N
折旧总额 E C(1 R)t 250000(1 5%)10/ 30 79167(元)
N
54
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责 任保险费的计算
n
P8 (Mi Xi ) (i 1,2 n) i 1
P8—保险费预算额 Mi—投保的第i种保险种类的计算基数 Xi—第i种保险种类的保险费率 （九）经业主统一的同意费用
➢ （2）给排水设备系统年用电量
Q电2=W×24×α×30×12
➢ （3）电梯用电量
Q电3=n×W×24×α×30×12 ➢ （4）中央空调用电量
Q电4={n主×W主×b主+ (n泵×W泵+n塔×W塔)
×b辅} ×T×30×12
42
➢ 2、共用部位、公用设备设施的日常维修养 护费用
43
（三）物业管理区域清洁卫生费用的计算
23
12、标书文字要规范 13、标书的顺序要尽可能与招标文件一致。 14、标书印制要精美，有艺术感召力。 15、注重标书的包装。
24
二、编写投标文件的注意事项 （1）投标文件中的每一空白处都必须填写。 （2）填报文件应当反复校对，保证各项无误。 （3）递交的全部文件每页均须签字 （4）最好是用打字方式填写投标文件 （5）不得改变标书的格式 （6）投标文件应当保持整洁，纸张统一，装订大方 （7）投标人在招标文件中应明确标明“投标文件正本”
51
（七）物业管理企业固定资产折旧费 计算方法共四大类： 一是耐用年限法，二是实际观察法，三是成
新折旧法，四是混合法。
52
其中耐用年限法中直线折旧法使用最普遍 每年的折旧额的计算公式为：
D C(1 R) 或D C S
N
N
D—每年的折旧额 C—建筑物的重新建筑成本或设备的原值 S—预计的建筑物或设备的残值 R—建筑物或设备的残值率 N—耐用年限
（5）有定价权限的人民政府价格主管部门会 同房地产行政主管部门根据物业服务等级 标准等因素，定期公布的相应基准价及其 浮动幅度；
（6）竞争态势的预测和盈利期望 （7）投标企业物业服务的成功经验。
29
（二）物业服务费测算的原则 ➢ 由原来的“合理公开与产权使用人的承受
能力相适应”改变为“合理、公开、公平 及与服务内容、服务质量相适应的原则” 二、物业服务计费方式 （一）包干制 指由业主向物业管理企业支付固定物业服 务费，盈余或者亏损均由物业管理企业享 有或者承担的物业服务计费方式
22
6、有切实可行的服务承诺，不作空头承诺 7、有偿服务与适度义务服务相结合。 8、物业管理费的预算要合理准确，有依据。 9、针对竞争对手的情况以及业主的关注程度，
有能解决社会热点问题，赢得业主理解与信 赖。 10、以人为本，开展社区文化活动 11、充分利用高科技智能化设备设施；保安系 统IC卡智能化、停车场车牌智能识别系统、 蓝牙技术等。
资性费用支出项目； （3）夜餐补助费 （4）医疗费 （5）法定休假日工资 （6）法定节假日工资 （7）因病或轻伤不能工作时间的工资； （8）效益工资（奖金）
36
（9）工会经费 （10）职工培训、教育经费 （11）应包括在工资中未明确的其他项目 其中（1）（2）项为国家法律强制规定实施
的。
37
例
某物业预计需环卫员10名，其中本企业职 工3名，月人均工资1000元，劳务市场招聘 7人，月人均工资500元，则环卫员的月人 均工资为:
（1）《中华人民共和国物业服务收费管理办 法》、《中华人民共和国价格法》、《物业 管理条例》以及各地方政府制定的物业服务 收费管理办法；
（2）招标文件（包括各附件、招标图纸）以 及标前会议问题答疑等招标补充通知；
（3）开发商的规划建设思路以及入住业主的 需求；
28
（4）物资询价及分包询价结果，已掌握的市 场价格信息；
D，物业管理企业从事物业服务取得收入后，必须向 付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专业 发票
56
（3）计算公式 ➢ 年应纳税额=目标物业的年营业额×税率 2、城市维护建设税 计算公式：
年应纳税额=目标物业年应缴营业税税额×税率 3、教育费附加 公式：
年应纳税额=目标物业年营业税税额×费率
57
3
（一）封面
4
（二）投标致函 ——实际为投标者的正式报价信，其内容应表
明：
① 投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物 业服务任务；
② 自己的总报价金额 ③ 投标者接受该物业整个合同委托服务的期限
5
④ 本投标如被接受，投标者愿意按招标文件 规定金额提供履约保证金；
⑤ 投标者愿意提交投标保证金并在投标有效 期不撤回标书
53
例
物业管理办公用房建筑面积为500㎡，经过 年限10年，单位建筑面积的重置成本为500 元/㎡，耐用年限30年，残值率5%。试用 直线法计算办公用房的年折旧额。 解：已知：C=500×500=250 000元
R=5%，N=30，t=10
