挖掘上做足准备，不然会导致整个活动难以操作运行，而大型的活动推广，必须具有 较大吸引力，由于项目距离城市中心有一定的距离，没有一个较为引爆市场的关注点 也将难以形成市场号召力。
» 市场销售及价格情况：
￭ 通过整体市场分析，从销
售量上说，整个走向基本与项 目基本吻合，从五月份起，市 场逐步进入淡季。
至五千元以内，使联排别墅的每平方价逼近想城中央”奥林华府“的每平方 价，直观对面，形成价格冲击力。
• ￭ 这样做能联排别墅的销售难题，也能带动其他产品的看房欲望。
五、费用预算
» 费用预算:活动费用预计
• 一、“别墅体验师”系列活动费用预计：
• 法式大厨工资：6000元 预计活动开展三天，2000元/天（包括用料）； • 现场红酒及西式糕点：3000元，1000元/天； • 第一天小型的发布仪式：1000元 • 体验师工资：3000元 • 不可预计费用：3000元
￭ 从销售均价看上，二季度
是销售均价相比一季度一出现 百分之五左右的下滑，市场很 多新的楼盘推出，使得市场上 很多楼盘急于销售冲量，导致 销售单价跌破4000元。
三、市场分析
» 主要竞品跟踪——锦绣南山别墅项目：
•
锦绣南山项目现处在代理商重组中，新的代理公司以开始招聘销售人员
和宣传推广布局（已坚定高速连接线高炮一块，柯龙线户外广告一块，为期
山米与白鹤
贝特西.贝尔斯
2019年修江新天地第三季度营销推广提案43P
报告体系
REPORTING SYSTERM
» 目标进程 » 前期工作回顾 » 市场分析 » 营销策略 » 二季度营销执行方案
一、目标进程
» 2019年目标进程：
• 本年度目标计划：九千万!
•
本年度销售额完成4171万元整，完成年度销售46%，离年度销
» 前期工作回顾
• 2、”太太的花园“全面推广； ￭ 向市场传播项目买点，赠送面积，价格等； ￭ 只针对洋房和联排产品进行推广； ￭ 营造出高端、高贵形象。
» 前期工作回顾
• 3、赠送城区中心户外广告； ￭ 弥补城中心品牌展示少，形象单一的问题； ￭ 有效传播营销推广诉求； ￭ 维系高端、高贵形象。
半年），项目有望在12月份开盘，同时如工程进度可以，将于十月份开始产
品认筹，同时样板房装修也在计划之中，因此10月份的整体营销推广将变得
极为重要，如若不能实现既定销售任务，将会面临与锦绣南山正面竞争的局
面。
四、销售策略及执行
» 营销策略思考： 【我们所面临的问题】
全年销售 压力大
客源面窄
市场竞争即 将出现
•
八月底启动样板房开放形象，也是三季度主题形象，同时配合
“首席别墅生活体验师”选拔活动，制造市场关注度，引出三季度营
销推广策略。
•
推广主题：臻墅样板 首映修江
•
活动配合：招募修江首席别墅体验师，日薪千元
•
活动时间：8月10日——9月20日
» 营销策略思考:如何揭晓这场关键战役?
•
九月底启动样板房开放日期，如何吸引全城所有高端客户关注，
如同开盘的豪车展一样，我们需要一个关注点，吸引全城客户前来关
注。
•
推广主题：臻墅样板 首映修江
•
活动配合：携手国际超模，首映臻墅样板开放
•
活动时间：9月20日——10月7日
» 营销策略思考:如何影响这场关键战役?
• 如何影响这场战役，后期将通过多个配合活动来强化别墅生活体 验述求，以此活动影响最大化。包括“家装展”、“车技表演”“同 学会”等。。。。
售目标仍就有一定距离，因而三季度将面临重压考验。
• 截止7月26日，累计来访登记490组，
ห้องสมุดไป่ตู้
•
而三季度为完成本年度销售任务，提升项目有效来访，将成为三
季度的关键。
二、 前期工作回顾
» 前期工作回顾
• 1、开盘造势： ￭ 实现项目整体战略第一步； ￭ 完成销售任务百分之三十五，实现项目品牌影响力；
如何撼动金 九银十
我们如何突围？
突围关键因素一、
•
制造市场关注力，提升来访，解决【我们所
面临的问题】客户来源问题。
» 营销策略思考：如何规划这场高端战役？
• 选取战役决战日： 10月1日样板房开放
•
全城首个高端样板房，是实现项目具象成为高端生活场景的真实
写照，足够市场号召力及销售推动力。
» 营销策略思考:如何揭开这场关键战役?
