业服务资金
2、物业企业的酬金
（按约定比例提取）
结余或者不足均 高档物业，如
由业主享有或者 涉外公寓或别
承担
墅等
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四、物业服务费的构成
固定资产折旧费
人员工资、福利
公共设备运行 及维保费
行政/办公费
物业服务费成本 （服务费支出）
保洁费
公共秩序维护费
业主同意的 其他费用
绿化费
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五、物业服务费的测算原则
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2
V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·m2 ） 成本法：
注：Fl：公共照明系统运行费 F2：电梯运行费
F3：给排水系统运行费
F4：通风系统运行费
F5：智能化系统运行费
F7：其他公共设施设备维护费
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
6. 办公费用V6
V6=∑Fi／S（i=1，2，3，4）（元／月·m2 ）
其中：F1：交通、通讯费用（元／月） F2：文具、办公用品等低值易耗品费（元／月） F3：车辆使用费、差旅费（元/月） F4：节日装饰费（元/月） F5：公共关系费及社区文化费（元／月） F6：办公水电暖费（元／月） F7：书报费（元／月）
政府指导价
基础价
适合
在合同中约定
上下浮动20%
市场调节价
与业主协商确定
适合
在合同中约定
适合
普通住宅
高档物业 市场发育成熟
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三、物业服务的定价形式
项目 方式
支付方式
包括内容
盈亏负担
适合业态
包干制
1、物业服务成本
业主支付固定物 业费
2、法定税费
3、物业企业的利润
物业企业自负盈 亏
普通住宅小区
酬金制
业主支付动态物 1、物业服务支出
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
1. 管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·m2 ）
注：Fl：基本工资（元／月） F2：按规定提取的福利费（元/月） F3：加班费（元／月） F4：服装费（元/月） S：表示可分摊费用的建筑面积之和（m2）
Fห้องสมุดไป่ตู้：配供电系统设备维修费
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
F1--公共照明系统运行费：
①电费：（ W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×P电
Wn：照明电器总功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散楼 梯照明、草坪灯、路灯、景观灯、车场/库等；
Tn：每日开启时间（小时）； 30：每月测算的天数； P电：电费单价（元／度 ）；
1. 严格进行成本控制的原则 物业管理企业应通过精确预算、专款专用、杜绝浪 费，力争使业主所花费的每一分钱都能物有所值。
2. 业主、使用人认可的原则
进行成本控制不能以降低服务质量和业主、使用人的 满意度作为代价，要能取得绝大多数业主和使用人 的认可。
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五、物业服务费的测算原则
3. 区别对待的原则 区别不同物业的性质、配套和业主使用人的需求，不能 一概而论、简单套比。
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
5. 物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi/S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2 ）
注：F1：日常公共秩序维护器材装备费（元/年）， F2：公共秩序维护设备维修费（元／年） F3：公共秩序维护人员人身保险费（元/年） F4：公共秩序维护联建费（元/年） F5：110报警联网、对讲机占频费等 F6：公共秩序维护用房及公共秩序维护人员住房租金（元／年）。
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
4. 物业管理区域绿化养护费用V4
V4=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5）（元／月·m2 ）
注：F1：绿化工具费（元／年） F2：劳保用品费（元／年） F3：化肥、农药、除草剂等材料费（元／年） F4：绿化用水费（元／年） F5：杂草清运费（元/年） F6：园林景观再造费（元／年） F7：补苗及环境内摆设花卉等费用（元/年）
物业管理费测算
Better Service Better life
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一、物业管理费的收费依据
1. 合同的约定 ① 物业公司提供的管理服务需要付出成本和劳务 ② 作为经营公司应赚取的合理的利润 2. 法律的规定 ① 中华人民共和国价格法 ② 建设部关于《物业服务收费管理办法》
2
二、物业管理服务费的价格形式
电费 = W×24×a×30× P电（元／月）
维保费（元／月）：年维修及备件费
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
F4—通风系统运行费
电费同上 维修费：年维修及备件费
F5—智能化系统运行费 电费 = W×24×30× P电（元／月） 维保费：估算值
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
F6—配供电系统设备维修费 包括：变配电测试、避雷测试、配电箱日常维保费（元/年）。 F7—其他公共设施设备维护费（元／月）
4. 合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则 遵从市场经济条件下一般商品的定价原则，防止单方提 价压价、价格欺诈和进行不正当的价格竞争。
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
V = ∑Vi （i =1，2，3，……12）
注：V：公共性服务收费标准（元／月·m2 ） Vi：各分项费用收费标准（元／月·m2 ）； i：分项项数; ∑:表示对各分项费用算数求和
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
F3给排水系统运行费：
① 生活给水泵 电费 = W×24×a×30× P电（元／月）
维保费（元／年）：设备年维修及备件费，水箱清洁费。 ② 消防泵
电费（略）， 维保费：消防联动年检费、干粉灭火器更换、消防泵年维修及备件费 ③ 潜污泵（包括集水井排水泵、污水处理排水泵）
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
3. 物业管理区域清洁卫生费用V3
V3=∑Fi／S/12（i=l，2，3，4，5，6 ）（元／月·m2 ）
注：Fl：清洁工具购置费，如：垃圾桶、拖把等（元／年）
F2：服装费，劳保用品费（元/年） F3：卫生防疫消杀费（元/年） F4：化粪池清理费（元／年） F5：垃圾清运费（元／年） F6：清洁环卫所需其它费用（元/年） F7：清洁用水费（元/年）
②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地零配件进货 的价格来测算。
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六、物业服务费的测算（居住性物业）
F2--电梯运行费：
①电费=N×W×24×a×30× P电（元／月）， N:电梯台数； W:电梯功率； a:为电梯运行系数， ②维保费（元/月） ③零配件费（元/月） ④ 年检费（元／年）。