房地产宏观调控投融资及税收 政策
上海市建纬律师事务所深圳分所主任、执行合伙人 深圳市律师协会房地产与建设工程法律业务委员会主任
贺倩明
房地产宏观调控
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国家近期房地产宏观政策解析
政策 07/27国务院常务会议
主要内 （一）提高征地成本，征地补偿安置必须确保被征
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政策
主要 内容
建住房〔2006〕171号六部委关于规范房地产市场外资准入和管理 的意见 06/07/11
•境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存
在的原则，申请设立外商投资企业 ；
•外商投资房地产企业外汇借款结汇规定（35%资本金，注册资本到
位，土地使用证）；
型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
•开发日期满1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动
工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设， 但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发 建设连续满1年的，按闲置土地处置。
•土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价
的办法，以招标方式确定开发建设单位。
•城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。
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政策 2006年5月17日开国务院常务会议新六条
主要 内容
（一）重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用 住房和廉租住房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的 调节作用。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供 应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理 控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 （四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建 设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄 抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经 济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解 决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露 制度。
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政策
主要 内容
国办发〔2005〕26号国务院办公厅转发建设部等部门关于做好 稳定住房价格工作意见的通知 （又称新八条）05/05/09
对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征 收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让 ， 实行实名制购房。 普通住房来标自准....：中住国宅最小大区的资建料筑库容下积载率在1.0以上、单套建筑面 积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平 均交易价格1.2倍以下。 2年/营业税。
•境外机构人士购买商品房规定（自用自住、对港澳台侨人士网开
一面，经批准从事经营房地产业的企业除外）；
•外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境
内房地产企业，由商务主管部门严格审批。境外投资者并购境内房 地产企业，或收购中方股权的，以自有资金一次性支付全部转让金。
•外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万
责任制度。地方各级人民政府主要负责人要对本行
政区域内的土地管理和耕地保护负总责。坚决制止
“以租代征”等违法违规用地行为。（三）健全法
律机制。充分发挥国家土地督察机构的作用，强化
对地方政府及土地管理部门执法行为的监督检查。
严肃惩处土地违法行为，对重大土地违法违规案件
要公开处理，构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
主要 内容
提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36 万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、 5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的 比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
容
地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。规
范土地出让收支管理，国有土地使用权出让总价款
全额纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。调
整新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准、城镇土
地使来用自税....征中收国最标大准的和资料耕库地下占载 用税征收标准。建立工
业用地出让最低价标准统一公布制度。（二）完善
主要 内容
提出：2002年至2005年，全国出让土地分别为：12.42万、19.36 万、18.15万、16.32万公顷，其中招拍挂出让土地分别为1.81万、 5.19万、5.24万、5.72万公顷，招拍挂出让面积占出让总面积的 比例分别为14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。
规定了拍卖挂牌出让及协议出让的使用范围。
以下六类情形必须纳入招标拍卖各类经营性用地以及有竞争要求的 工业用地
政策
主要 内容
国办发〔2006〕50号国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有 关问题的通知 06/07/13
广州局督察深圳
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政策 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土 地使用权规范》将于2006年8月1日起施行
政策 关于切实稳定住房价格的通知 （又称国老八条）国办发明电 [2005]8号 05/03/26
主要 着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给； 内容 稳定住房价格；严格控制被动性住房需求；
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政策 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土 地使用权规范》将于2006年8月1日起施行
美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于 1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
•强化对跨境资本流动的监测
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政策
主要 内容
（国十五条）国办发〔2006〕37号国务院办公厅转发建设部等九部 门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 06/05/24
•房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，把调整住房
供应结构、控制住房价格过快上涨纳入目标责任制。
•建筑面积90平方米以下住房占70%以上。 •5年/营业税 。 •项目资本金比例35%/商业银行贷款，对空置3年以上的商品房，商
业银行不得接受其作为贷款的抵押物 。
•个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且套