独家发布：CORC上海甲级写字楼市场年度报告房讯网独家发布中国写字楼研究中心(CORC)2010年上海甲级写字楼市场年度报告摘要。

2002--2010年上海写字楼历年租金与售价比较表概览宏观经济上海市统计局数据显示,2010年上海实现生产总值16872.42亿元,按可比价格计算,比上年增长9.9%.2010年是上海世博会的举办年,也是实施"十一五"规划的最后一年,上海整体经济运行保持平稳较快发展,运行质量和效益不断提高. 分产业看,第一产业增加值114.15亿元,下降6.6%;第二产业增加值7139.96亿元,增长16.8%;第三产业增加值9618.31亿元,增长5%.受世博带动效应的拉动,上海第三产业增长平稳.统计显示,世博会举办直接带动了批发零售、住宿餐饮和交通运输等服务行业快速增长.全年批发和零售业实现增加值2512.89亿元,比上年增长13.1%.商品销售总额37383.25亿元,增长24.2%,增幅同比提高4.9个百分点.其中,世博特许商品累计实现销售额309.58亿元,世博园区商业实现零售额45.07亿元.全年住宿和餐饮业实现增加值266.45亿元,国际旅游入境人数达到851.12万人次.2010年上海市全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值746.41亿元,金融业实现增加值1931.73亿元,房地产业实现增加值1042.5亿元,信息传输、计算机服务和软件业实现增加值636.03亿元.写字楼市场2010年,针对持续高涨的房价,国家连续出台了房地产宏观调控政策,"新国十条"、9 .29 新政、两次加息及六次上调存款准备金利率,新政一定程度上影响了商业地产的发展,但就总体而言,各轮房地产调控对住宅地产的影响远远甚于商业地产.在此背景下,2010年上海写字楼市场迎来一个稳定上升的局面.首先,国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃,在金融、证券类公司的拉动下,从2010年第二季度开始,上海甲级写字楼租金止跌保持平稳,第三季度市场新增需求和新增供应基本持平,空置率逐步走低,进一步带动租金小幅上涨.第四季度度上海甲级写字楼市场继续表现活跃,新增需求稳步上升,租金售价大幅上涨.第二,次中心商务区的甲级写字楼市场延续全年表现良好,在缺乏新增供应的情况下,空置率大幅下跌,租金有明显提高.第三,浦西写字楼市场强势复苏,租金上涨势头领先整个上海写字楼市场.尤其徐家汇商圈,因港汇双塔租金的强劲上扬,导致整个商圈租金环比比增长12.5%.此外,南京西路以及淮海路两大老牌商圈租金也分别上涨明显.相比较而言,浦东市场租金相对平稳.第四,销售方面,截至2010年12月,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米.4月出台的调控新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响,银行贷款政策收紧影响客户资金筹措,市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡,但这一状况从6月开始逐步改善,成交缓慢回升,售价明显上扬.最后,郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域. 2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%.2010年7-8月,外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山.CORC分析认为,造成这一现象的主要原因是世博期间施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动,以及通胀预期及住宅市场遭遇调控的情况下,庞大的民间资本转投总价低的外环外写字楼物业以求资产增值保值.根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2010年12月,上海写字楼市场平均售价21435元/平方米(建筑面积报价),与2009年相比上升12.6%;平均租金211元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2009年相比上升16.1%;平均空置率10.6%,与2009年相比下降17.4%.市场供应浦西地区表现强劲郊县区域异军突起据统计,2010年上海写字楼供销市场两旺,总体依然呈现供大于求的态势.租务市场2010年上海甲级写字楼的供应量比较大,随着后世博对于写字楼市场的积极影响,浦西核心商务区整体表现强势.