•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
学习改变命运,知 识创造未来
•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
• 逐步完善的城市化配套还将大大提高片区的综合竞 争力，并由此吸引更多的关内置业群；
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中原万科第五园全案策划
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 就本项开发时机分析，项目入市时，片区整体面貌 将不会有彻底的改观，相关配套尤其是交通、教育 配套的发展仍然显示出滞后的特点；
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主
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展的功能与任务，成为了市区客户置业的瞩目焦点； 市场低估了本片区物业的真实价值，低估了置业者的
真正购买能力；
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•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺； • 市场销售以中档物业为主； • 高档物业逐步为市场接受； • 销售的物业类型主要以小高层、多层为主； • 销售状况普遍较为理想； • 畅销户型面积浮动范围较大； • 中大户型的销售状况呈现两级分化；
• 片区房地产发展形势一片大好，在国家宏观调控逐 步规范地产市场发展的背景下，深圳地产持续健康 、平稳发展，销售量、销售面积稳步上升。市场供 需两旺，成交量较2003年增长了超过36％。
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 本项目开发时正处于片区市场的发展提速期，市场 整体开发量激增，市场发展将更加趋于成熟，市场 竞争压力凸现；
构、私家车状况、购买用途、价格期望、认筹原因、 关注问题等10余个方面，详尽的对前期认筹客户进行 了综合的分析与判断。（详见第五园市场分析报告）
•多层、小高层客户 •宽景house客户 •Townhouse客户
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•二、未来坂田片区市场发展前瞻
•总体供应量•：：共统计项目近20个，已出 •让土地建筑面积达到300万平方米，已
•坂
•知将要于明年入市约为90万平方米左右 •，预测价格将在4300-6000元/平方米
•田
•之间。
•片
•区
•市场特征：供不应求的市场状况因市 •区供应量的减少以及地产热点的转移
•而得到持续，市区客户对高档物业的
居住、投资
较高
3房子或以 上
小区、户型、配套管理
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主
•3、片区销售价 格
•2003-2004年，片 区住宅物业价格大
幅上涨10.20％，远
高于深圳市整体价 格涨幅水平。
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•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•4、价格上涨分析
区域发展的日益成熟，增强了片区的吸引力，发掘了 片区的物业价值；
大盘的销售拉升了整体片区整体价格水平； 随着市区土地的日渐稀有，本片区承接了市区地产发
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•认筹客户购买物业户型分析
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•认筹客户购房目的分析
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•78.59％的客户购房目的为自住
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•认筹客户可接受单价分析
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让我们开启这一场江山的征战……
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万科·第五园
•～骨子里的中国情结
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•万科·第五 园
•之
•征战江山
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胸怀江山，大 隐人家！
•——追溯中式宅院 闲雅生活
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我们不敢说，第五园能否为万科在坂田区域实现“ 新市镇”计划实现跨越式的飞跃，但最少我们知道 ，第五园的成功必将为万科郊区化开发续写里程 碑式的一笔，
因为……
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万科 不仅仅是在打造一座城，
更应该是打造一片江山！
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户•供求 •片区 Nhomakorabea •片区外
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
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•认筹客户可接受总价分析
•项目认筹客户的价格承受能力明显高于片区其它项目
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•认筹客户购房配套需求分析
•交通、教育、商业是潜在购房客户最为关心的配套。
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•第五园认筹客户的详细分析（主线）
选取了中原现场接待，并认筹的487批客户； 对不同的物业类型的认筹客户分别进行分析； 客户分析涉及客户区域、职业、年龄、学历、家庭结
•销售
•未来竞争分析
•基础 •主线 •补充
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•1、总体供求
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
•2、片区户型销售比 例
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•一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 随着片区整体城市化水平的提高，整体住宅市场 的蓬勃发展势头将会得到延续与提升。片区将成 为深圳地产市场的一个重要“战场”！
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一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
• 片区未来的发展规划方向将为本地区中高档次的房 地产发展提供充足的客户源保障以及较大的发展空 间；
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居住郊区化？郊区城市化？
抛开这个问题我们冷静的来审视第五园：布吉卫 星城的定位、与四季花城万科城甚至以后更大规 模、更多类型的发展空间和街区价值……我们完 全有理由相信，万科在建造一个社区的同时，更 是从一种历史的高度和意义上来营造一个真正的 生活街区。
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•补充
•认筹客户来源分析
•75.60％的客户来源于福田、龙岗，福田客户比例较高
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。
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•认筹客户年龄结构分析
•超过80％的潜在购买客户年龄介于26-42岁之间
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•认筹客户购买物业类型分析
•第五园项目的竞争对手不在这两个片区内，而是在片区外。
•关于项目未来竞争分析的内容，我们将在后期进行专题的研究与分析。
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•总 结
未来1－2年内，本项目所在的坂田片区以及临近的龙华片区都 将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为深圳地产的 焦点区域； 区域面貌逐步改善，发展日趋成熟，但在近1－2年内，片区仍 然需要面对交通、教育两个对于地产发展至关重要的发展瓶颈； 片区中的中高档置业客户量将得以保持与进一步增加，这也为 本项目的发展提供了坚实的基础；
•补充
片区置业客户构成
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片区置业客户特征（基础）
客户分类
比较内容
高新科技企业的中高级 职员
购买目的 居住
价格
面积/
承受能力 户型需求
关注因素
备注
较高
3房及以上
发展商品牌、户型、配 套
华为、新天 下、富士康等
高新科技园的普通职员 关内首次置业者
关内的二次置业者 首次置业的本地居民
• 在本项目的发展中，针对交通、教育的配套问题 还需引起发展商的格外重视。
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•万科第五园市场分析总结
•片区市场分析
•片区未来1-2年 •市场分析
•项目客户分析
•概况 •价格
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•中式住宅客 户
•项目认筹客 户
•片区置业客 户
•供求 •片区内 •片区外
•近，将成为深圳地产发展的热点。大有
•南山数年前在深圳崛起之势。