工业区、市政、学校、办公楼等
➢ 物业管理市场已经逐渐形成，环境趋于成熟
4
➢ 1、物业管理市场的特征
物业管理是物业管理人员的体力和脑力的劳动 的支出，因此也是一种商品。 1）生产与消费同步 2）服务质量的个性化 3）服务的综合性与整体性 4）业主（住户）对需求服务的伸缩性
5
➢ 2、物业管理市场的构成
28
四、物业管理招标程序
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
准备阶段 招标阶段 投标阶段 调查阶段
签订合同阶段 Ⅶ
评标阶段 开标阶段
Ⅵ
Ⅴ
29
成立招标组织
Ⅰ
申请批准招标
准备招标文件
30
发布招标公告或邀请书
投标单位资格预审
Ⅱ
发售招标文件 组织现场察看、召开标前会议
31
Ⅲ
接受投标单位送交的标书
Ⅳ
信誉调查、采样
开标1：标书评分阶段1
15
➢ 《招投标法》规定以下建设项目，必须招 标
① 大型基础设施、公用事业等投资或者国家融资 的项目
② 全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资 的项目。
③ 使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的 项目。
16
➢ 一般物业管理招标的具体范围：
A、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码 头、大型广场、公园、市政街道（公路）、 公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场 所。
Ⅴ 开标2：现场答辩阶段
Ⅵ
评标、定标
Ⅶ
签订合同
32
1、招标准备阶段 主要工作： 成立招标机构、文书工作。
1）成立物业管理招标的组织机构 分招标人自行组织成立的招标机构和招标人委托招
标代理机构招标。 ➢ 自行招标的分两种情况： （1）开发商自行招标
开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标 委员会或小组进行招标。
2）精心培育，增强市场主体的经营能力，是加快物业 管理市场化的重点。
7
（1）增强经营意识 （2）加强经营测算 （3）努力探索经营方式 3）企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理
市场的核心 （1）树立服务意识，强化敬业精神 （2）树立企业形象、品牌意识和市场意识 4）加强立法，正确引导，是加快物业管理市场化进
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（2）标底的组成内容 ① 标底的综合编制说明 ② 物业现场状况、影响因素、物业维修工程
量清单与价格、管理服务要求或预算方案。 ③ 标底附件：物业的地质、水文、地面情况
的有关资料，编制标底所依据的有关文件 或方案。 5）确定招标的指导原则及方式
39
2、招标实施阶段 1）招标单位向社会发出招标公告或邀请通知 （1）公开招标 一般招标公告的内容： ① 招标人的名称和地址 ② 招标项目的性质、数量 ③ 招标项目的地点和时间要求 ④ 获取招标文件的办法、地点和时间 ⑤ 购买招标文件的费用 ⑥ 需要公告的其他事项
招标委员会
秘书部 专业技术部 33
（2）业主大会招标
业主大会行驶以下职权： ① 制订、修改业主公约和业主大会议事规则 ② 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工
作； ③ 选聘、解聘物业管理企业 ④ 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； ⑤ 制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设
6）树立业主“质价相符”的物业管理消费观 念
9
二、物业管理招标投标制度
1、实施物业管理招标制度的必要性 1）实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制发展
到一定程度的必然要求 一方面，大量企业的涌现，市场逐步建立、发
展 另一方面为了真正走向企业化，必须开展市场竞争，
实现资源的优化配置。 2）实施物业管理招标投标制度有利于实现业主和物
程的保证 5）政府要转变观念，按照市场经济规律办事，是培
育物业管理市场的关键
8
➢ 在培育物业管理市场化方面政府应做以下工 作：
（1）利用媒体进行宣传导向 （2）利用政府的权威制定有关法律法规，进
行政策向导
（3）组织专家队伍，运用物业考评手段，推 动物业管理市场的发展
（4）严格把好资质审查关，使市场运作中的 主体更加规范
11
➢ 三阶段： （1）试验阶段 （2）全面推广物业管理招标投标制度
1999年5月在深圳召开了全国物业管理工作会 议会议主要精神（P12） （3）物业管理招标投标制度的确立和实施
3）物业管理招标投标制度的发展趋势
4）物业管理市场机制有待进一步完善
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三、物业管理招标投标的基本概念
1、招标投标 （1）招标
备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规 章制度； ⑥ 法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关 物业管理的职责。
34
（3）委托招标代理机构招标
专门从事招标代理业务的社会中介组织，是按照
《公司法》设立，并按照《公司法》规定进行运营 的经营性法人组织。
➢ 代理机构应具备下列条件：
① 有从事招标代理业务的营业场所和相应资金
物业管理招投标
Qq:6489121
1
第一 章
物业管理招标投标概述
2
指挥部
基建处 材料处 办公室 纪检审 财务处
招标办
3
一、物业管理市场的形成与发展
➢ 1981年3月10日 深圳
第一家物业管理公司
➢ 2005年底
全国
3万 覆盖率接近50%
➢
北京
70%
➢
深圳、上海
90%
➢
一级资质企业
300 多家
➢ 住宅区
26
