不动产登记政策和实务
前
言
孟子曰：“有恒产者有恒心 ，无恒产者无恒心”。
不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产，不动产物权是 关系国计民生的基本民事权利。
土地所有权
国家土地所有权 集体土地所有权
所有权
建筑物构筑物所有权
森林或林木所有权
不 动 产 物 权 体 系
建筑物区分所有权 土地承包经营权
农地承包经营权
（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登 记。《条例》以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个 统一，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理 制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和 群众申请办理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构 与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工 作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便群众 办理。
形式结构
实质结构
二
条 例 的 体 例 结 构
总则（第1-7条） 不动产登记簿（第8-13条） 登记程序（第14-22条） 登记信息共享与保护（第 23-28条） 法律责任（第29-32条） 附则（第33-35条） 程序规范 组织规范
形式结构
实质结构
二
细 则 的 体 例 结 构
总则 不动产登记簿 登记程序 不动产权利登记 其他登记 不动产登记资料的查询、 保护和利用 法律责任 操作规范 制度细化
1
法规 规章
制 度 顶 规范性文件 层 设 行业标准 计
技术规范
不动产登记规范化建设指导意见等 《不动产登记技术规程》等 《不动产登记数据库标准》等
《不动产登记法》《不动产权利法》《民法典》（2017）自然资源产 权制度改革/自然生态空间空间统一确权登记《自然资源统一确权登记 办法》（2016）
2
9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设用地使用 权登记的不得设定抵押登记
10、*证书和证明只有《不动产权证书》、《不动产登记证明》两种；
*证书分为单一版和集成版（见《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试 行）的通知》国土资发〔2015〕25号）
*要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书；
一
立 法 的 总 体 考 虑
（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。 《条例》以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采 取“抓大放小”的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立 法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当 提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以 细化规定。
附则
1
功能定位
7
登记管辖
三
2
Hale Waihona Puke 法定原则8不动产登记簿
条 例 条 的 例 的 制 基 度 本 内 制 容 度 构 架
3
基本概念
9
登记程序
不 动 产 权 利 登 记
4
登记类型
10
信息共享保护 其 他 登 记
5
登记能力
11
法律责任
6
登记机构和人员
12
附
则
1

不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？

将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分 散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产 登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。

（2）规范登记行为。 这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序 规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确 性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。
担保物权
第二部分：（二）物权法的几个重要概念
第二部分： （三）不动产物权的取得
5
第二部分： （四）与以往相比变化之处 先说一下登记的概念：《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不 动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项 记载于不动产登记簿的行为”。（是记载，不是批准、许可、创设） 1、物权种类增加 载体：土地（国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有 权、集体建设用地使用权、宅基地使用权；承包经营权（农、林、草、 养殖等））、海域

便民利民、高效服务是贯穿《条例》始终的一条重要主线，涉及登记申 请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。

（4）保护权利人合法权益。
1
以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、 准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法 的不动产物权。这是《条例》的根本出发点和落脚点，更是《条例》 立法的核心。

功 能 定 位
一直以来，社会上对《条例》的立法目的一直存在误解，与反腐、 小产权房、房地产调控等等联系在一起。

不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财 产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。

简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范 管理是重要抓手，便民利民是工作准则。
层级 第一层 第二层 第三层 第四层 第五层 第六层 第七层
代码值
000001~999999
000~999
000~999
AA~ZZ
00001~99999
A~Z
00000000~99999999
代码 意义
县级行政代码
地籍区 代码
地籍子区 代码
宗地（宗海）特征 码
宗地（宗海）顺序 号
定着物 特征码
定着物单元编号
功 能 定 位
不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则， 不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。 （科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界） 不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公 法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。 针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为； 针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。
林地使用权 草地使用权
划拨国有土地使用权 出让国有土地使用权
建设用地使用权
用益物权
宅基地使用权 地役权
国有建设用地使 用权 集体建设用地使 用权 探矿权
租赁国有土地使用权
作价出资或入股国有土 地使用权
海域使用权
矿业权 采矿权 渔业权 水域滩涂养殖使用权 一般抵押权 抵押权 最高额抵押权 无居民海岛使用权
二
条例的体例结构
三
条例的制度内容
《物权法》确立的不动产物权法律制度框架
一
立 法 的 总 体 考 虑
第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定 登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（物权公示 原则） 第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生 效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（不动产 物权登记生效原则） 第 14 条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应 当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力 。（不动产物权何时生效） 第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人 有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动 产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以《物权法》为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲 突的现行立法。《条例》的起草始终贯穿“包容和创新”理念。 以《物权法》的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体 制度设计上与《物权法》的规定基本保持一致，尊重其他法律的 有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类 和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律 亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在《条例》中做了 创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。
地上定着物：房屋、林木等
2、登记类型上变化 初始登记——首次登记 3、登记簿的编成：以宗地或宗海为单位，其上全部不动产单元都编入 到一个登记簿；一个不动产单元是一本，所以，一个登记簿由多本组成 ；每一本里包括多页不动产单元的登记信息，如房屋所有权信息，还有 抵押权、地役权、查封登记、异议登记、更正登记等情况，每一种登记 信息为一页；像一本书一样，表单式的树式结构。

1
功 能 定 位
《条例》全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根 本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原 则，不动产登记机构必须严格依法履责。

（3）方便群众。 通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序 和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。
4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、 层、套、间为不动产单元 5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编码（见《国土资源部关 于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）所附的《 不动产权籍调查技术方案》） 不动产单元代码的构成
不动产单元代码由宗地（宗海）代码+定着物代码构成，采用七层28位 层次码结构
1
2015年1月
第二轮征求 意见（面向 全社会）
第二轮征求 正式发布 意见（面向 （部 63号令） 全社会）
3
2015年3月26日
2015年6月
5
2014年5月
2
第一轮征求 意见（有关 部门、地方 国土部门和 督察局）
4
2016年1月
部务会审议， 原则通过
核 心 制 度 内 容 解 读
一
立法的总体考虑
6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（《细则》第12条） 境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证 7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权进行公证 ，登记机构很难把握，风险很大（《细则》第14条） 8、一并登记，主体一致（《细则》第2条），一并登记（《细则》第47条）