则：年折旧额 D C(1 R) 250000(1 5%)/ 30 7917(元)
21
第二节 物业管理投标文件的编写技巧
一、标书编制技巧与策略 1、内容要有创新，但又要符合该项目具体实
际。 2、介绍物业管理企业的内容，语言要精炼 3、要有企业管理的品牌理念，用诚信及优质
服务反映企业的内涵优势。 4、有规范化的服务特色，如建立ISO9002、
ISO14000等国际质量体系。 5、要换位思考，充分考虑业主素质和要求。
如社区文化、不可预见费等
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（十）法定税费
1、营业税
（1）计税依据 （代收费用的手续费+各种服务费）×5%
（2）代收费用 A，对物业管理企业不征营业税的代收基金。
B，对物业管理企业不征收营业税的代收房租
C，对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项， 一律视同其相关业务代收或价外收入，照章征收营 业税
⑥ 本投标书连同招标者的书面接受通知均具 有法律约束力
⑦ 对招标者接受其他投标的理解
6
（三）标书正文 一般包括招标单位在招标文件中要求投标单位
予以解决和明确回答的问题。 ➢ 通常物业管理标书项目主要有以下几项：
1、前言 （1）物业管理企业情况的简介 （2）对针对投标物业的认识 （3）概述拟采取的管理对策
(i 1,2 n)
P1——年日常综合管理费中人工费的预算额； Ni——年需聘用的第i类日常管理服务人员数 Wi——第i类人员的月人均工资
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1、管理服务人员用工量的计算 （1）本企业职工 （2）外聘技工 （3）从当地劳务市场招聘的服务人员或劳工
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2、管理服务人员工资的构成 （1）本企业职工的基本工资 （2）由国家法律规定的、强制实施的各种工
和“投标文件副本”及其份数，加盖公章和法定代 表人或其委托人的签字（印鉴） （8）应当按规定对投标文件进行分装和密封，按规定 的日期和时间检查投标文件后一次递交。 （9）严守秘密，公平竞争。
25
案例
26
第六章
物业管理的投标报价
27
第一节 物业服务费的测算
一、物业服务费测算的依据和原则
（一）物业服务费测算的依据
13
4、管理人员的配备与培训
14
5、管理服务用房及其他物资装备配置方案 人力、物力、财力
6、服务经费的收支预算方案
以“综合管理、全面服务”为方针 以“取之于民、用之于民”为原则。 包括收入测算费和支出测算费
7、物业管理企业的自我管理
公司内部管理制度
公众管理制度 物业辖区综合管理规则
15
8、各项管理指标的承诺 9、便民服务项目的内容 10、社区文化服务方案
47
（五）物业管理区域秩序维护费用的计算
3
P5
Fi
i 1
48
➢ F1年保安置装费 ➢ F2年保安设备系统维护费 ➢ F3年日常保安工器具费（警棍、电筒、电
池）
49
（六）办公费用的计算
9
P6
Fi
i 1
50
➢ F1办公用低值易耗品及办公设备保养费 ➢ F2办公电话、手机等通信费 ➢ F3车辆使用费：油费、维修费、折旧费 ➢ F4公共交际费、接待费 ➢ F5公益宣传广告费： ➢ F6人员培训费 ➢ F7办公用水用电 ➢ F8节日装点费 ➢ F9其他业务费用
30
（二）酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约 定比例或者约定数额提取酬金支付给物业 管理企业，其余全部用于物业服务合同约 定的支出，结余或者不足均由业主享有或 者承担的物业服务计费方式。
31
三、物业服务费的构成 一般包括
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规 定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运 行、社会保险和按规定提取的福利费等
1000*30%+500*70%=650(元)
38
对初步得出的工资要进行一系列的分析评估 首先，对本企业以往投标的同类或类似物业
的标书分析 其次，进行市场调查 再次，对潜在的竞争对手竞争对手进行分析
预测。 最后，确定调整。
39
➢ （二）物业共用部位、共用设施设备日常 运行、维护费用的计算
40
1、公用水电费
n
n
P2 Q电i P电 Q水i P水
i 1
i 1
(i 1, , n)
P2—年公用设备用水用电费支出 Q电i—第i项公用设备设施用电量 Q水i—第i项公用设备设施用水量 P电—电费单价 P水—水费单价
41
➢ （1）公共照明设备系统用电量的计算 Q电1=（W1×T1+W2×T2+…）×30×12
7
2、拟采取的管理方式与方法 （1）内部管理架构与机构设置
组织机构 管理体制