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五、房地产价格及其影响因素
（一）房地产价格的特点 1、土地价格的特点（p135） 2、房地产价格的特点（p137）
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（二）房地产价格的种类
❖ 土地价格、建筑物价格、房地产价格 ❖ 土地价格分为：
基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其 他价格
❖ 总价格、单位价格、楼面价格
楼面地价＝总价格/建筑总面积 容积率＝建筑总面积/土地面积（建筑占地面积）
资产评估课件-第四章房地产评估
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念： （1）房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象；土地 建筑物 房地合一
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2．房地产的特性：
（1）土地自然特性 （2）土地经济特性 （3）房地产特性 （4）房地产市场特性
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二、房地产评估的理论
1．地租理论（说明土地价值的产生） 马克思的理论：认为，地租是土地所有权在 经济上的表现形式，真正的地租是为使用土地 而支付给土地所有者的货币额。 他把地租分为绝对地租和级差地租。
1.类似土地1280元/平方米，当地商业类建筑物建筑费 1150元/平方米，该建筑重置成本确定为1100元/平 方米（含利润税费）
2.据分析尚可用40年。评估后将用于商业用途， 内部结构需要重新装修布置，估计费用200元 /平方米
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案例
例1：某用于出租写字楼，占地面积1000平方米，建 筑物容积率2，每年来自土地的总收益20万元，总 费用5万元，建筑物折现率12%，综合折现率10% ，使用期限假设为无限期，该建筑物现时价格150 万元，求楼面地价和土地折现率。
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例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使用权 ，于1998年11月建成一栋写字楼，造价2000元/平 方米，耐用年限55年，2000年该类建筑重置价格 2500元/平方米，占地面积500平方米，建筑面积 900平方米。出租期间每月实收租金3万元。当地同 类建筑物租金一般为每月50元/平方米，空置率10% ，支付管理费、维修费、房产税等73260元/年，土 地折现率7%，建筑物折现率8%，评估2000年11月 土地价值。
❖ （1）重置成本：建筑安装工程费+管理费+投资利
息+销售费+利润
ห้องสมุดไป่ตู้
重编预算法；预决算调
整；物价指数法
❖ （2）实体贬值：使用年限法；打分法
❖ （3）功能贬值：用途，使用强度；设计，结构； 装修，设备
❖ （4）经济贬值：空房闲置等
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案例
❖ 例：某教学楼位于市中心，占地800平方米，建筑面 积2400平方米，始建于1993.7，试评估2003.7市场 价值。根据市场调查有下列资料：
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（二）市场法（p166）
1.基本思路 2.适用范围： 3．计算方法：交易情况的调整、交易时间差
异的调整、区域因素的调整、个别因素如年 限、容积率面积等的调整 4.市场法的特例－－基准地价修正法
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（三）成本法（p148）
1、思路：房地产价值=土地价格+建筑物价格-损耗 2、适用范围：成本易确定的较新建筑物和折旧易确
定的旧建筑物，及市场交易数据资料缺乏的不动产 类型的评估。比如：公用、公益性房地产，工业不 动产和特殊用途的不动产。
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3、土地成本：土地价值=土地取得费+土 地开发费+管理费用+利息+税费＋利润
（1）取得费：征用农业土地；城镇征地补 偿
（2）开发费：基础设施配套费；公共事业 配套费；小区开发配套费
❖ 雨花台宁南新区，住宅，净地，容积率小于等于1.8 ，面积4277万平米，价格1900万，则楼面地价为 2468元/平米。
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（三）房地产价格的构成（p140 ）
❖ 房地产价格=土地取得费+开发成本+管 理费用+利息+销售费用+开发利润
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（四）房地产价格的影响因素（ ❖一般因素，包括p1：4社3会）、经济、政策因素
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（1）绝对地租：是土地所有者凭借土地 所有权的垄断所获得的地租。－土地出让金
（2）级差地租：是由于土地自然差别（ 级差地租1）或对同一土地连续投资，投资收 益差别所导致的地租（级差地租2）。
级差地租1原理告诉我们，处于不同位置 的土地，其价格是有差别的，在评估土地使用 权价格时，必须了解其地理位置和环境。
级差地租2原理告诉我们，在同一块土地 上连续投资，投资收益率是有差别的，在评估 土地使用权价格时，必须考虑土地的用途，如 工业用地、商业用地、住宅用地等。
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2．地价理论（说明地产价格的决定理论 ）
一般商品的价格是以价值为基础，上 下波动的，而价值是生产商品的社会必要 劳动时间决定的，土地不是劳动产品，其 价格决定也具有特殊性。
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❖ （3）投资利息：借入和自有资金；计 息期；计算基数
❖ （4）投资利润：利润率
❖ 例：待开发土地取得费8万元每亩，开发费 1.5亿元/平方公里，银行一年期贷款利率6% ，两年期利率10%，开发周期两年，第一年 投资3/4，利润率10%，试估算土地价值
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❖ 4、建筑物成本：建筑物价值=建筑物重置成本-实体 贬值-功能贬值-经济贬值
地价的本质是地租的资本化
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三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
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四、房地产评估的程序（p133）
A、明确基本事项，签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察，收集资料 D、配备人员，制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
❖区域因素 ❖个别因素
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六、房地产评估的方法
❖
（一）收益法 1．基本思路 2．计算方法： （1）纯收益：实际纯收益与客观纯收益 客观总收益（年收益）－客观总费用 （2）资本化率：综合折现率、土地折现率、建
筑物折现率 14
收益法的派生－－残余法 （1）适应于单独评估土地或建筑物的价值时 （2） 可以检验建筑物与土地价值是否匹配
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楼面地价的计算
❖ 珠江路一商业办公用地，净地，容积率小于等于2.0 ，面积约2万平米，成交价25400万。则楼面地价为 25400万/4万＝6350元/平米。
❖ 聚宝山一住宅用地，净地，容积率：别墅<0.3，多 层<1.1，小高层<2，面积43.9万平米，成交价 91100万，则别墅楼面地价4707元/平米，多层楼面 地价1280元/平米。