6.风险控制 市场风险 协议风险 政策风险
5.开发进程把控 开发次序 关键节点
1.开发主体 主导方 利益相关方及其影响
产业地产商
2.主题设计 战略定位 产业定位
业模式要点
4.一二级联动 一二级开发参与程度 参与方式 参与时机
3.规划设计 用地配比 功能分区 产业招商
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5
【主题设计】不同的主题设计其实质对区域价值的提升有不同 价值溢价，同时其中的核心项目设置也有显著差异
项目：师惠乐章、湖滨公寓、瑞嘉商业广 场等。区域：城市配套延伸区
项目特点：普通住宅商住楼，住宅档次不 高，商住楼提供底端配套
项目：东方春晓、湖滨公寓、天 翔花园等，区域：围绕金鸡湖发 展
项目特点：产品以低密和湖景公 寓为主，产品力较大提升
项目：星湖国际、半岛华 庭等，区域：金鸡湖延伸 发展
项目特点：随着知名开发 商的进驻，产品多元化， 复合化
பைடு நூலகம்
主题设计原则： 导向性强 紧扣发展趋势 突出自身特色 资源有效嫁接
航空产业园主题设计探讨： 民用航空产业园 航空产业新城 航空产业研发社区 航空旅游小镇 其他主题…
突出民用航空 产业带动的“新城”，具有城市意向 社区意向，突出航空产业的研发功能 利用航空及其他资源，强调旅游意向 利用何种资源，发展成为何种园区？
引发产业地产开发各 环节投资者兴趣
产业地产 开发
投资者 收益
新产业更合理的布局和 产业集群效应
产业高 效发展
居民将愿意为土地和房产的溢价买单
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3
案例：北京联东集团——欲打造成为中国产业地产的领头羊
•主营业务：产业地产的开发、 运营，是中国产业地产专业运 营商
•开发形式：集生产制造、研发 办公、综合服务为一体的城市 产业综合体
快速发展期
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完善的生活商业等配套设施 土地供应量日渐有限
集工业、地产、商业等业 态为一体的综合功能的新 城区
成熟期
产业新城发展 7
而产业新城在不同发展阶段可能有不同的定义和诠释，其发展 驱动力也不尽相同；对较大的园区来说，可能需要复合驱动力
强化产业特色
产业和配套发 展成熟并升级
植入其他资源
产业概念
•经营策略：绕着“产业微笑曲 线”构建价值链一体化平台， 通过二、三产业的匹配和互动 形成业态聚合、功能聚合和资 源聚合，从而迸发出规模和集 聚效应，提升产业和区域价值
选址
– 依托城市原有产业基础，多建设在原有产业园 区附近，充分利用产业集聚带来的各种优势
产品
– 多功能通用厂房、商务花园独栋办公、个性化 厂房定制以及各种生产、商务配套设施
项目：国际社区、尚 玲珑、朗诗国际等， 区域：沿cbd向东发展
项目特点：高端化、 科技化
产业人口开始进驻；购房客户主要是当地居 产业人口大量进驻；购房客户市中心占到半数左右、出现上
民、部分产业工人、城市被动外溢人口
海为代表的长三角的资产客户,其余产业客户
长三角的资产客户 比重进一步加大
基本配套+住宅
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6
产业新城发展规律
产业新城以产业园起步，最终演变为功能复合的产业新城
房地 产
大量土地供应开发，房地 产业进入快速发展阶段
生活商业设施建设与地产 业建设相呼应，进一步变 得完善
具备一定生活服务商业 公建配套
为数不多的企业入园 工业区
起步期
大量企业入驻 带来大量产业人口 引致园区的置业需求 工业区+居住区
产业地产商业模式要点
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1
产业地产是工业地产发展的高级形式，是一种区域开发模式
传统的工业地产开发模式的问题
投资大 回报周期长 操作难度大 典型的项目开发模式，难以形成综
合开发效益
产业地产为工业地产发展的趋势
产业地产是一种将产业运营和地产开发相 结合的区域开发模式 从单一的工业地产项目开发向区域开发 转型的开发模式 从传统产业园向产业新城转型的模式 本质是对土地资源的利用方式，区域内 土地资源因区域性开发导致的超额升值
产业特色 产业驱动
产业园 配套驱动
产业城、生态公园…
旅游驱动、教育驱动、 复合驱动…
案例：东莞松山湖科技产业园 • 前期——高科技产业园 • 发展期——生态新城 • 目前——科技园+高端房地产板块
XX项目需要怎样的定位？以及怎样 的驱动力？
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8
案例：苏州工业园是“产业新城”发展的典型代表
配套 产业 地产 人口
Cbd商业办公功能 的完善，李公堤 商 业街，圆通时代广 场、东方之门的修 建等
自98年到01年为苏州园区的基础奠定期， 成立领导机构，成立开发公司，招商的准 备以及制定园区的规章制度和管理办法
金鸡湖东地区开始全面的开发建设，经过多年的发展，园区 的产业体系已经基本成形
园区二次创业：即加 快建设四个示范区的 转型发展，实现优二 进三；工作重点：制 造业升级、科技跨越、 服务业倍增、生态优 化
招商
– 依托园区周边原有产业基础，通过打造优质园 区环境吸引企业入驻
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4
产业地产商业模式及其要点
• 产业地产商业模式： 通过统筹组织区域内 的经济活动（产业、 地产）和生活方式， 达到对土地更高利用 效率的目的，并使相 关利益者都从中获益； 这个组织的过程和方 式等各种因素的总和 就是商业模式。
借鉴先进产业园商业模式，结合世联经验，产业地产 商业模式要点主要包括：
商业中心+住宅
商务办公+住宅
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9
【规划设计】
1
经营性用地与产业用地用地的配 比关系
航空产业园区的最优的规划布 局有哪些经验可以借鉴
越来越多的开发商投身产业地产项目：联东U谷、裕廊集团、 南京新城…
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2
产业地产的组织与实现形式
产业地产一般开发流程
征地拆迁 安置
土地一级开 土地出让或
发
二级开发
产业集群招商、 区域运营 地产营销
产业地产实现形式
产业集聚
地产开发
人口集聚
区域发展
商务发展
产业地产实现逻辑
更具吸引力的发 展组织方式
良好的投资预 期
97
98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年
年
借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大 厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都 大厦邻里中心建成
《苏州总体规划2004-2020》提出市域cbd在园区的概念。 截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成 集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。 欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、 联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现