辰实业（A+H，MV100亿）、中粮地产（MV97亿，酒店与大悦城未上市）、厦门建发联发（地产
部分MV100亿）
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第一部分 战略的背景
二、面临的挑战：前两梯队与第3梯队差距将迅速拉大，行业聚集度在提 升，中小型房企面临巨大挑战
全国房地产开发企业规模梯队分组（续）
分组
销售额 或MV
泰富（销110亿/MV101亿）、恒盛地产（销127亿/MV90亿）、佳兆业（销101亿/MV105亿）、合
生创展（销110亿/MV87亿）、仁恒置地（销120亿/MV91亿元）、雅戈尔置业（销119亿）、南通
中南建设（MV113亿）、廊坊华夏幸福基业（销110亿/MV115亿）、首创置业（销110亿/MV33
数目
梯队中企业名录（MV指股票市值，蓝色字体企业拥有较多持有型物业）
第三 梯队
50-100 亿元
36家 以上
中国国贸（MV91亿）、中铁建、信达地产（MV86亿）、珠海华发（销73亿/MV82亿）、上海中华 企业（MV79亿）、宁波荣安（MV78亿）、华业地产（MV78亿）、北京中弘（MV75亿）、云南城 投（MV71亿）、武汉名流置业（MV67亿）、大连亿达（销60亿）、厦门宝龙（销62亿/MV61亿）、 深圳华南城（MV61亿）、深圳控股（MV58亿）、杭州萧山顺发恒业（MV61亿，鲁冠球控制）、深 振业（MV52亿）、华远（MV52亿）、京投银泰（MV51亿）、融创中国（销83亿/MV49亿）、厦门 中骏（销36亿/MV44亿）、福建禹洲（销53亿/MV41亿）、河南建业（销55亿/MV35亿）、莱蒙国际 （销51亿/MV32亿）、上海盛高置地（销64亿/MV15亿）、万通（MV51亿）、福建融侨、上海大华、 鲁能地产（拟向广宇发展注入资产）、中冶置业（总资产293.8亿元）、成都万华（麓山国际社区单盘 销51亿）、重庆协信、成都蓝光、浙江宋城股份（MV85亿）、上海华丽家族 、上海万业企业 （MV56亿）、鲁商置业（MV75亿）、海尔地产（销60亿）、上海旭辉、南京郎诗……
第一部分 战略的背景
分组 第一 梯队
第二 梯队 A组
第二 梯队 B组
全国房地产开发企业规模梯队分组
销售额 或MV ＞500 亿元
200-500 亿元
100-200 亿元
数目 8 15
34
阶梯中企业名录（MV指股票市值，蓝色字体企业拥有较多持有型物业）
万科（销1082亿/MV883亿）、中海（销671亿港元/MV1049亿元）+中建；广州保利（销662亿 /MV613亿）；上海绿地（销675亿）；大连万达（销650亿）、恒大地产（销504亿/MV548亿 元）、浙江绿城（2010年568亿，权益部分358亿/MV78亿）、华润置地（销222亿/MV535亿）
南京栖霞建设（MV48亿）、北京亿城股份（销21亿/MV46亿）、花样年（销39亿/MV33亿）、武汉
南国置业（MV48亿）、重庆英利国际（新加坡上市，SGM：5DM，MV31亿）、中航地产（MV26
亿）、五矿建设（销26亿/MV27亿）、珠海格力地产（MV40亿）、江苏凤凰股份（MV43亿）、河
第四 梯队
50亿元 以下
南鑫苑置业（纽交所上市）、浙江郡原、深圳卓越、杭州坤和、西安天地源（MV34亿）、香江控
无数 股、苏州中茵置业、上海证大（MV19亿）、上海上置（MV16亿）、珠海世荣兆业（MV34亿）、
阳光新业（新加坡GIC实际控股，MV32亿）、浙江众安房产（MV25亿）、中国奥园（MV21亿）、
亿）、金辉集团（销118亿）、广州越秀（销88亿/MV102亿）、江苏新城（销105亿元/B股）、贵
州中天城投（MV127亿）、北京城建（MV118亿）、浙江嘉凯城（MV105亿）、浙江新湖中宝
（销58亿/MV292亿，，地产价值约占1半）、上实地产（HK0563+SH600748合计MV115亿）、北
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有较强开发运营能力的中型地产公司的 战略选择 ——轻资产商业模式
王军 2012年4月
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目录
第一部分 第二部分 第三部分
Байду номын сангаас
战略的背景 环境分析 轻资产与商业模式
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第一部分 战略的背景
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一、房地产开发企业规模
中信地产（销382亿）、龙湖地产（销333亿/MV471亿）、碧桂园（销329亿/MV471亿）、华侨
城（地产销售130亿/MV409亿）、招商地产（MV316亿）、浙江义乌小商品城（MV296亿）、
SOHO中国（销售238亿/MV280亿）、雅居乐（销323亿/MV281亿）、金地集团（销283亿
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第二部分 环境分析
环境分析——机会与威胁
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第二部分 SWOT分析——2.1 环境分析——机会与威胁（OT）
环境分析——机会与威胁（opportunities & threats）
/MV264亿）、哈尔滨人和商业（MV257亿）、富力地产（销322亿/H股加内房股总MV223亿）、
世茂地产（销305亿/MV237亿）、金融街（销162亿/MV202亿）、远洋地产（销215亿/MV162
亿）、陆家嘴（MV224亿）
世纪金源（销172亿）、上海复地集团（销171亿）、泛海建设（MV177亿）、南京苏宁环球
长甲地产、路劲基建（隽御地产）、中国水电地产、江西中江地产（MV37亿）、武汉福星惠誉、
合肥城建、北京大龙地产、冠城大通、杭州广宇集团、河北卓达、广州天誉置业（MV7亿）、深
圳鸿隆控股（MV6亿）……
注：香港或内地上市公司采集的股票市值为9月5日数据，香港上市公司市值全部从港币折算为人民币。
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（MV164亿） 、星河湾（销135亿）、廊坊荣盛发展（销100亿/MV160亿元）、首开股份（销
134亿/MV166亿元）、中铁置业（中铁集团旗下，2010年营业收入117亿）、重庆金科（销132亿
/MV155亿）、浙江海宁皮城（MV142亿）、中化方兴地产（MV125亿）、保利香港（销114
亿/MV123亿元）、杭州滨江（销116亿/MV123亿）、瑞安地产（销65亿/MV123亿）、广州合景