2、经营性物业招标的内容 ➢ 指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写
字楼等 ➢ 物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成
为创造性的附加劳动。 前期顾问服务内容增加一项重要服务内容便
是代开发商制定物业出租方案和租赁策略， 以及进行广告招租宣传，最大限度地提高出 租率，增加租金收入。
27
实质性物业管理服务是一种创造性的附加劳 动，目的不是维持物业的基本使用功能，而 是不断保持物业使用功能上的先进性，因此 不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要 经常更新物业的设施和使用功能，以保持物 业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理 服务的内容。
量的办公用房 ④ 各类维修基金已经落实 ⑤ 招标所需的其他条件已经具备
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二、物业管理招标的方式
1、公开招标 ——无限竞争性公开招标
2、邀请招标 ——有限竞争选择招标
3、协商招标 ——议标
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三、物业管理招标的内容
➢ 内容包括：前期顾问服务和实质管理服务 ➢ 非经营性物业和经营性物业内容略不同 1、非经营性物业管理招标的内容 1）前期顾问服务内容 （1）开发设计期间提供的管理顾问服务 ① 对投标物业的设计图提供专业意见。 ② 对投标物业的设施设备及建筑材料选用提
F、普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、 托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、 SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福 利场所。
➢ 涉及国家安全、军事机密、外交司法等 国家机要部门的办公大楼物业、军事 管理 区的物业，不宜公开招标。
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➢ 4、物业管理招标投标活动应遵循的原则 1）公开原则 2）公平原则 3）公正原则 4）诚实信用原则
指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织
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➢ 招投标的特点： ① 标价保密性 ② 报价一次性 ③ 法律的约束性 2、物业管理招标投标
实质是围绕着物业管理权的一种交易方式 1）物业管理招标 2）物业管理投标 3）物业管理招标投标
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3、物业管理招标投标的类型和范围 1）物业管理招标类型（按内容分） （1）单纯物业管理招标 （2）物业管理与经营总招标 （3）专项工作招标 2）物业管理招标范围
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3）制定招标文件 主要内容： ➢ 招标公告或邀标书 ➢ 投标企业资质审查表 ➢ 投标须知 ➢ 招标章程 ➢ 招标项目说明书 ➢ 合同主要条款 ➢ 技术规范 ➢ 其他相关内容
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4）编制标底 （1）标底的编制原则 ① 根据国家或地方政府制定的规范文件、法规条例、
招标物业的服务定位情况、该物业的基本条件与 区域环境以及招标文件的要求等编制标底。 ② 标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定 完全一致。 ③ 标底价格作为招标人的期望计划价，应力求与市 场的实际变化吻合，要有利于竞争和保值服务质 量。 ④ 标底价格一般应由成本、利润、税金等组成。 ⑤ 一个项目只能编制一个标底
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➢ 2）市场客体要素
无形的商品（服务） ➢ 3）市交换行为要素
在物业管理市场活动中各方面主体所采取的交换 行为。
物业管理市场运作环境（见教材P4） 3、培育和发展物业管理市场 1）转变业主观念，树立有偿服务观念是培育物业管理
市场化的基础
树立有偿服务的观念；增强业主对物业管理意义 的认识； “你要管”变成“我要管”。
② 有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量
③ 有能够参加评标的技术、经济方面的专业人才
➢ 业主办理委托手续时需提供的资料：
① 招标项目的批准文件
② 委托招标书
③ 资金落实证明
④ 其他相关证明
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2）提出招标申请并进行招标登记 建设单位向招标办提交的申请的主要内容： a. 招标项目具备的条件 b. 建设单位具备的资质 c. 拟采用的招标方式 d. 对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业
供专业意见
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（2）物业竣工验收前的管理顾问服务 ① 制定员工培训计划。 ② 列出财务预算方案。 （3）住户入住及装修期间的管理顾问服务 ① 住户入住办理移交手续的管理服务 ② 住户装修及材料运送的管理服务 ③ 迁入与安全管理服务
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2）实质管理服务内容 ① 物业管理的人力安排 ② 保安服务 ③ 清洁服务 ④ 房屋及设施的维修保养服务 ⑤ 财务管理服务 ⑥ 绿化园艺管理服务 ⑦ 其他管理服务，如车辆管理及特约上门服务等