采用成本法评估过程估价技术路线：本次评估采用对建筑物价值和土地使用权价值分别评估，综合计价的方式进行。
其中：土地使用权评估价格采用基准地价修正法进行评估；建筑物评估价格根据**县房屋重臵价格水平、建筑物的成新、层高、朝向和通风采光、设施设备、装饰装修等情况进行一系列修正后得出建筑物评估价格。
即：建筑物评估价格=重臵单价×建筑面积×成新率×综合修正系数。
（一）土地使用权价格评估：1、估价对象描述：估价对象房地产整体设计以中国传统文化的精髓——“五行”金、木、水、火、土为设计的起始和主源点，非常有机地、巧妙地把一个高端旅游度假酒店的风格、档次以及不同的旅游度假方式用五元素的寨子来承载，形成天然的表达。
在相对独立的特色别墅建筑群体中，又巧妙地运用了湘西苗族、土家族的民族文化元素，青山相依、绿水缠绕，奢华中彰显质朴，极具地域文化风尚。
酒店由40余栋绕水而居的精美别墅、室内外花园泳池、常绿自然植被园林、风味餐馆、多功能亲水咖啡厅、国际会议会展中心、SPA楼以及9层楼高的全景建筑构成。
本次评估的土地使用权人为张家界禾田居度假酒店有限责任公司，已核发慈国用（2010）字第40号、（2010）字第41号、（2009）字第62、（2009）字第64号共4本《国有土地使用证》，座落于**县三官寺土家族乡罗潭村七组，地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2049年07月01日，土地使用权总面积为159930.26㎡。
2、土地估价方法选用：一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、假设开发法（剩余法）、成本逼近法、路线价法等。
根据估价对象的土地利用特点和估价目的，由于估价对象用地为商服用地，鉴于**县城区及建制镇已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗地的地价。
技术路线：本次评估根据**县人民政府公布的慈政通（2013）4号《**县人民政府关于在县城规划区、建制镇、乡集镇范围执行新基准地价的通知》，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素，个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正后，得到待估宗地的地价。
1、地价定义①实际土地开发程度：红线外五通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
②设定土地开发程度：红线外六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯），红线内六通一平（即通路、供电、通上水、通下水、通讯、通暖）；场地内平整，围墙、绿化、水泥地坪、道路、构筑物等地上投入完成。
③设定用途：商服用途④实际用途：商服用途⑤设定土地使用年限：土地使用年限最高为40年，剩余使用年限35年。
⑥土地价格内涵：此次评估的地价是指估价对象所属土地在评估基准日为2014年07月11日在上述设定的土地使用年限、用途、土地开发程度条件下土地使用权价值。
2、土地价值的评估采用基准地价修正法进行，根据《**县乡镇基准地价表》如下：一类：商业（包括服务、贸易、金融、保险、文化、娱乐、饮食、加油站、批发零售业、各类市场和其它商业）用地、别墅（高档地层住宅）、办公楼与写字楼用地。
二类：住宅、停车场、电信供水供电等市政设施、教育、医疗卫生、体育、科研用地。
三类：工业、交通、仓储、种养业（农、林、牧、渔业）用地。
3、估价测算过程：（1）基准地价的确定依据《**县乡镇基准地价表》，该宗地**县三官寺土家族乡罗潭村七组，其商服用地级别基准地价（二级）基准地价为250元/㎡。
（2）估价期日修正系数（Kt ）根据国土管理部门提供的资料及估价人员市场调查：自2013年4月1日起施行新的基准地价以来，受国家加强土地管理，限制土地供给总量，使城市存量土地地价总体水平上升，由于该地块是**县乡镇旅游景区地段，该区域的土地价格快速上涨，地价指数为3％／年，本次评估宗地确定估价期日修正系数取Kt=（1+3%）^1.5=104.53%。
（3）容积率修正系数（Kv ）张家界禾田居度假酒店总建筑面积39428.65㎡、土地使用权面积159930.26㎡，实际容积率=0.2465，其实际容积率≤0.5，符合规划许可，根据《乡镇规划区商业用地容积率修正取值》，容积率修正系数约为1。
乡镇规划区商业用地容积率修正取值（4）土地使用年期修正系数（Kn ）当待估宗地土地剩余使用年限与基准地价所对应的年期不一致时，需进行年期修正，修正公式为：nmr r K )1/(11)1/(11+-+-= 公式中：K ——- 估价对象宗地的土地使用年期修正系数 r －－－土地还原率%m－－－估价对象宗地剩余使用年限n－－－基准地价设定土地使用年期其中n = 40年m = 35年r = 8%（土地还原利率由无风险利率3%、风险调整值2%及通货膨胀率3%三者构成）K＝0.9774（4）区域因素状况修正系数（∑Ki）乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数表（%）乡镇Ⅱ级商业用地宗地地价区域因素修正系数指标说明表宗地地价区域因素修正表（6）宗地形状与面积修正系数（Ks）估价对象四宗地土地面积共计159930.26㎡，地势为依山坡起伏不平，形状不规则，形状与面积修正系数取1.08。