预计整体费用10000元整
» 费用预算:活动费用预计
• 五、“江先生的30年同学会”活动费用预计： • 类似于圈层活动，展现别墅生活，通过寻找一批在县域具有影响的名流为他们
举行一场同学会。
预计整体费用10000元整
» 费用预算:活动费用预计
• 六、“修江会峰汇”活动费用预计：
预计整体费用10000元整
• 预计三季度整体现场氛围费用：10000元
• 活动费用：106000元+ • 现场氛围费用：10000元+ • 预计整体推广费用：73000元
• 整个三季度整体费用：189000元整
谢 谢！
» 费用预算:活动费用预计
• 预计三季度整体活动费用：106000元
» 费用预算:推广费用预算
» 费用预算:现场氛围费用预算
• 样板房开放现场氛围，样板房入口两侧围挡，4块，预计1200元；
» 费用预算:现场氛围费用预算
• 项目主路口形象立柱（3组，预计3000元）；
» 费用预算:现场氛围费用预算
» 前期工作回顾
• 6、软文造势（修水报+网络）； ￭ 为后续开盘热销的做足舆论攻势； ￭ 抢占项目高端话语权。
» 前期工作回顾
• 7、5月1日至7月25日客户分析：
• （一套别墅抵销售成交2套，五月份双拼别墅一套，六月份双拼别墅一套，）
统计分析：
￭ 三个月中由于5月份为开后一个月，整体客户情况和销售情况均比较好；
￭ 但6月份及7月份，无论是来访和销售均有比较大的下降，究其原因：一、天气炎热，
导致客户来访减少、二、由于整个项目处在工程整改过程中，并未进行活动推广和销 售推广。
￭ 本季度的整体营销推广，充分说明营销推广和活动配合是拉动客户来访的关键。 ￭ 同时结合前一段时间的圈层活动及大型活动推广上看，圈层文化活动应在渠道和客户
突围关键因素二、
•
深入渠道，影响城市阶层，解决【我们所面
临的问题】客户面窄的问题。
» 营销策略思考:深入接触客户
• 一、市调行动：
• 活动时间：8月20日——9月20日
•
中午11:30——14:30
•
晚上17:30——20:00
• 参与人员：置业顾问，
• 活动内容：每天选派两位置业顾问至已联系好的高档餐饮场所进行问券调查， 既可进行市场调查反馈意见，又可以挖掘潜在客户。
（城南中心区）
（线四小对面，进城主路口）
» 前期工作回顾
• 4、“太太的花园”系列圈层活动； ￭ 针对女性客户推出，挖掘女性客户； ￭ 深化二季度营销推广主题； ￭ 挖掘潜在客户，提升现场来访。
（城南中心区）
（线四小对面，进城主路口）
» 前期工作回顾
• 5、“太太的花园”活动主题网络造势； ￭ 为配合整体营销推广，通过网络推广维持市场关注度； ￭ 挖掘潜在客户，抓住这对外推广的唯一平台。
» 费用预算:活动费用预计
• 三、“家装展”系列活动费用预计： • 与好来居装饰公司联合推出
预计费用仅限宣传推广费用，费用整体纳入推广费用； 作1万元费用不可预计费用。
预计整体费用10000元整
» 费用预算:活动费用预计 ： • 四、“中秋车技”活动费用预计
• 与集团4S联合推出，预计集团4s提供场地及推广2万元，整体费用基本持平， 整体推广费用有集团4s提供场地及推广2万元支出； 为增设活动整体市场关注力，特邀全国独轮车车技表演现场表演， 预计费用1万元费用不可预计费用。
• 活动要求：置业顾问需佩戴整洁，仪表大方，进行市调活动。而选取的场所 需高档消费场所，并取得商家支持。
突围关键因素三、
• 调整产品价格，提升产品竞争力【我们所面临 的问题】化解销售难题。
» 营销策略思考:价格策略
• 销售关键词：
• 样板别墅，5998元/平
• 样板房的价=刚需电梯房的价，
• ￭ 通过调整与样板房同样户型的产品，由6180元、6480元/平的价格，调整
• 预计整体费用16000元
» 费用预算:活动费用预计
• 二、“携手国际超模，首映臻墅样板开放”系列活动费用预计：
• 8位国际超模及2019年超模赛事合作费用（两位外籍模特，六位中国模特）， 预计费用30000元；
• 现场国际超模秀场费用，10000元； • 其他不可预计费用10000元； • 预计整体费用50000元整