3.5（租金）
根据对项目实际量体的调研和与项目在房地网上挂牌出售的量体的比较，我们发现： 除张江集电港二期项目之外，世和商务中心和张江润和苑项目的网上可售面积远远小于其项 目的实际量体。
在项目建设均较早，现处于准现房和现房的状况下，依然有大批量体产品未能获得预 售许可证。在实地调研中虽未指明，但都将原因导向了该类项目的工业用地性质所受到的政 策法规限制。
世和商务中心
未开盘
15500（办公楼） 18000（办公楼）
张江集电港二期 （东块）
8905（别墅）
10500（别墅）
无成交 13813（别墅）
无成交 23000（别墅）
表、重点项目历年均价走势
张江集电港二期 （西块）
未开盘
20090（别墅） 无成交
23000（别墅）
张江润和苑
无成交 11000（办公楼） /13000（别墅） 13000（办公楼）
1）工业用地也必须招拍挂转让 2007 年 1 月 1 日开始实行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地 价格，禁止零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的 形式进行。《标准》中规划了十五等用地，地价上涨约 40%~60%。其中一等地约 56 万元/亩， 最低等地约 4 万元/亩。
地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为特殊的工业用地。
因此从政策理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所 用，只有小部分用来进行辅助性办公。
而现实情况却是，一些工业用地项目内部大部分的面积都用来作办公用途建设开发。 且积极寻求对外销售的操作方式在经营。
2、国家政策对相关项目的限制规定
也因为张江定位于高新科技园区，本身的行业排他性较强。对外来行业企业入住的吸 引能力相当有限，而工业用地项目还需在此中寻找有一定经济实力和承受能力的企业客源， 且无视产品的土地性质问题而购买。由此而产生了该类工业用地项目的客源筛选程度较高， 来源面较窄，难以广泛发掘。
98 栋三层双拼别墅
53 栋三层双拼、 独栋别墅
5 栋 6-7 层办公楼、 50 栋三层独栋别墅
经营方式 办公楼在售、 别墅暂不可售
租售并举
租售并举 办公楼在售、 别墅转售为租
5
1、重点项目产品分析
案名
开盘时间
项目规模 （平方米）
世和商务中心 2009-8-19
107298
张江集电港二期 （东块）
案名
世和商务中心
张江集电港二期 （东块）址 祖冲之路 2277 弄
张东路 1387 号 张东路 1388 号 张衡路 1000 弄
项目土地性质 商业科研教育用地
工业、科研用地 工业、科研用地 工业、科研教育用地
项目建筑形态 一栋 13 层办公楼、 一栋 13 层酒店、16 栋别墅
第一、国家政策对该型项目的认定，及相关的政策条文规定和限制内容，对该类项目市 场的影响。
第二、市场上该类项目的土地性质、产品形态及实际用途分析，对该类项目做出合理的 市场定位描述。
第三、对该类重点项目的产品、售价、销售周期、客源的分析，了解该类项目在市场销 售操作时所具有的优势和风险。
1
目录
一、工业类办公产品定义及国家相关规定.............. 3 1、工业类办公产品的定义 ........................ 3 2、国家政策对相关项目的限制规定 ................ 3
因此，时至今日除了具有深厚区域政府背景的张江集团开发的张江集电港项目之外， 其余项目均在产品销售中遇到阻碍，或是转售为租、或是拖延开盘销售时间。逐步将产品转 化为长期持有经营。
3、重点项目销售价格分析
年度均价 （元/平方米）
2005 年
2006 年
2007 年 2008 年 2009 年 2009 年 8 月报价
经过分析我们认为，限制工业用地项目去化发展的主要原因来自于两大方面： 一、 较大的产品面积定位抬高了总价水平，对客源的承受能力造成了挑战(办公
楼产品面积定位在 150 平方米到整层，总价范围在 250-1000 万元；别墅产 品主力面积在 1000 平方米以上，总价范围在 2000 万元以上)。 二、 项目工业用地的性质，从内在到外在均限制了项目的销售和发展。由于大量 房源长期拿不到预售许可，导致项目持有时间拖长，项目内在资金链相对紧 张。客源对项目产品的用地性质存有疑虑，政策面对该类产品的限制愈加严 格，导致外在市场需求欲望降低。
从区域内该类型项目的办公型别墅产品来看，单栋面积普遍较大，到达 600-1900 平方 米区间内，预计其项目主要目标客源锁定为中、大型企业的总部办公和超大型跨国企业的职 能中心。
区域内项目的办公产楼产品，或是由于主力客源需求的定位不明，或是由于产权销售 的不可分割性，导致了推出面积偏大的劣势。无论对自用客源或是投资客源均造成了较高的 入市门槛，与区域内正规办公产品相比无明显产品竞争优势可言。