例如,南京西路CBD的会德丰广场、越洋广场、东海广场、嘉里中心二期、1788国际中心等,接连有甲级写字楼新增供应.其中,静安区首创"工作乐园"提供写字楼约4万平方米,黄浦区的名人商业大厦和竹园的宏嘉大厦,共为市场带来约72,000平方米的新增供应.这些项目的落成使用,使得这两区的空置率明显上行.而一些小型企业的搬迁,推高了徐汇区嘉华中心的空置率,使得徐汇区整体空置率也有所上升.销售市场目前上海销售型写字楼的市场可售面积为385.31万平方米,存量分布最多的3个区域分别是浦东、普陀和闸北,可售面积分别为71.18万平方米、41.64万平方米和32.17万平方米.截止到2010 年12 月31 日,上海写字楼可售套数为27867 套,较之于年初的20895 套,增加6972 套,可售面积增加99.17 万平米,从侧面反应出了2010 年上海写字楼新增供应面积的大幅度增长.根据CORC统计,2010 年上海写字楼的新增供应面积为230 万平方米,其中甲级写字楼的新增供应面积为70 万平米左右,第四季度成为其主要增长爆发期.值得关注的的是,郊县区域的写字楼成为2010年上海写字楼销售市场的一个热点区域. 2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%.市场需求中外企业扩张明显境外投资主导整售根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2010年上海写字楼市场供应量达230万平方米,而市场整体吸纳量为153万平方米,较于2009年成交的203.65 万平米,减少24.6%左右,主要原因是由于地产新政的实施,银行贷款政策收紧,影响客户资金筹措,再加上市场观望情绪浓烈,所以导致一段时间成交萎靡.租务市场2010年,根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,上海写字楼市场平均空置率10.6%,与2009年相比下降17.4%.从各CBD区域来看,静安依然是上海最贵办公区域,租金环比涨幅最高,平均租金从二季度的7.7元/平方米/天涨为7.9元/平方米/天.同时,浦西的很多跨国公司又开始了它们的扩张计划,市场需求增长显著,这一趋势将进一步推动浦西写字楼市场的回暖步伐.根据统计2010年浦西中央商务区甲级写字楼租金同比涨幅在16%.同时,SOHO东海广场、金茂大厦、花旗集团大厦的入住率在整个2010年有明显提升,分别从年初的75%、87%、85%上升至年末的85%、95%、95%.值得关注的是,浦西甲级写字楼成为2010年市场亮点,随着许多跨国公司重启中断了近两年的扩张计划,市场需求持续增强,浦西写字楼租金更是达到近两年的峰值.上海浦西甲级写字楼租赁空前活跃,大宗交易频现.第三季度,上海银行在静安区的1788国际中心租赁了3300平方米的办公面积;施贵宝在静安区的会德丰广场租赁6200方米的办公面积;金杜律师事务所则在徐汇区的上海环贸广场租赁7500平方米的办公面积.根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2010年12月,上海写字楼市场平均空置率10.6%,与2009年相比下降17.4%.租赁需求持续提提升,各个核心商圈的写字楼净吸收量都有大幅提升.中外企业的扩张要求开始显现,办公环境升升级和迁址不断推动企业租赁需求的增加.总之,市场的良好表现主要要归功于区域新增供应的短缺以及整体中国经济2010年显现的良好基本面.2010年上海写字楼租金与空置率走势图销售市场2010年上海写字楼大单成交十分活跃,来自境外投资者(包括来自香港特区的投资者)投资总额占到全年总交易量的72%,而境内买家则占剩余的28%.境外投资者成为上海写字楼投资主体.这与2009年的情况截然相反,在2009年,境内投资者的投资额大约占到了上海投资市场总成交量的88%.2010年全年,上海房地产主要大宗交易的成交金额高达人民币342亿元,同比上升了17.2%.而在对需求和租金未来持续增长的乐观预期下,上海的优质写字楼和商铺物业都引起了市场的高度关注.2010年年初,凯德置地以150亿元收购东方海外(中国)全部股权,收获了7个房地产项目,成为国内最大的房地产股权收购交易之一.复地集团以22亿元向高盛收购长宁区的上海花园广场项目.六月在香港上市的北京开发商SOHO 中国以人民币22.5 亿元购买了外滩地区204号地块61.5%的股权,该项目占地面积为22,500 平方米,建筑总面积为189,000 平方米;另外与204 号地块相临的8-1地块已由证大集团在年初买入.