房地产前期策划案例
房地产前期策划案例
一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内-裤”，且不说这其中到底有多少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业!在我看来，谁真正做到专业化，谁就生存!光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史!目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是多方的，我只想从我们自己这一方面来想一想是为什么!前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗!后代品种好不好找朋友时就得看好了。
一、说成本估算成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查，是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程;估算却是通常在只有一个想法的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至关重要的作用。
一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话!既是要行了为什么还要论证可行不可行。
先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起码的技术。
目前业界(就我所知道的长沙大多数策划公司)的房地产开发成本算法有两种做法：
第一种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页A4纸全部搞定，操作这种方法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解，以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那种凭经验做估算的“拍脑壳”做法;第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间接成本计算则是忽略了，加之开发费用中管理费用没有分清直接成本、间接成本，开发商一方的经营管理等间接费计算完全与实际操作脱节。
目前国家对房地产开发前期估算并没有制定一个规范、标准，因此业内大多也是凭经验办事，加之房地产估价公司、设计公司这方面的专业公司在项目前期难以实质进驻操作，策划公司对成本的估算显得尤为重要。
可惜的是目前策划公司构成过于复杂，做广告的，做二手房的，做代理的样样俱全，门槛太低，虽是各有所长，却是忽略了这项基本技术。
料想一下，一个投资几千万上亿的开发项目，号称开发商智囊团的策划人连笔账也算不清，耻，也无怪乎别人说我们是撮把子了!
二、说经济分析为开发商提供全面咨询，为其资金安排提出合理建议，为项目成本控制出谋划策是房地产策划的一项重要功能。
若把房地产策划分个大小，我觉得有三个层次，一层是房地产开发项目的
营销策划，这是市场上最常见的，就是想帮开发商卖房子，一大帮代理商争得头破血流，为了卖出
附送：
房地产前期策划流程
房地产前期策划流程
阶段B：
项目所在地房地产市场状况分析第
一、城市房地产市场发展描述。
主要通过数据的统计，进而对供应量与需求量、价格趋势进行客观、到位的描。
第
二、市场现状剖析。
通常通过对比近2—3年的成交量、供应量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次的剖析。
第
三、未来走势预测。
在现状剖析的基础上，就与项目相关的方面，如郊区住宅发展趋势等，做出预测。
阶段C：
项目所在板块市场分析第
一、板块总体规划。
第
二、板块功能定位。
第
三、板块开发动态。
第四、板块物业价格水平分析。
这是制订价格策略的基础，因此一定要搜集准确、全面的资料，并进行归类、分析第五、板块环境分析。
区域街区功能、商业功能、增值功能、投资功能。
步骤2：
确定可类比项目，对可类比项目进行调研阶段A：
确定可类比项目并做出深入的调查与分析阶段B：
可类比项目进行全面分析步骤3：
项目的SWOT分析及总体策划思路拟订阶段A：
项目的SWOT分析阶段B：
项目的总体策划思路拟订步骤4：
项目核心价值体系的建立第
一、挖掘项目先天的最大价值。
从市场时机、自身条件及区域价值等方面入手。
第
二、赋予其适当且最大化的后天价值。
步骤5：
项目的目标客户群锁定及分析第
一、哪些人是买家?第
二、买家要买什么样的房子?第
三、买家为什么要买这些房子?第四、谁参与了买家的购买行动?第五、买家以什么样的方式买房?第
六、买家什么时候买房?第七、买家在哪里买房?步骤6：
项目开发主题定位及形象定位阶段A：
项目开发主题定位为项目建立领导先的、策略型的市场主题概念体系：
1、该体系不仅是一个主题概念的提出;
2、该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点;
3、立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上;
4、具有充分的整合性。
该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包容项目的核心优势与一系列卖点;
5、该体系能够为项目及开发公司积累领导先的市场声望;
6、该体系的深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔;
7、该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。
阶段B：
项目形象定位围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。
步骤7：
项目的产品策略建议阶段A：
土地开发总体平面规划对项目进行土地开发总体平面规划，坚持“市场化”与“适度超前”的两个原则。
阶段B：
交通道路规划建议第
一、小区内交通道路规划。
第
二、小区连接外部交通道路规划。
阶段C：
户型设计建议第
一、户型比例配置。
第
二、户型面积比例。
第
三、户型设计特色。
单式、跃式、复式及功能分区等建议。
阶段D：
建筑设计建议第
一、外立面设计建议。
第
二、整体风格建议。
第
三、组团规划设计建议。
阶段E：
园林景观规划第
一、绿化面积的确定。
第
二、景观的主题提炼。
第
三、景观的特色营造。
阶段F：
智能化系统设计建议坚持“适度先进”、“控制成本”及“特色营造”三个原则，提出智能化系统设计建议。
步骤8：
营销推广方案(略)。