项目地 石桥子镇 商圈 距离项目地约7.5公 里，驱车12分钟
距离项目地约35公 里，驱车45分钟 永丰商圈
永丰商圈(城市级商圈)： 是本溪最大的商圈，辐射整个 本溪市，距离项目地较远，目 前还没有公交车通达项目地， 公交车只有60路可达石桥子镇， 后可转乘61、62路抵达项目地。
产品需求导向——客户认知
S:优势
W:劣势
◆综合体概念，商业商务居住产品之间价值联动
人口密度低，商业、商务培育期延长 公寓产品在区域内少见，市场需求度低
商圈与项目地分布情况
石桥子镇商圈（区域级商圈）： 是目前距离项目地最近的商圈， 辐射范围石桥子镇及周边乡镇居 民，距离项目地也有7.5公里的距 离，目前61路和62路可通达项目 地，驱车需要大概12分钟。
地理位置——沈阳经济区副中心城市
本溪地处东三省经济走廊的咽喉地带； 是环渤海经济圈的重要战略组成部分； 同时也是辽中至朝鲜半岛、日本经济走廊的通道；
地理位置——沈本新城位于沈阳与本溪的中间区域
“双母城策略”，建设资源和 利益共享的新产业空间，承接 两市优势互补项目，推动两市 产业对接，形成新增长极。
本体认知——SWOT分析
远景看好，但目前区域整体形象较差，开发关键在于在跳脱众多产品、实现差异化竞争，营销关键在 于规避区域劣势、抢占市场先机，实现开发价值最大化。
区域成熟度不高，先期入市承担开拓区域价值的
重担 药都规划双刃剑效应显著，引入大量人口的同时 对周边环境产业不利影响，成为区域外客户购买抗 性；
西至会展中 心
东至新市政府
南至远山
东南俊安大厦
配套现状——现有配成形居住区；
地处市政府与会展中心之间，地段将来具有不可复制性；
周围缺乏生活配套，距主干道、高度、铁路过近，使项目缺乏做 优质社区的基础。
俊安酒店：本案周边仅有的商务配套， 积极带动项目周边商务氛围
成长客户
产品需求导向——客户认知
【首批客户描述】
【职业】：乡镇企业家、有一定经济基础的工人、农民
【年龄】：30岁-50岁 【性格】：豪爽+真诚 【区域】：沈本新城及周边村镇 【生活】：本土化+家庭化
产品需求导向——客户认知
【核心客户描述】
【职业】：技术工人，银行员工、公务人员、政务人员
【年龄】：25岁-45岁 【性格】：传统稳重+积极活泼 【区域】：本溪人、及本溪周边人口 【生活】：社会化+需求化
发展现状——随着区域发展，人口发展将不断壮大
原驻人口：沈本新城原驻人口9.8万人，其中城镇人口6万余人，农业人口3万余人。 政府：本溪市政府连同38个行政部门，400多名工作人员迁入新城办公，17个市直 部门在新城设立分局。 学校及科研院所：中国药都引进6所大学入驻，总投资将达到57.5亿元，吸纳在校师 生6万人。中国药都已有近10万平方米的创新园和孵化中心建成投入使用。 企业：招商引资使新城更具发展潜力。沈本新城已引进企业200多家，其中开工建设 150多家，投产80多家，未来将创造近40万的就业需求。
O:机会点
药都规划利好，企业加速进驻，迅 速催熟板块 政府搬迁后的行政圈效益逐渐形成
地缘性客户少，没有稳定的客源保证
W:威胁点
项目 地块
综合体规划有望成为区域标杆项目 调控趋紧，部分投资转向商业
◆政商中心区位置优势（距政府和管委会近） ◆紧临沈本大道，临近火车站，交通便捷 ◆地块平整，体量适中 性好
南侧景观资源为远处秀山，区域价 值尚未体现，路网欠发达，尚属未成
城
石桥子镇
距本溪 主城区 20KM
熟区域。
项目四至——周边基本处于生地状态
地块四至：
东至新市政府，南至交警大队， 西至会展中心，北至沈本产业
北至沈本大道
大道、高速、铁路； 南侧远处为山体； 东南侧俊安大厦，未来将会是 主要竞品。
产业布局——以医药产业和钢铁产业为区域支柱产业
丰富的中草药资源：
