河南省房地产去库存进展良好房价上涨压力大
一、房地产业基本情况
（一）河南省房地产税收快速增长，建筑业税收下滑，整体去化周期1较短。

2017年上半年，河南省房地产业税收490.89亿元，同比增长20.9%，其中房地产开发经营417.06亿元，同比增长19.7%。

建筑业税收181.30亿元，同比下降26.8%，其中房屋建筑业税收和建筑安装业税收分别下降6.6%和12.0%。

截止到5月底，河南省的去化周期仅3.47个月。

（二）郑州市“限购、限贷、限价、限售”政策陆续推出，严厉程度堪比一线城市。

郑州市调控政策频繁收紧，不断限制购买需求。

自2016年7月起陆续推行收紧政策共7次，涉及取消优惠政策、限购、限贷、限价和限售等（见表1）。

目前主城9区和3县都已实行限购；个人首套房住房贷款最低首付比例为30%，郑州户籍可购买二套房且最低首付比例为60%；新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月周边新建商品住房价格水平，同时新购
买住房取得不动产证满3年方可转让。

表1 郑州与一线城市房地产调控政策对比
1数据来源于河南省统计局。

去化周期为河南省5月底的商品房库存除以近六个月的平均销售面积。

（三）郑州市房价涨幅快于一线城市，去化周期较短，部分
楼盘出现抢购现象。

5月郑州市新建商品住宅价格同比指数124.0，在全国15个一线和热点二线城市增速排名第2。

近六个月的房价增速均高于北京、上海、广州和深圳（见表2）。

去化周期分别约为1.15、1.02、1.24、1.44、1.45和1.49个月。

商品房销售面积分别同比增长50.6%、36.8%、26.5%、-2.5%和-4%2（见图1），增速有所放缓但销量仍居高位，上半年开盘项目均基本售罄，部分楼盘
被政府限价后出现抢购现象。

表2 近六个月北上广深与郑州新建商品住宅价格同比指数
（四）郑州市土地交易放缓，上半年多以城改用地为主，但部分热门地块竞争过于激烈。

2数据来源于郑州市统计局，商品房销售面积增速分别是2016年12月,2017年2月、3月、4月和5月数据，1月数据不公布。

郑州市的土地竞价已经由去年的“熔断机制”升级为“限房
价、竞地价”，由此引起上半年土地交易进度缓慢。

前5个月郑州的土拍大多是以底价成交的城改用地，6月起进度开始加快后，部分热门地块却因种种原因多次交易失败。

如郑政东出〔2016〕15号和16号地块先后四次在2016年9月29日、2017年1月22日、6月30日和7月5日挂牌出让，前三次分别以频出地王、
触发熔断价和系统故障原因而交易失败。

图1郑州近六个月房地产相关情况图2部分地市土地出让收入增速
（五）郑州辖县及三四线地市土地交易火爆，房价上涨压力积聚，省内已有四地市调转调控方向。

郑州辖县及部分地市土地出让收入占比高、增长快。

2017年上半年，中牟县、荥阳市和焦作市分别占全省的6.4% 、2.7%和2.1%，增速分别高于郑州市22.7和51.1和490.6个百分点（见图2）。

土地出让收入的快速增长从源头上增加了房价上涨压力，5月中牟县和新郑市房价同比增长17.0%和31.2%，洛阳市临近高铁站和地铁规划的部分楼盘均价自年初上涨近40%。

