本次定价主要基于市场情况进行的首轮定价，后期将再次根据客户情况进行调
整。
第一轮
第二轮
第三轮
建立价格体系
价格测试
房源热度调差
项目本体价值研究
市场及总 市场指导均价
价比入较市价，
得出项目 形成价格体系
基准均价 栋
层
细
均
差
部
价
价
调
价
当入会800-1000张时，进
根据客户 行价格测试，细化栋均价
回馈对基 准均价进 第二轮价格调整
130㎡以上
80㎡以下
2013/9 预计2入013市/12 2014/2
6月
7月
时间
8月
2014/7
9月
2014/12
10月
11月
A
15
区域其他板块同面积段产品销售周期预测
周边区域项目同类产品，保有量充足，华府板块保利叶雨、以及待发售的中信城、时代 上城、华阳板块光明城市、以及与项目仅一街之隔的美城云庭，货量均较为充足。
4.2 3.7 3.4 3.0 2.6 1.95 1.9
径深 7.8 4.05 3.15 4.05 2.6 2.8 2.0
A
面积 41 20.2 10.2 7.5 8.3 4.3 3.6
采光开间 3.9 3 2.5 1 1 0.5 0.5
面积 32.8 15.0 10.7 12.1 6.8 5.5 3.8
利通·时代晶座项目
——住宅推售方案
A
1
开盘任务回顾
开盘完成去化推出总量的80%，即：完成去化120套以上
那么带着这样的问题我们整篇报告要解决的就是——
A
2
报告思路
1、什么时候卖？
——产品何时入市
2、能卖好多钱？
——产品均价多少
3、怎样去卖
——产品推售策略
A
3
那么我们首先来看下，产品什么时候卖？
朝向 供应套数
A
96.7㎡
套三
11.8㎡
12.2%
东北
31
B
77㎡
套二
10.24㎡ 13.3%
东南
62
C
66㎡
套一变套 二
5.4㎡
8%
东北/西 北
31
D
91㎡
套三 10.055㎡ 10.96% 西北
31
A
6
户型梳理
A户型：96.7㎡
客厅+餐厅 主卧 次卧 书房 厨房 主卫 次卫
开间 6.05 3.3 3.3 2.7 2.85 1.65 2.25
采光开间 4 3 2.5 2 1 -
25
汇锦城 111.00㎡套三产品
客厅+餐厅 主卧 次卧 书房 厨房 主卫 次卫
开间 6.6 3.8 4.1 2.7 3.6 1.9 2.65
径深 4.2 3.95 3.6 3.5 2.9 2.8 1.9
面积 27.7 15 14.8 9.5
9 5.3 5
采光开间 2 3 2 2 0.5 0.5
3、前后通透、三面采光、主卧270°转角飘窗，采光、通风 均无遮挡。
唯一的问题可能就是户型朝向不太正
那么现在让我们看下区域竞品市场
A
11
大源竞品市场供需情况分析
销售量上升、新增量减少、存量房出现减少
那现在在让我们看下，市场还有什么样的存量产品
A
12
大源存量市场
尚郡
天悦府 汇锦城
保利百合 保利心语
A
26
保利叶语85㎡套三产品
9㎡ 27㎡
13㎡
9㎡
14.7㎡
A
三室两厅单卫 建筑面积85㎡ 赠送面积13㎡ 实得面积98㎡ 通透户型，可观双景
具体参数： 客厅开间：4.2米 客厅+餐厅：约27㎡ 主卧室：13㎡（不计飘窗） 次卧室：9㎡ （不计飘窗） 次卧室：9㎡ （不计飘窗） 厨房：6.3㎡ 生活阳台+卫生间：8.4㎡ 公摊面积约18.5㎡，19%
美城云庭86㎡套二产品
客厅 餐厅 主卧 次卧 厨房 卫生间
开间 3.5 3.8 3.2 3 1.8 A 1.8
径深 8.4 3.6 3.6 2.9 2.4
径深 5.8 3.6 5.4 3.6 3.85 2
面积 31.92 11.88 10.8 5.22 4.32
采光开间 3.8 3 2.8 0.5
面积 20.3 13.68 17.28 10.8 6.93 3.6
➢目前在售套二产品，普遍单价7700-8250元/㎡，80余㎡套二总价段6672万，月均去化均不到20套，走量缓慢。
➢保利66平米套二产品，单价5900，总A 价39万，月均去化44套。
19