本溪的山属于长白山余脉、尾脉，既有山之隐，又有原之阔，特殊的地理位 置和小气候，不仅孕育了品种多、数量大的中草药材，而且造就了中草药材独有 的其它地方药材不可比拟的特殊药力。
丰富的钢铁资源——本钢：
本钢集团有限公司是由具有百年历史的本溪钢铁（集团）有限责任公司和在市场经济 浪潮中迅速成长的北台钢铁（集团）有限责任公司等优秀国有企业合并重组而成。于 2010年6月8日正式成立，现为辽宁省最大国有企业集团。本钢集团拥有在职员工11 万，总资产923亿元，占地面积21平方公里，现已形成年产2000万吨优质钢材的生 产能力，年销售收入超1000亿元。
产品需求导向——客户认知
【成长客户描述】
【职业】：小企业主、行业精英、高级白领、新婚 青年
【年龄】：30岁-50岁 【性格】：与时俱进+行业先导 【区域】：本溪老城区人口 【生活】：社交化+引导化
产品需求导向——客户对位
实施不同产品与不同客群动态连接
“地缘客”改善居所
＋
“先富者”占位型投资
＋
外来“新阶层”第一居所
会展中 心 新市政 府
沈本新城
俊安酒 店
新市政府：本溪地区未来行政中心， 周边产业带动作用不可估量
会展中心：将来会成为人流聚集旺地，为 本案增添人气，促进本案商业开发
规划导向——复合型地产，涵盖多种产品线
商业+公寓+ 酒店式公寓 写字楼 住宅
住宅
产品思考：宗地规划产品类型齐全，为复合型地产，产品类别的多样性可增加客户的 联动性，但在开发次序上需有明确的判断。
距沈阳桃仙国际机场30公里，现已开通74条国内外航线，通航城市55座
沈丹铁路贯通区内， 石桥子、歪头山两个客 货车站与东北铁路网和 全国铁路网相连； 304国道、沈丹高速 公路纵贯全境，沈丹高 速公路在区内设有南、 北、中三个出入口； 距丹东大东港210公 里，距营口鲅鱼圈港 200公里，距大连港 360公里。
【客户物质属性判断】 首批客户 首批客户 渴望城市生活，看中未来发展 期许未来享受舒适便捷生活的自住客户
核心客户
核心客户 在周边生活的原住民，有置业或改善需求，向 往城市生活 在周边工作有居住需求的产业及政府工作客户 成长客户 随着区域成熟度的提升而购买的移居型客户 区域逐步发展而来的投资型客户 部分老城区挤出客户
位置分析——位于沈本新城、临近主干道及新市政府
距沈阳 桃仙机 场 29.7KM
沈 本
行车7.5KM
地处沈本新城，沈阳与本溪交界地 带，医药产业大道核心区域，毗邻新 市政府；
宗地
车距石桥子镇7.5KM，车距本溪主
沈
新
城
城区27.5 KM，车距沈阳桃仙机场 29.7KM；
本
新
地处山区，南侧面山，北侧沈本大 道、东侧新市政府、西侧会展中心；
物业类型
住宅
产品类型
舒适大户
对应主力客户
地缘性客户/外来实业阶层
物业属性
第一居所
经济户型
公寓 舒适大户 紧凑小户
地缘性客户/产业转移人口
外来实业者 上行阶层（小业主/公务人 员）
第一居所
第二居所 出租投资/过渡
商铺
写字楼
-
泛投资客群
占位投资
出租投资
区域规划——一心、两带、三片区
一心：市级政务中心
两带：沈本产业经济带 十里水街城市带 三片区：医药产业片区 商业服务片区 健康居住片区
沈本新城规划面积375平方公里，规划人口140万人。包括沈溪新城（中国药都）、太子 河新城、火连寨新市镇三个部分，由歪头山镇、张其寨乡、石桥子街道办事处、火连寨镇、 高台子镇、卧龙街道办事处、牛心台街道办事处等七个乡镇和办事处组成。城市定位：一 是依托国家级生物医药产业基地,形成超百万人口、千亿元经济总量的“医药之城、创新之 城、开放之城、健康之城”。二是依托太子河新城，全力打造本溪生态宜居中心、沈阳经 济区都市休闲中心、东北亚旅游度假中心。三是依托火连寨新市镇，建设“沈溪宜居之镇、 沈溪休闲之镇、沈溪铸造之镇、沈溪建材之镇”。