房地产法形成性考核
作业一
一、1、房地产开发关系、房地产交易关系、房地产管理关系、物业管理关系
2、宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规
二、1、房地产法律关系：是房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系。
2、土地征用：指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。
3、安置补偿费：指国家对被征地单位支付的安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额。
三、1、土地使用权出让与转让的关系？
答：土地使用权出让作为土地使用权转移的一种形式，它与土地使用权转让行为相同，都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿，有期限的让渡与另一方当事人。
土地使用权出让与转让行为均不得影响国家对出让、转让的土地所有权。
这两点体现了二者的共性。
同时，土地使用权转让是以土地使用权出让为前提条件，而土地使用权转让又可以促进土地使用权出让市场的繁荣和发展。
区别：1、土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。
2、法律关系主体不同：土地使用权出让法律关系的主体一方是土地所有者，另一方是土地使用者；而土地使用权转让法律关系中的双方当事人均为土地使用者。
3、出让金与转让费的构成及反映的关系不同：土地使用权出让金除了土地所有者事先投资外，主要指地租。
土地使用权转让费出了包括出让金和土地使用者的投资及其利息之外，还包括经营利润。
2、土地使用权出让合同变更与解除的条件主要有
那几种情况？
答：1、社会公共利益的需要。
2、双方协商并经
有关部门批准方可变更。
3、由于一方违约，致使出让
合同没有必要履行的。
4、土地灭失。
因自然灾害原因
造成土地灭失的，使土地使用权出让合同履行成为不可
能时，可以解除出让合同。
四、试论房地产转移让的条件。
P233-235
五、案例分析
答：1、法院应判定两家公司签订的《转让合同》
无效。
因环宇公司既不具备预售房地产的条件，也不具
备房地产转让的条件，并且该房已抵押给了银行，更无
权用它收益。
2、环宇公司应退还岩达公司的房款，并承担资金
占用期间的损失（利息）。
作业二
一、1、ACDE 2、BD 3、ABC 4、B 5、ACE
二、1、房地产（狭义）：指土地与建筑物在空间
上合为一体的财产形态。
它是土地与建筑物的有机结
合。
2、土地征用权：指国家或政府再不需要其他土地
所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用
于公共目的的权利。
它有三个特征：它属于国家或政府
的特有权利；它以公共目的为前提；它以补偿为条件。
三、1、简述房地产法的内容。
答：广义的房地产法包括了对房地产经济关系进
行调整的所有法律规范，如宪法规范、民法规范、经济
法规范、行政法规范、刑法规范等，甚至还包括国务院
以及中央各部委所颁发的条例、规章、规定等。
狭义的
房地产法在我国一般均指《城市房地产管理法》。
2、简述土地征用的程序。
答：1、申请。
2、审查。
3、批准。
4、公告。
征
用土地方案经依法批准后，市、县人民政府应当在收到
批准文件之日起10日内在被征用土地所在地的乡、镇、
村范围内予以公告。
四、案例分析。
答：1、市房屋买卖合同，是无效合同。
2、应当这样处理：双方签订的代理兴建房屋合同
是无效的；符祝浪应付给万泉河黄酒实业有限公司欠购
房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的
欠款利息。
作业三
一、填空题。
1、行为、事件
2、以经营为目的、以自用为目的
3、
土地登记人、土地位置、土地权属性质、用地面积、
地类面积、土地实际用途、土地等级、土地权属来源
及依据和土地使用期限。
二、1、土地利用总体规划：指各级人民政府根据国民
经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和
保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案。
2、房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或其
他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
3、房屋租赁：指房屋所有人作为出租人，将其房屋出
租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
三、1、简述房屋租赁的条件。
答：1、有从事房屋租赁的营业执照。
房屋租赁属于房
地产经营的一种方式，因此出租人应办理营业执照，取
得合法的经营资格。
2、出租房屋所占的土地是以出让
方式取得的。
3、有合法的房屋所有证书。
4、房屋属正
常使用，符合安全条件。
2、简述房地产抵押权标的物的范围。
答：根据《房地产法》第31条和第47条的规定，房地
产抵押权标的范围包括房屋所有权和该房屋占用范围
内的土地使用权；以出让方式取得的土地使用权可以设
定抵押权，后者则视为权利的抵押。
四、论述题。
试论房地产转让合同的内容。
答：1、双方当事人的姓名或名称、住所。
2、房地产权属证书名称和编号。
3、房地产坐落位置、面积、四至界限。
4、土地宗地号、土地使用权取得方式及年限。
5、房地产的用途或使用性质。
6、成交价格及支付方式。
7、房地产交付使用的时间。
8、违约责任。
9、双方约定的其他事项。
作业四
一、1、A 2、ABCD 3、C 4、ABC
二、1、土地使用权拍卖出让：指土地使用权出让人在指定时间、地点利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权出让人的一种方式。
2、城镇土地使用税：指国家向在城镇或工矿区范围内使用国家土地和集体所有土地的单位和个人，按占用土地面积分等额征收的一种土地税。
3、房地产市场管理：指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策法规，对房地产市场经济活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动。
三、试答需办理土地变更登记手续的情形。
答：1、依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的应将出让、转让合同向土地管理部门申请变更土地登记。
2、因赠与或继承、买卖、交换、分割土地附着物引起土地使用权转移的，应持有关合法证明文件，向土地管理部门申请变更土地登记。
3、宗地合并或一宗地分割为两宗以上宗地时，有关各方应持合并或分割协议书及其他合法证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。
4、因机构调整、企业兼并等原因引起土地权属变更的，变更各方应持有关合法证明文件到土地管理部门申请变更土地登记。
5、非农业建设用地在工程竣工一个月内，由土地使用者按照规定程序申请复查后再办理正式变更土地登记。
6、凡因土地权属引起他项权利转移的。
7、抵押国有土地使用权。
8、因土地征收、划拨、土地使用权依法回收、抵押终止或因自然灾害等原因造成土地使用权或所有权以及他项权利消灭的。
9、因变更土地使用者、所有者、他项权利拥有者的名称、地址，或因变更土地的主要使用用途和因错漏登记的。
四、案例分析。
答：1、市房屋买卖合同，是无效合同。
2、应当这样处理：双方签订的代理兴建房屋合同是无效的；符祝浪应付给万泉河黄酒实业有限公司欠购房款30万元及1996年7月1日起至判决还清之日止的欠款利息。