连锁养 老超市
以房 养老
盈利模式
一次性收入来源 康养地产项目 收益来源 长期性收入来源 配套设施的经营收益 美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及 配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部 分，仅以每年配套设施的收益为例： 会所费用：16000 人× 140 美元/ 人=224 万美元 高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人× 1500 美元/人=900 万美元 合计：224+900=1124 万美元。 独立住宅的销售收益
产品特色
用地性质：一般为非居住用地，且土地通过划拨、协议等方式取得
区位环境：依山傍水，生态资源良好； 功能体系：通过与专业医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方 位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业 化的健康管理服务，并辅以满足交流、学习、娱乐的活动中心。
康疗型养老住宅的功能体系
方式。
客户
运营主体
运营方式
五大运营模式
模式 代表案例 典型特征
采用中国传统古典园 林建筑，建成的集养 老、康体、娱乐、餐 饮、住宿、医疗为一 体的综合性服务机构， 是全国首家推行会员 制新型养老模式的国 际敬老院
将养老与度假旅游结 合起来，在全国各地 建立连锁基地形成的 连锁经营模式
模式点评
会员制 俱乐部
社区医疗、文 化娱乐等普通 养老服务功能
家居式养老功能
养老 居住 地产大盘
针对客户
基本 社区 服务 功能
主要针对中高收入的活跃长者，健康状况良好，充满活力。
运营主体 运营方式
开发商
不受用地性质限制，住宅直接销售。
典型案例
绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓
家居型养生养老
案例链接：绿地21世纪孝贤坊
租赁项目的出租收益
即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收 益是太阳城中心的重要收益来源。
盈利模式
目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租” 和“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理 相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。
北京太申 祥和山庄
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院， 它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医 药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色
度假基 地连锁
北京金港家 苑、江苏生 态养老连锁
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。 它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经 营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得 客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养 老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。
区位环境：安静恬然，有一定的景观资源； 功能体系：大型综合养老社区，包括住宅、购物中心、老年大 学、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，提供满足居住、休闲娱 乐、学习交流、亲子、医疗护理、康体养生等需求的丰富多元配套 设施。
休 闲 需 求
立体化养老住宅的功能体系
文化交流功能 休闲娱乐功能 医疗护理功能
居住功能
农家休闲养生养老
案例链接：浙江城仙居
用地性质 •集体土地 区位环境 •位于山水景区，有农业休闲资源 产品特色
•让城市人体验“候鸟式” 生活，通过采摘 功能体系 蔬菜，农家餐饮等乡村休闲度假方式，让心 灵回归自然，回归纯朴，深度体验田园生活
客户
•上海，杭州等地年龄在50-60岁的中高收入 的老年人 •联众集团，由赛伯乐中国投资基金、杭州市 政府创业基金、上城区政府创业基金及自然 人共同持有 •结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、 收购、合作、租赁等经营方式，底层用于农
国内目前康养模式可按驱动因素分为五大养生养老模式：
康复型养生养老 康疗型养生养老 居家式养生养老 疗养型养生养老
养生养老模式
异地养生养老
“季节性”养生养老
“候鸟式”养生养老
异地购房养生养老
农家休闲养生养老 立体化养生养老
综合性养生养老
康疗型养生养老
嫁接专业医疗资源，强调提供专业化的健康管理服务，采取会员制方式，主要 面向对健康格外关注的中高端老年群体
投资 功能 居住功能 休闲 度假 功能
运营主体 运营方式
开发商 直接销售
典型案例
大连、青岛、烟台、三亚、海口等地楼盘
异地养生养老
分类
代表案例 典型特征 模式点评