二、重点项目调研分析.............................. 5 1、重点项目产品分析 ............................ 6 2、重点项目销售分析 ............................ 7 3、重点项目销售价格分析 ........................ 7 4、重点项目购买客源分析 ........................ 8
70500 31005
表、重点项目主要经济技术指标
已销售 量体
（平方米） 2238
125983
6261 23413
销售率
8% 87% 9% 76%
项目产品报价（元/平方米）
办公楼
别墅
18000 / /
16000
21000 （预计售价）
23000/ 3.5-3.8（租金）
23000/ 3.5-3.8（租金）
张江集电港二期 （西块）
2005-6-10 2008-2-18
145359 70500
张江润和苑 2005-11-24
80000
项目 容积率
2
0.68 0.68
0.98
表、重点项目主要经济技术指标
办公楼 主力面积 100-150 平方米， 精装修，中央空调
/
/
整层出售 700-1000 平方米，
毛坯
6
2、重点项目销售分析
案名
世和商务中心
张江集电港二期 （东块）
张江集电港二期 （西块） 张江润和苑
开盘时间
2009-8-19 2005-6-10 2008-2-18 2005-11-24
项目 实际量体 （平方米）
107298
145359
70500 80000
房地网 挂牌量体 （平方米）
27620
145359
4、重点项目购买客源分析
根据实地调研咨询得知，由于张江高科技园区对高新技术企业有优惠的扶持和税收减 免政策，因此当前购买张江区域内工业用地项目的客源主要来自注册于张江高科技园区内 部的中、大型企业的自用需求。
该类企业对张江园区政策、行政、经营等各方面条件较为熟悉，对办公场地有较大规 模和品质的需求，愿意购买工业用地的办公别墅和办公楼产品。
无成交 无成交 16000（办公楼）
7
由于区域内工业用地项目早期拿地成本较低，因此早年销售价格优势较为明显。随着 近年来整体市场的快速拉升，各个项目的价格逐年涨幅也较大。
截至到 09 年 8 月，张江周边正规办公楼市场唯一在售项目张江大厦均价已达到 24000 元/平方米，张江正规居住型别墅均价则达到 34000 元/平方米。与之相较，工业用地项目的 销售价格虽然也节节高升，但竞争优势依然显著。然而，各个项目的销售近况却均不理想， 在市场全面回暖的 09 年中成交微乎其微。
新建筑指标的发布和实施，为工业用地项目的开发建设设置了严格的建设规定。其中 尤其以容积率、办公用途建筑面积比例、绿化率限制，成为了工业用地按办公用途建设的 可行性障碍。
定义、政策小结：
作为工业用地的项目在实际的开发操作中被开发商绕开工业用地建筑规定，大规模建 设办公用途建筑，并寻求对外销售。而该类产品无法改变其工业用地的土地性质条件，因 此也受限于产权难以分割销售的限制，出现了转向租赁经营，长期持有的尴尬境地。
项目产品描述 别墅
3-4 层独栋 1000-1900 平方米， 精装修，带电梯，无空调
3 层双拼 1200-1500 平方米， 毛坯，带电梯，无空调
3 层双拼、独栋 1200-1500 平方米， 毛坯，带电梯，无空调
3 层独栋 600-1600 平方米， 毛坯，带电梯、空调
区域内重点项目总量体均较大，为缓和工业用地的容积率规定水平，项目产品多以办 公型别墅为主。同时可调和产品供应类型，避免与区域内正规办公产品直面竞争，凭借别墅 型办公产品的稀缺性而开发的差异发展路线。
由于上海的众多工业用地都是在 2002 年到 2005 年通过协议出让取得。按照当时的通 行惯例即是：项目仅可以对外租赁，却不可以以独立产权进行分割销售。
而在 2007 年政策规定公开招拍挂之后，工业用地的取得合同中对土地用途作更加细
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致的规定，则更加剧了该类项目在开发和销售中的政策壁垒，陷入了经营的困境。 2）工业用地项目必须符合多项建筑指标规定 2008 年 1 月 31 日国土资源局发布和实施了《工业项目建设用地控制指标》，其中再次
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二、重点项目调研分析
针对上海市工业用途建办公用途，尤其是办公别墅建筑项目较集中的浦东新区张江高 科技园区地区，我们对具有代表性的项目产品进行了深入的调研分析，从一侧面说明该类产 品的市场发展现状
图、重点项目地理位置标识
张江集电港二期（西块）
世和商务中心
张江集电港二期（东块）