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宝名国际集团----苏州金鸡湖项目
产品深化建议
七、管理服务建议
1、生活机能配备 2、交通设施的配备
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营销推广策略
一、推广主题
经过反复酝酿，本项目主题 推广语为：
“花都艺墅世家、浪漫洋房风情”
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1、音乐元素景观：
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2、绘画艺术景观：
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3、康体休闲景观：
在组团环境中设置小型康体运动设 施，将休闲生活与康体运动紧密结合为 一体，充分体现“生活艺术化和艺术生 活”的互动模式。
第一阶段
第二阶段
2006/032006/05
四层花园 洋房ห้องสมุดไป่ตู้
100%
100%
第四阶段
100%
合计
1010
1010
13
100%
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营销推广策略
2、销售分期计划
总体的销售,还是应当遵循低开高走，小步 快走，步步高升的原则.
销售分段 时间进度 2005/112006/02 （四个月） 2006/032006/05 （三个月） 销售套数 阶段平均 销售价格 (元/ m2) 6000 总建面积 (万m2) 资金回笼 比例 总销 (亿 元)
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附媒体发布内容
区域媒体 公共媒体 主题活动 报纸、户外看 房展会 、路 苏州 板、车身、电 演 组织媒体举行 视 项目宣传主题 报纸、杂志、 平面媒体软性 上海 房展会、路演 活动，以借媒 报道配合 电视 体名义发布项 苏州周边 房展会 报纸、户外 目相关信息 地区 其他区域 房展会 报纸、 区域 路演
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方案一：
《巴黎世家》
SLOGAN：湖东法式风情艺术社区。
方案二： 《日出印象》
SLOGAN：湖东巴黎生活！
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方案三：
《浪漫花都》
SLOGAN：欧式建筑艺术，花都浪 漫生活。 方案二： 《艺墅家》
SLOGAN：大艺术，大人生。
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LOGO形象图标 ：
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二、项目推广周期
1、以外同内分的建设方式进行项 目开发 2、突出开发主导产品，塑造项目 品牌及市场亮点 3、依靠前期进入市场产品之影响， 扩大项目中后期产品市场优势
1）第一道包装路线实施方式——常规出击： 第一轮次：品牌文化（项目品牌造型） 第二轮次：居住氛围（地段优势） 第三轮次：景观艺术（环境造型） 第四轮次：建筑艺术、居住文化（空间） 第五轮次：品质（客户服务）
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四、媒体推广策略
1、媒体宣传推广措施
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6、媒体费用及发布内容
根据项目整体情况来看，项目整体广告预算暂设 定为总销金额的1.0%（不包含接待中心及样板房 装修费用等，该预算比例只做参考，不作为实际 使用）
1）准备期
2）引导试销期 3）公开强销期
4）冲刺期
5）续销期
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17.50% 100%
1.43 8.23
6327
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3、销售策略构想
1）阻隔战略 2）重点突破战略 3）全面攻击战略 4）强化攻击战略 5）短兵相接战略 6）促销性战略
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4、其他
项目整体景观环境围绕上述三个组 团进行艺术氛围的营造，使音乐、绘画、 康体完美的融为一体，充分展现本项目 所倡导的艺术生活氛围；另外，将建筑 架空层设计为“艺术架空层”，为艺术 渲染及艺术气息的构筑提供场所，终而 实现艺术的真正绽放。
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3）功能配比
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4）景观
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2、建筑户型
1）总体面积配比 2）功能比例
3）建筑说明及景观参考图中的问题
（附相关景观参考图片）
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五、销售执行策略
1、销售分期计划
销售分段 蓄水期 时间进度 2005/092005/10 2005/112006/02 六层花园 电梯房 130 140~160 130 140~160 85~90 第三阶段 2006/042006/07 小高层 115左右 135左右 2006/082006/10 14个月 （其中正 式代理期 为12个 月） 200左右 联排别墅 230左右 21 301 366 65 19 170 151 235 104 59 55 76 76 1.584 398 398 4 170 2.516 366 4.9 3.92 （80%） 0.98 （20%） 0.2516 （10%） 2.2644 （90%） 2（50%） 1.2 （30%） 0.8 （20%） 1.1088 （70%） 0.4752 （30%） 100% 产品类型 面积配比 2 (m ) 套数 计划推出 总套数 总建 (万m2 ) 比例
建议在社区内形成“天然 泛会所”及“主题会所”的 双重概念定位。
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“天然泛会所”的营造应具备如 下配套：
1、生活配套设施 2、服务设施
3、娱乐设施
4、医疗保健设施 5、健身设施
6、文化设施
7、智能化配置
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“主题会所”的营造应具备如下 配套：
1、室内恒温泳池 2、健身房
3、乒乓、桌球房
4、咖啡阅览室 5、美容理疗室（SPA）
6、音乐、绘画厅
。。。
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其他配置
1、无障碍空间设置 2、定点的公共厕所设置 3、定点的扶手、座椅设置 4、水边护栏的设置并配置救生设施 。。。
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五、产品形态分析
1、花园洋房
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2、小高层公寓
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3、联排别墅
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六、配套设施建议
高效合理的宣传系统，将是项目成功销售的关 键所在，媒体推广需要“点、线、面”相结合。
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2、推广主题拓展方式
1）第一展开线：区位优势 2）第二展开线：环境优势 3）第三展开线：建筑形态 4）第四展开线：居住文化 5）第五展开线：客户服务 6）第六展开线：企业形象
[苏州金鸡湖项目深化报告]
——产品深化建议\营销推广策略
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深化报告主要提纲
一、产品深化建议
二、营销推广策略
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产品深化建议
一、产品规划定位
本项目以“法国风情社区”的设计 理念进行整体规划设计，总体规划设计 思路较为适应现代社区所倡导的艺术人 文生活的物业形态。在整个社区的规划 设计过程中必须充分考虑到现代追求高 品质生活人士的心理需求及精神需求， 将项目营造的艺术性真正融入到业主的 居家生活之中，充分体现艺术生活的内 涵。
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4）建筑细部
幼儿园问题 联排别墅问题 8-12小高层问题 花园洋房(即5-6层住宅)问题 色彩及艺术元素
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四、景观设计建议
本项目在景观规划设计方面应充分 体现艺术氛围，在项目整体规划中融入 艺术景观环境，使整个社区更具文化和 艺术的气息，建议将社区景观分为三部 分进行营造，分别以音乐元素景观、绘 画艺术景观、康体休闲景观形成组团式 艺术环境，塑造项目的综合质素。
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营销推广策略
三、营销推广策略
1、推广策略
推广线路：
一条主线
以销售为一条主线，贯穿整个营销工作。 两条包装线索 常规和非常规两条包装线路围绕销售有 层次的展开。