异地购房
海南、大连、青 以养老为目的的异地购 岛等地部分楼盘、 房 北京银龄公司 是一种将养老和度假旅游完美结 大连的互动式异地养不同城市老年公寓之间 合的一项全新产品。 它以基地连锁的 老服务中心 的置换式异地度假养老 扩张形式来完成整体运作，以统一的 经营模式、 全包式的服务，高性价比 的度假养老产品赢得客户，与其他度 假产品不同， 它的特点是针对老年人 天津的泰达国际养老炎夏和寒冬住到养老院， 养老需求的，是高品质的度假养老， 院 春秋回到家中 前景将十分广阔。 新加坡华人、北美的炎夏和寒冬住到养老院， 购屋旅游团 春秋回到家中
五大运营模式
模式 代表案例 典型特征 模式点评
是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式， 是 分时度 云南卧云仙居、 将分时度假旅游与养老结 一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起 的一种商业新概念。 我们认为，可以有一些作为，但不 假式模式 浙江城仙居 合起来，亦可连锁 具有普遍意义。 这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔 是一种新型的老年服务型 辽宁连锁超市 的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可 机构 市场化的运作。 南京汤山留园 养老公寓、北 采用反向抵押的逆按揭方 这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随 京太阳城老年 式“以房养老” 着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。 公寓
运营主体
运营方式
民自住，将2~4层经营权出售给养老客户，
使其获得使用权，并吸引风险投资注资，借 鉴分时度假模式，形成乡村休闲度假网络。
立体化养生养老
综合性强、功能多元复合、面向全龄段老人的全方位需求，采取租售结合的运 营方式，对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求较高
产品特色
用地性质：居住用地，但往往会带有一些土地附加条件；
运营方式
家居型养生养老
在地产大盘中加入养老主题概念，仅提供基本养老服务和社区配套服务，面向 中高收入的活跃长者，采取住宅直接销售的经营方式
产品特色
用地性质：居住用地，一般通过市场化的出让方式获取； 区位环境：通常位于城郊，有一定的生态资源，空气清新自然； 功能体系：实质上是养老主题地产，往往以在郊区大盘中配建针 对老年人的养老公寓、养老别墅的形式推出，大部分仍停留在概念 层面，仅为老年人提供基本的社区服务。
精神实现功能 亲子功能 康体养生功能
服 务 需 求
针对客户
面向各阶段中高收入的老年客户，涵盖从活跃、可自理自立的低 龄长者、到需低度照看护理及高度医护的高龄长者。
运营主体 运营方式
民办公助，开发商为运营主体，政府机构协助
年龄 阶段
高度护理期 75岁以上 低度护理期 65—74岁
租售结合，居家养老住宅销售，将提供医疗看护服务的老年住宅 持有经营，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房养老
客户 运营主体
•55-65岁年龄段的上海地区高收入且身 体健康的群体 •绿地集团 •住宅直接销售。建造住宅的同时引入 了众多老年人必备的配套设施，如同济 大学附属医院等，从而自然形成一个市 场话运作的养老社区
运营方式
异地养生养老
非主流养老方式，健康且具有一定经济实力的老年人通过异地购房，异地旅游 和养老相结合，灵活性强
瓜果采摘 绿色农家 膳食
农家休闲养老的功能体系
居住功能
针对客户
针对城市中高收入的活跃长者，渴望田园生活，希望回归自然。农 Nhomakorabea文化体验
运营主体 运营方式
以开发商为主，社会机构协助 出租或销售使用权：在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假 物业，并将该物业一定年限的使用权销售给城市养老客户
典型案例
江苏生态农庄、浙江城仙居
学习交 流功能 休闲 娱乐 功能
居住功能
医疗 护理 功能
针对客户
对年龄有一定限制，主要针对身体健康欠佳和对保健养生格外关 注的老年人为主。
运营主体 运营方式
以开发商为开发主体，政府、专业医疗机构协助 出租及会员制，由于受用地性质的限制，一方面依托自身养生、 休闲等配套设施接待养生体验度假，另一方面并将提供医疗看护服 务的老年公寓实行会员制入住，会员费加管理费，无产权。
发展阶段
目前我国健康养生养老地产正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
第一阶段 传统养老院
第二阶段 老年公寓
第三阶段 老年社区
形成条件
•老龄化初期
•老龄化中期 •政府+开发商 •政府给予一定支持
•老龄化加剧 •开发商为主 •社会保障体系完善
运营主体
社会保障
•政府
•社会保障水平低
康养五大分类模式
产品特色
用地性质：居住用地，通过市场出让方式取得； 区位环境：强调山海等强势生态资源及宜居的气候条件； 功能体系：以海南冬季养老基地和北方滨海低区的夏季避暑养老 基地为主，通过异地购房方式，使老年人可进行异地旅游和养老， 灵活性强
异地养生养老的功能体系
针对客户
针对有一定经济实力的健康活跃长者，喜欢参加社会活动，和外 界保持良好的联系