品牌组合以及成熟的购物中心经营理念
带进郑州，为郑州商业发展史写下了浓重的一笔（郑州首个真正意义上的城市综合体与国际化购物中心）。

虽然受所在位置、交通等因素的影响，但华润所带来的先进的购物中心运营理念、合理的业态布局与建筑规划都给予了本土商业项目极大的启示。

随着2015年万象城二期的动工，万象城仍将在未来持续不断的为郑州营造更多的惊喜。

第一年租金收入1.03亿今日，华润置地正式对外发布其2014年度财务报表，其中显示，截止2014年12月31日，开业9个月的郑州万象城租金总收入为1.03亿元（依照公式计算，建筑面积为实用面积的0.6倍，即郑州万象城一期
的实用面积为70327.2平方米），出租率达94.7%。

依据其去年7月对外发布的半年报推算（开业前三个月该项目的总营业额为3.58亿元），全年华润万象城的总营业额应该在
10-12亿元间。

与自持的万象城相比，做为销售型物业，华润悦府项目2014年累计销售面积为7.3万平方米，销售额达8.37亿元，但与2013年销售单价（17698元/平方米）相比，下浮达36%，仅为11411元/平方米。

与之形成鲜明对比的是2014年开卖的华润大厦，其销售势头不错，去化达4.6万平方米，总销售额达9.62亿元。

2015年将要开工建设的万象城2期建筑面积将达到72,700平方米，同期开工的华润君悦酒店建筑面积则为55,800平方米。

一楼待开业最后四个品牌Burberry 英国传统奢侈品牌Prada 意大利奢侈品牌Dolce&Gabbana 意大利奢侈品牌Emporio Armani 阿玛尼为年轻人设计的副线品牌这一年哪些值得我们学习华润万象城（郑州）从商业角度看，商业业态的发展经历了街铺、底商、百货、超市这几个阶段，而购物中心则是目前为止发展的最高级别。

从地产角度看，开发购物中心不仅对土地、资金的要求高，对商业运营经营及其需要面对的租户和最终消费者这两类“客户”的要求更高，因此与开发普通住宅、写字楼而言，购物中心难度极高，尤其是定位为城市级的大型购物中心，其开发、经营难度更大。

孵化战略
利用集团公司的资金实力优势，让一些土地先期由集团来购买和持有，等到项目比较成熟时再按市场价格注入公司，以支持上市公司的发展。

2004年至今，华润集团对华润置地注入的资产金额高达234亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分不到60亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。

资本运作的核心：
有效降低账面风险
提升财务指标
扩大股权融资空间
借助资本市场做大做强
成为综合性的房地产企业专业的事交给专业的人
在购物中心行业发展成熟的国家和地区，在资金融通方面，可以通过资本市场、信托市场、证券市场等对资金进行募集；在商业规划方面，有经验丰富的专业公司提供专业的方案；在招商方面，开发商及其合作团队有成熟的租户和品牌；在运营管理方面，可以请专业管理公司来进行管理。

由此我们可以得出一个结论：专业化是购物中心行业向前发展的一个根本性问题。

建筑设计顾问：美国凯里森建筑事务所/中国中元国际工程公司
交通顾问：弘达交通咨询（深圳）有限公司北京分公司
结构顾问：广州容柏生建筑结构设计事务所
机电顾问：迈进机电工程顾问有限公司
商业顾问：第一太平戴维斯产品规划1、购物中心布局中间，塔楼布局在两侧的规划模式；2、人流衔接模式。

通过2-3F 商业走廊和地下车库、主力店，连接项目各区；3、主动线精简：整个购物中心只有一条主动线，无次要通道；4、不均衡层高设计；5、大量运用挑空设计。

运营模式
运营策略：住宅开发持有物业增值服务租售策略：
住宅：完全出售
社区商业：完全出售
购物中心：100%持有施工时间：
一期（开业）36个月购物中心、写字楼
二期（完工）50个月住宅、酒店招商时间：
一年完成4家主力店的招商工作
两年完成80%的商业面积的招商工作招商策略
①以商业地产管理部为中心，在全国拓展品牌资源；②其他各地万象城合作的品牌资源，在新品牌进入异地万象城或与异地万象城合作一段时间后，商业地产管理部将有价值的品牌引入郑州万象城；其中，通过第一种途径获得的品牌大部分是目标品牌，但消耗的时间长、获取品牌商户的数量少；第二个来源是最有价值的途径，通过全国各地万象城商户品牌资源共享，可以将品牌在异地万象城进场或退场作为合作条件，扩大万象城与品牌商户合作中的主动权。

万象城与商
户约定的租期大部分是在三个月到一年之间，商业地产管理部每年也会根据商户经营业绩、经营行为、品牌形象，以及商场整体经营业绩状况等综合因素，提出租户大面积调整方案。

营销活动推广
1、会利用好每一个周末与节假日策划组织各式各样的活动，以此达到不断的吸引人群进店、消费的目的；
2、大部分的主题活动都带有“时尚”的特征，时尚的商品、时尚的形式、时尚的形象、时尚的海报；
3、每个月安排特卖会；
会员及在线营销1、利用项目自身的网络平台发布信息，和消费者产生互动；2、对包括万象会会员和联名会员在内的会员定期及不定期发送节日祝福短信或活动邀约短信；3、与银行联合推出“联名信用卡”，办理持有该卡的消费者就是万象城的联名会员。

郑州商业观察简评：万象城为郑州带来了更全的品牌、更为细分的业态，但仍难以避免其在郑州这一年来的颓势。

其在选址及定位上的欠缺考虑在郑州商业观察看来是致命的，其虽然定位为城市级一站式高端购物中心，但从开业后的经营状况来看，更像是区域型商业，不仅受到了交通的制约，其品牌驱动力也大大下降。

年轻人更愿意去国贸360，一般消费者更愿意去万达广场，而高端消费人群则仍以丹尼斯、裕达福福百货为据点。

根据主编以往的看盘经验，郑州万象城的状况类似于沈阳中街的恒隆广场，均系地处城市核心级商
圈，受交通影响较大，与之相比恒隆做出了适当调整，不再坚持一味的高端，而是逐步根据商圈内的主力客流对品牌进行了重新调整。

抛开地段不讲，该项目虽然在开业时间与招商上抢占了先机，但仍无法避免丹尼斯大卫城开业后对其的影响，以及面对消费群遭到分流的问题。

试想，假如当时的选址放在郑东新区，或许会有更多惊喜。

文/郑州商业观察本文系独家内容ID | zzshangye郑州商业地产第一平台界面JMedia自媒体成员【注意】请尊重原创，严禁抄袭，如需转载，请注明来自微信公众平台【郑州商业观察】如您首次关注或查看我们的微文，还可试着回复以下数字或关键词，获取更多信息。

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