房地产项目调研(5篇)房地产项目调研(5篇)房地产项目调研范文第1篇①降低项目开发成本,提高项目开发投资回报率。
②确定适应市场需求的商业街业态组合。
③积累项目推广阅历与信念。
④分析目标买家(包括投资者和自用经营者)的消费心理及承受力量。
⑤分析目前与商业城定位相符的经营者投资商业城的意向及其剧烈程度。
二、商业城项目简介(一)商业城具置(略)。
(二)商业城规模(略)。
(三)商业城周边交通状况①商业城周边共有条公交路线,主要路线方向为×××、×××和×××。
②将来年内,将建成距商业城公里的轨道交通。
(四)商业城周边消费需求状况在商业城项目周边目前居住居民约万人,将来年内估计还有万人入住。
在商业城项目周边地区方圆公里内,共有写字楼座,约有人办公。
三、调研报告内容规划①商业城所在××市商业物业宏观环境讨论。
②商业城所在××市社会宏观环境讨论,包括政策环境、法律环境等。
③商业城入住业态的定位和规划讨论。
④商业城营销媒介讨论。
四、调研方法(一)定性与定量相结合本次调研活动采纳定性调研方法和定量调研方法相结合的调研模式,详细调研的方法包括以下内容。
①举办调研座谈会,开展定性调研。
②实行问卷调查,通过统计分析,进行定量调研。
③实行入户访问调研,搜集分析数据。
④实施文献搜集,猎取基础信息和资料。
(二)详细讨论内容所使用的调研方法①商业城所在××市商业物业宏观环境讨论。
通过统计机关资料查阅、报纸和专业期刊供应资料、召开座谈会的方法猎取信息。
②商业城所在××市社会宏观环境讨论,包括政策环境、法律环境等。
通过查阅权威行政机关网站包括国家部委网站、全国人大网站了解最新政策和相关法律法规。
③商业城入住业态的定位和规划讨论。
通过进行定量问卷调查和入户调查进行分析。
④商业城营销媒介讨论。
通过市图书馆、主要媒介座谈访问等方式搜集营销媒介信息。
五、调研的详细支配(一)座谈会①第1场共邀请人,主要对象包括相关行业私企业主、个体工商业户及其他代表。
②第2场共邀请人,主要对象包括本市主要媒体机构人员。
(二)问卷调查①问卷调查采纳随机问卷发放形式,估计发放调查问卷共300份,实行街头发放和入户调查相结合的原则。
②对于问卷分析方法采纳SPSS软件进行统计分析。
六、调研所使用的分析方法①聚类分析。
②因子分析。
③联合分析。
④回归分析。
七、质量掌握一)质量掌握方法①对参加调研人员进行调研培训,使其充分理解市场调研的目的和要求。
②在调研开展之前,要充分了解调查的背景以及相关的工具预备等。
③利用文献法收集的资料要保证所收集资料的牢靠性和真实性。
④对于入户开展的问卷调查要进行电话复核。
(二)对所收集数据的质量掌握方法①数据分析结果的偏差掌握在%以内。
②对全部数据结果进行100%的规律编辑。
③专人对数据和数据结果进行复查和分析。
八、项目讨论人员(一)人员分类①项目经理(包括姓名、人物简介)。
②专家组成(包括姓名、人物简介)。
③执行人员(包括姓名、人物简介)。
(二)工作任务调研工作安排的详细内容如下表所示。
调研工作任务安排表调研人员类别主要工作地产讨论专家负责市场宏观环境包括政治、法律、经济等方面的信息搜集和筛选工作问卷调研人员实施街头随机调查和入户调查工作会谈组织人员负责选择会谈的人员、组织座谈会、分析座谈结果文献资料搜集人员负责通过报纸、期刊、网络、图书馆等搜集调研所需的各类文献资料九、调研日程支配调研日程的详细支配如下表所示。
调研活动日程表工作进度工作天数备注调研预备3设计、测试、评估调研内容3座谈会样本选择和预约2座谈会召开1培训问卷调研人员1实施问卷调研2数据录入和分析2数据统计1撰写调研报告3本次调研的时间约18天,最多不超过20天。
需要说明的是,本次调研的专家邀请以及专家所实施的调研活动同其他调研活动同时进行,不再另行支配时间。
房地产项目调研范文第2篇关键词:房地产项目可行性分析完善目前,我国房地产项目可行性分析和其理论讨论还处于起步阶段。
20世纪90年月以后,我国的房地产市场渐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开头留意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析讨论才开头被纳入正常的进展轨道。
最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。
一、房地产项目可行性分析讨论中存在的问题1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导通过项目可行性分析,可以发觉,目前,指导我国房地产项目可行性分析讨论的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性讨论的试行管理方法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。
这些文件虽然在肯定程度上弥补了房地产项目可行性讨论中的不足。
但是,房地产项目经济评价方法只是可行性讨论中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。
作为房地产项目可行性分析讨论重要内容的市场调查与猜测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析讨论中,依据社会经济进展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导看法。
目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了讨论,但是,这些理论系统性不强。
由于指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析讨论的进展。
在项目可行性分析讨论中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。
2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善在房地产项目可行性分析评价中,采纳的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。
这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍旧存在着有待补充和完善的地方。
房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。
因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。
假如评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽视某些潜在的严峻问题。
3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大在进行项目可行性分析预备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发觉大部分可行性讨论报告的水平不高。
有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不全都,定性分析流于形式,没有针对性等。
他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其缘由是进行可行性讨论分析的从业人员的素养参差不齐。
二、可行性讨论报告总体上处于低水平状态的缘由导致可行性讨论报告总体上处于低水平状态的缘由:(1)可行性讨论小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性讨论编制的人员,并不了解和熟识房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性讨论的作用。
(2)编制人员职业道德低。
不依据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅依据阅历作分析、推断,对于一些关键的数据进行处理用来满意经济评价结果的需要。
他们往往揣摩托付人的意图,依据其意图初步形成评估结果,没有具体的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性讨论报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性讨论报告,这种报告质量可想而知。
(3)由于房地产开发项目的简单性、不行预见性等客观因素,可行性讨论人员不能依据把握的信息进行科学、合理的分析猜测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观猜测;不能对产品价格进行符合市场进展趋势的精确分析;不能依据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。
以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性讨论报告质量,影响了房地产开发决策水平。
(4)审批制度缺乏科学性。
房地产可行性讨论是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,由于开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性讨论目的是立项,评判可行性讨论报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性讨论始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。
三、完善房地产项目可行性分析的建议1、加强房地产项目可行性分析理论讨论与创新建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析讨论和房地产市场健康进展的迫切需要。
在进行可行性分析理论讨论时,应当加强房地产项目可行性分析讨论中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的讨论。
2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析讨论和房地产市场健康进展的需要。
我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要讨论国际闻名询问公司的评价指标体系。
在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。
其中,财务评价依据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利力量、清偿力量以及资金平衡状况,推断项目的财务可行性,风险猜测等。
而综合评价,则应当从区域社会经济进展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,推断项目对社会和环境的影响。
只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。
3、加强询问业的规范化询问业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性讨论编制单位的基本询问队伍。
转变编制可行性讨论资质由计委审批的方式,由房地产主管部门依据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性讨论纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性讨论报告的审核由行业协会的相关专业人员依据肯定的审核指标体系进行。
(2)为保证这些专业询问机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素养较高的从业队伍,一个项目的可行性讨论小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。