该地块将开发为集办公楼,购物中心,金融和文化为一体的综合项目.两个项目都拥有往向浦东的绝佳景观,建成后将给南外滩带来新的活力.到了第四季度,上海甲级写字楼和商铺租金双双出现增长,随着国内资金涌入,国外基金锁定项目,投资者情绪高涨,来自香港特区和新加坡的投资者成为上海投资市场最活跃的买家.例如凯德商用吃进了新天地南侧位于马当路的一综合开发项目66%的股权;瑞安建业9.3亿元购入陆家嘴的21世纪大厦非办公楼部分;高富诺收购了普陀长风的米高梅世界.截至2010年12月,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米.市场综述三个中心进程加快写字楼后市值得期待根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2010年12月,上海写字楼市场平均售价21435元/平方米(建筑面积报价),与2009年相比上升12.6%;平均租金211元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2009年相比上升16.1%;平均空置率10.6%,与2009年相比下降17.4%.从供需关系来看,2010年上海写字楼市场新增供应达230万平方米,而市场整体吸纳量为153万平方米,较于2009年成交的203.65 万平米减少24.6%左右.从租售价格来看,租金和售价上升明显,双双同创新高,租赁市场在经济复苏的影响下租金上涨幅度超过预期,销售市场在住宅市场比价效应的刺激下大幅售价弹升.从产品结构来看,创新产品如首创"工作乐园"收到追捧,高端产品大单交易频现,境外投资者独占七成.随着上海,随着上海"三个中心"的逐步建成,未来对写字楼的需求将会越发增多,可以预计将会有更多的目光和资金转向写字楼市场.2010年上海虹桥机场新航站楼启用、地铁2 号线连接虹桥及浦东机场,4500 亿保险资金2011年入市,陆家嘴金融区延伸,迪士尼项目正式签约,世博附近地块进入预申请阶段等利好的逐步兑现,尤其是2010年世博会成功举办,上海的国际形象和知名度得到了极大的提升.所有这些无疑将对未来的上海写字楼市场产生积极影响.展望2010 年的房地产市场的主旋律是"调控",号称"史上最严的房地产调控政策"的出台,影响了上海写字楼成交市场的稳定,伴随着9.29 新政的发布,住宅市场的投资渠道进一步受阻,资金开始流入写字楼市市场以寻求保值增值,在第四季度,成交量爆发,导致甲级写字楼的租金水平走高,空置率降低.展望后市,经济复苏存在着对写字楼、商业等物业的巨大需求,保证了企业对写字楼的需求源源不断.另外,写字楼受到调控的影响较小,具有稳定的成长性和回报;客观上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求.2 011年,上海写字楼市场将迎来100万平方米的大幅供应,其中部分是由于2010年的工期延后.未来供应中浦东市场将有近30万的新增供应,包括平安金融中心,太平金融大厦,以及黄金置地大厦,集中的市场场供给必定加深各甲级写字楼间的竞争.2010年上海写字楼市场预测:第一,由于实体经济的恢复,预计2011 年写字楼租金水平小幅下降,而空置率会继续降低;第二,在产业转型和消费升级背景下,商业地产行业机会将愈发凸现.产业转型带来第三产业的发展,收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级,相应写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产预计未来将迎来高速发展期.第三,随着低碳经济、结构转型的发展,预计未来写字楼新建项目中,低碳、绿色的甲级写字楼渐成趋势,而明年上海的新兴热点办公区域将会出现在滨江沿线、虹桥临空CBD及世博商务区内.第四,随着《保险资金投资不动产暂行办法》的出台,国内的保险资金及机构投资者将增加商业地产尤其是优质写字楼的投资.保险机构或将成为大宗交易的主要买家.第五,由于商务部门的"限外"等政策,尤其对其中涉及对于境内房地产收购及转售行为加以严格审查.预计国内投资者在2011年上海写字楼大宗交易中的比重将加大.关于CORC中国写字楼研究中心(China office Research Center 英文缩写CORC)是专注于中国写字楼和商业地产各产业链条发展的学术研究机构,由房讯网()联合中国写字楼行业协会(COIA)于2009年在香港注册成立,囊括了国内国际知名的经济学家,产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国写字楼和商业地产行业发展的智库平台.。