我们不妨先来看看他们的产品户型
锦城南府86㎡套二产品
客厅+餐厅 主卧 次卧 厨房
卫生间
开间 3.8 3.3 3 1.8 1.8
要想产品既能实现快销，又能达到溢价，那么最重要的前提 就是我们产品在区域：
独一无二！
A
4
产品梳理
铁像寺水街
77㎡ 77㎡ 91㎡ 10# 97㎡
66㎡
77㎡ 77㎡ 91㎡ 11# 97㎡
66㎡
项目中 庭
如下图： 本项目新批次或将推10#、11#楼，共 套 房源。面积区间66-97㎡，套二或小套三户 型。
锦城南府
时代晶座
项目名称
主力产品面 积
户型
单价 总价
存量
去化速度 去化速度 （套/月） （套/月）
74
2室2厅1卫 8300 61
0
27
88
2室2厅1卫 8000 70
0
14
同类产品清盘，仅余大户型 98
3室2厅1卫 8300 81
0
14
汇锦城
111 3室2厅2卫 7600 84
26
13
86
126 3室2厅2卫 7700
4.05
主卧 次卧 厨房 卫生间
3.05 4.05 1.9
2
径深
6.4
3.8 2.4 3.15 2.1
面积
采光开间
25.92
3
11.59 9.72 5.985 4.2
2.45 2.8
0.5
临中庭
方正户型
4米开间
A
10
产品小结
1、本批次产品面中庭、背河景，属于项目住宅楼王产品。
2、面积紧凑，功能超强，且在功能性做到最大的情况下，户 型并不小气。
10#、11#
如上图：
新批次房源四面均不临路，西临项目中庭，东邻
政府打造的铁像寺水街。入则有幽静的园林中庭
景观，出则有风情独特的文化商业街，本批次房
源位置为本项目楼王位置。
A
5
户型梳理
66、77㎡套二，96、91㎡套三，赠送率基本在10%左右，产品功能性较强
户型 面积（㎡） 套型
赠送面积 （㎡）
赠送率
138
3室2厅2卫 7900 91-117 162
16
同类产品清盘，仅余大户型 88
3室2厅1卫 7800 69
3
27
尚郡
108 3室2厅2卫 7300 79
0
24
54
132 3室2厅2卫 7600 100 102
3
89
2室2厅1卫 8095 72
86
13
同类产品存量尚能去化一个月 天悦府
116 3室2厅2卫 7900 92 178
9
目前市场同类产品存量大约170套，竞争压力较小
A
13
大源同类产品新加推情况
案名
当期剩余套二、 小套三产品
当前销售均 价
当前销售总 价
当期剩余量
保利心语
无
/
/
/
锦城南府
无
/
/
89
待开货值 （约）
180套
预计新批次 推售时间
售罄无后续 房源
预计8月左右
汇锦城 ICON尚
郡 保利百合
天悦府
无 87㎡ 108㎡
27
从功能性来讲，各竞品套三产品均为三室两厅双卫，建筑面积比我 们90余㎡产品要大33%以上。
但是从功能性来讲，目前市面套三产品仅比我们项目尺寸比例 多20%左右，我们产品功能性较强。
A
24
套三产品的户型情况：
光明城市88.08㎡小套三产品
客厅+餐厅 主卧 次卧 书房 厨房 主卫 次卫
开间 3.9 3.6 3.0 3.0 2.3 1.8 2.0
进深 10.5 5.6 3.4 2.5 3.6 2.4 1.8
天悦府116.00㎡套三产品
开间
客厅+餐厅 主卧 次卧 书房 厨房 主卫 次卫
大源板 块
华阳板 块
套型 套二
案名 天悦府 锦城南府 美城云庭 光明城市
面积
89㎡ 86 96 86㎡ 86㎡实得 104㎡
单价 8095 8250 8229 7700
8000
总价 72 71 79 66
月均去化 13 13 16 11
70
21
华府板 块
保利叶雨 66㎡
5900
39
44
（因项目仅余中庭产品，参考项目也仅对比中庭部分）
径深 4.3 3.6 3 3 1.8 1.8 1.8
面积 26 12.9 10.5 8.1 5.1 3 4
采光开间 4.85 2.7 2.7 1 0.5 0.5 0.5
两面通透、三 一面河景一面
面采光
中庭
双主卧系统
双转角飘窗
A
横厅设计