房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(细选2篇)房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义1委托人对抵押报告使用人使用报告的提示如下：(1)估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。

(2)根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a、抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等情况。

b、或房地产调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。

c、人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。

d、经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。

e、可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。

鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义21.本章内容是历年考试中分值所占比例最大的一章。

从教材来看：(1)本章内容并不复杂，但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。

(2)概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点。

(3)关于画现金流量图的方法，一定要掌握好。

这种图示对于收益年限的确定，能使人一目了然。

2.收益期限与收益价格的确定(1)收益期限的确定收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。

收益期限应视估价对象的不同，在房地产自然寿命、法律规定(如建设用地使用权法定最高年限)、合同约定(如租赁合同约定的租赁期限)等的基础上，结合建筑物剩余经济寿命或建设用地使用权剩余期限来确定。

估价对象的收益期限为其建筑物剩余经济寿命和建设用地使用权剩余期限的较小值;如果是计算承租益价值，则收益期限为剩余租赁期限。

(2)收益价格的确定对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据建筑用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益法公式进行计算。

对于土地与建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命早于建筑用地使用权剩余期限而结束的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。

在建筑物剩余经济寿命晚于或与建设用地使用权剩余期限一起结束的情况下，出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物分为予以补偿和不予补偿两种情况。

对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值;对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。

(3)应该得指出的是，对于估价对象为住宅的，由于《物权法》第l49条明文规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

因此，对于住宅情形，其建设用地使用权出让合同应不会约定不可续期。

换句话说，住宅情形下其建设用地使用权出让合同是未约定不可续期，如约定不可续期则是违法的，不能生效的。

因此，住宅建筑物剩余经济寿命一般会早于建筑用地使用权剩余期限结束，此时，应根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限。

计算住宅收益价格时，选用相应的收益期限为有限年的公式计算出一个价值，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限建设用地使用权折现到估价时点的价值。

3.有效毛收入。

有效毛收入是收益法计算的第一个难点。

找出有效毛收入不难，难就难在如何合理界定哪些是有效毛收入。

哪些不是。

有效毛收入计算分为出租或自营两种情形。

对于出租类型的，一般采用市场法计算有效毛收入，重点考虑以下几个方面：①选取的租赁实例要真实、客观;②选取的租赁实例的`租金内涵要全面完整;③要考虑是否有租约期限制，租约期选用租约租金，租约期外选用市场租金;④对其他收入的确定要准确，其他收入一般指租赁保证金或押金的利息收入。

其中，租金内涵的确定是关键;对于自营类型的，经营收入与支出内容要全面客观，要详细分析数据，剔除个别的、不合理数据，修正调整成为客观数据。

4.运营费用。

费用项目的估算或者确定过程要有依据，取值要合理，费用应采用社会均的客观正常数据，对不符合要求的数据要进行修正、调整和筛选。

其中难点有三个：①在运营费用中不应包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

②要通过分析租赁合同，结合租赁实例的租金内涵来决定应当扣除的费用项目。

③在营业情形下的运营费用包含两项，即“维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”和“归属于其他资本或经营的收益”;在出租情形下的运营费用只包含一项，即“维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”。

原因在于：基于租赁收入测算净收益时，归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已扣除，因此就不再扣除归属于其他资本或经营的收益了。

房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(菁选2篇)扩展阅读房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(菁选2篇)（扩展1）——房地产估价师招标投标管理复习讲义(菁选2篇)房地产估价师招标投标管理复习讲义1 工程建设的招标投标管理：为了规范招标投标活动，保护国家利益、社会公众利益和招标投标活动当事人的合法权益，提高经济效益，保证项目质量，于l999年8月通过了《招标投标法》。

(一)工程建设招标投标的范围(二)工程建设招标投标的原则(三)对建设工程招标的管理(四)对建设工程投标的管理(五)对开标、评标和中标的管理建设监理：(一)建设监理简介(二)建设监理委托舍同的形式与内容(三)工程建设监理的主要工作任务和内容(四)建设工程的监理(五)建设监理程序与管理房地产估价师招标投标管理复习讲义21、定义收益法是求取估价对象未来的正常净收益，用适当的`资本化率将其折现到估价时点后累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。

①2、普遍适用的收益法原理将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在有一货币额可以与此净收益的折现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值。

②3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式应用产生的问题评估实践上，数学模式P= A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件是：能够持续地均衡地获取稳定的投资收益率。

但事实上当n趋向于长周期时如50年期时，r、A 无法同时实现持续地而且稳定的收益率。

在一个长的周期内，在空置率居高不下时，净租金收益以同样持续地获取复利运行，则是不可想象的。

同时产品生命周期理论、房地产周期价值理论(长周期、中周期、短周期)、房地产投资周期理论、边际效益递减规律都使数学模式P= A/r[1-(1+r)-n]应用于收益性房地产成立的基本条件在理论上和实践上落空。

认为此理论模式是正确的辩护可能是：有必要进行一定的理论约束和修正，n应当缩短历史收益期限，r一般不可能持续地在高水上运行，但是可以持续地在低水上运行。

对于高低不的收益率情况，从数学上可以进行均化的处理。

这样的理解是正确的吗?就定义与原理本身而言似乎没有什么问题。

但是存在的问题得不到解决，理论上的《房地产估价规范》与《城镇土地估价规程》在收益法的运用时是否扣除折旧的矛盾理念;现状是收益的准确计算和资本化率的求取及预期模型的判断选择这三根支撑收益法应用的支柱无一牢固。

那么我们就可提出疑问：收益法理论上可靠吗?究竟怎样正确使用收益法呢?房地产估价师抵押估价报告使用提示复习讲义(菁选2篇)（扩展2）——房地产估价师估价假设复习讲义(菁选2篇)房地产估价师估价假设复习讲义1估价假设：估价假设是指一个估价项目中估价师对那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假定，以及对于由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象现状不同之处作出的说明。

例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。

合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。

其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构;另一方面是告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。

估价依据：估价依据是指一个估价项目中估价所依据的有关法律法规和标准，包括有关法律、行政法规、最高人民和最高人民颁布的有关司法解释、估价对象所在地的地方性法规、所属部门颁发的规章和、估价对象所在地的国家机关颁发的有关地规章和，以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。

例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》、《市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

广义的估价依据还包括估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。

为了使估价委托人提供的有关情况和资料可靠，估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需的估价对象权属证书、开发建设成本、运营收入和费用等情况和资料，并要求委托人声明其提供的'情况和资料是真实、合法的，没有隐匿或虚报的情况;估价师还应当对委托人提供的有关情况和资料进行必要的核查。

还需要说明的是，估价标准特别是国家标准是估价的底线，是最基本或最低的要求。

鼓励估价机构制定严于估价标准的企业标准，在实际估价中也要严于估价标准的要求，并在不违反有关法律法规和标准的前提下有所创新。

房地产估价师估价假设复习讲义21、下列计算一半建筑面积的是( )。

A.无柱的雨篷B.无顶盖的室外楼梯C.骑楼D.无顶盖的阳台答案：B2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。

A.60B.70C.80D.90答案：C3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。

A.房管部门B.物业管理公司C.住房公积金管理中心D.售房单位和购房人答案：D4、契税的课税对象为( )。

A.房地产的出售人B.房地产的购买人C.房地产的使用权人D.发生权属转移的房地产答案：D5、属于直接融资的金融工具为( )。

A.存款单B.保险单C.支票D.银行承兑汇票答案：C6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。

A.商业信用B.国家信用C.消费信用D.A和C答案：C7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。