目前，郑州已将辖内中牟县、荥阳市和新郑市划入限购区，省内开封市、洛阳市、许昌市和驻马店市相继出台一系列收紧调控政策。

二、房地产业存在的主要问题
（一）营改增扩大地方收支矛盾，部分去化周期较高的地市仍为依赖土地财政。

营改增后中央与地方分成比例调整，放缓地方级收入增速，加大地方财政收支矛盾。

2017年上半年，河南省中央公共预算收入同比增长28.0%、提高29.7个百分点；地方公共预算收入同比增长4.9%、回落4.8个百分点。

若按原分成比例计算，地方级的增值税、营业税合计多上划73.82亿元3，拉低地方级公共预算收入4.2个百分点。

同时，国库支出4同比增长21.0%、提高1.2个百分点。

国库收支差1768.8亿元，同比增长109.2%（见图3和图4）。

为此地方政府加大出售土地的力度去弥补不断扩大的地方收支矛盾，如焦作市土地出让收入对地方财政收入的增
长贡献率分别为72.3%，其去化周期高达10.8个月。

图3 河南省中央级与地方级收入增速对比图4 河南省国库收支差额
（二）限价后，开发商不正当销售行为频发。

政府对新建商品房限价，开发商在支付高额土地成本过后，
32016年4月30日，国务院发布了《全面推开营改增试点后调整中央与地方增值税收入划分过渡方案》，明确以增值税中央与地方五五分成，5月1日起，营业税改征增值税试点全面推开。

按原有增值税分成与改
增增值税为地方固定计算。

4不含转移性支出。

利润被进一步压缩，进而变通出一些不正当的销售行为。

如捂盘惜售等待调控放松后再涨价销售、部分优质房源直接在内部消化、利用“双合同”来变相增加房款，将部分房屋价款隐藏于“装修款”合同中、强制捆绑精装修、车位、储藏室销售，变相抬高房价等。

开发商为节约销售成本实行网上选房，还催生出职业黄牛代为抢房的服务，对不同地段和户型收取相应服务费用。

政府对明令禁止的不正当行为暂时缺乏有效监管，增加了普通消费者的购房难度和成本。

（三）快速城镇化加速“城改人群”对商品房的投机需求。

河南省处于快速城镇化阶段,近5年城镇化率平均增长1.2%。

2016年河南省发布《关于加快推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》，规定“对城市规划区内城中村改造，原则上每户实物补偿一套，剩余补偿部分采取货币化安置”。

这一政策集中释放商品房需求和投机行为。

主要原因是省内各种规模的城市经过近十年的几轮房地产调控后，实际房价上涨了50%—100%。

同时各类媒体信息的广泛传播，开发商以及房产中介的鼓吹，让“房价上涨论”深入人心，加之普通民众“买涨不买跌”的购房心理，从城改中获得的大部分补助会继续通过投资或投机方式重新流入房地产市场，这对大部分城市，尤其是三四线城市的房价快速上涨起到推波助澜的作用。

（四）中心城市限购后，购房投机行为向三四线城市转移。

社会闲余资本缺乏投资渠道，私募理财门槛高、风险高，传统理财投资回报率经近期回升后仅5%左右。

若在热点城市投资买房，综合条件优异的房产半年房价可上涨20%，出售后扣除各
项税及相关费用，投资回报率可维持在15%左右，房地产投资仍是当下和远期投资的首选。

中心城市限购后，购房难度和成本挤压投机者利润空间，投机行为不断向投资潜力大，限制措施少的热门三四线城市转移。

（五）三四线城市购房者对中高端和普通房产的需求呈现两极分化。

商品房销售市场呈现两极分化，高出均价30%左右的中高端房产得到消费者追捧，普通房产低价却遭到冷落。

如驻马店建业、碧桂园和恒大开发产品在开盘后出现一号难求、排队购房、购房后立即涨价转手销售等热销场面，一些小型开发商的产品却乏人问津。

上述现象由以下原因引起，一是对于刚需和改善性购房者而言，大型房企具有口碑好，建筑质量、户型安排、物业管理模式等优势，能满足民众对住房的个性化需求。

二是对于投资者而言，中高端房产增值率高、变现率高，而且大部分三四线城市仍在实施的去库存优惠举措如“20%首付率”、“贷款利率8折优惠”等可大幅降低投机成本。

三、建议
（一）三四线城市宜加快新税源的发展和培植，早日摆脱对土地财政的依赖。

（二）借鉴一二线城市实施限价后的监管模式，加强对开发商的监督和管理，保护购房者权益。

（三）拓宽民众投资渠道，进一步限制投机行为，保障刚需和改善性需求者利益，落实中央给房地产“房子是用来住的，不是用于炒的”的定位。

（四）土地拍卖政策在执行时应兼顾拍卖价格与拍卖效率，继续加快中心城市的住宅土地供给，从根源上防范商品房价格过快上涨。

（五）对经营压力大、资金周转困难的中小开发商进行整合重组，集聚优势资源开发品质与艺术感兼具的产品。