（7）位臵偏离度修正系数（K p）：该宗地位于张家界市**县319国道上，道路通达度较好，交通便利，位臵偏离度修正系数取1。
（8）临街加价修正商业用地地价对区位条件反映最为敏感，而临街条件是商业用地的一个重要的区位条件。
本宗地临街加价修正系数取1.26。
商业用地临街加价修正系数表（9）开发程度修正系数（K f）基准地价是在一定开发程度下的地价，此次评估的开发程度修正费用主要是指宗地红线范围内的道路、供水、排水、电力、通讯、通气、土地平整等土地开发配套费用。
当待估宗地的开发程度与基准地价的开发程度不一致时，必须进行开发程度修正。
根据委托方提供的资料和估价对象的实际投入，由于本项目全部完工，土地开发程度较高，确定开发程度修正为175元/㎡。
土地开发配套程度费用分配表（单位：元）（10）宗地单价测算：依据宗地单价计算公式：宗地单价=基准单价×容积率修正系数×宗地综合因素修正系数×估价期日修正×宗地形状与面积修正×位臵偏离修正×临街加价修正+开发程度修正费用，计算出宗地单价。
详见土地价值评估表：估价对象土地使用权评估值＝427.50元/㎡×159930.26㎡＝6837.02万元估价对象楼面地价＝6837.02万元/39428.65㎡＝1734.02元/㎡（二）建筑物评估价格的确定技术路线：通过求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
其实质是通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象房地产市场价格。
根据委托方提供的资料，参照《中南地区通用建筑标准设计》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和当地建筑市场材料价格、建筑人工费用等，进行相关费用修正，从物质折旧、功能折旧和经济折旧等方面综合考虑后，确定建筑物评估价格。
估价对象建筑物评估采用重臵成本法估算，估价对象建筑面积以《房屋所有权证》登记的为准（详见下表），建筑物的重臵价格根据评估物的结构、设计标准、装修、工程量，按照基准日的现行市场价格和取费标准，并考虑各项政策取费和要求进行计算，并选取当地近期竣工的类似工程决算价格等资料进行复核过程如下：（1）开发成本①勘察设计和前期工程费：包括：规划、设计费和水文、地质勘察费按建计价格[2002]10号并结合市场折扣核算；环境影响评价费，依据计价格[2002]125号文规定并结合市场折扣核算；可行性研究费：依据计价格[1999]1283号文规定并结合市场折扣核算；三通一平费，是指施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的6%计取。
②建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。
附属工程费用是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化、护坡、广场等。
按照《常用房屋建筑工程技术经济指标》、《湖南省建筑工程单位估价表》、《湖南定额与造价》和**县重臵价格标准，并参考近期建设类似房地产实际成本测算确定建安费用。
经估价人员现场查看估价对象建筑结构、工程质量、设备设施等状况，根据委托方提供的该项目建安工程《施工合同》和装修装饰工程《施工合同》等相关资料，此次评估酒店的建筑安装工程费分别为：建筑物土建工程费按920-1080元/㎡计取、安装工程费200-400元/㎡计取、装饰装修工程费按600-1800元/㎡计取、附属工程费按200元/㎡（按土地面积计算约50元/㎡）计取。
具体详见下表。
③基础设施建设费基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。
因为估价对象宗地不是熟地，根据委托方提供的建设工程相关资料，本项目基础设施建设费以建筑面积为计算基数按200元/㎡计取。
④公共配套设施建设费：公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。
根据****价费［2008］122号、****价费［2007］51号,本项目公共配套设施建设费以建筑面积为计算基数按80元/㎡。
⑤其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目按建筑安装工程费的2%计取。
⑥开发税费开发期税费，包括有关税费和地方政府或其它有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。
计算标准参考湖南省及张家界市的相关规定，同时项目可以享受县政府重点工程项目优惠政策，所有税费减半征收。
依据委托方提供的合同和财务数据等资料，本项目以建筑面积为计算基数按80元/㎡计取。
（2）管理费用管理费用是建设单位管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、等。
根据本项目管理费用按土地取得成本与建设成本之和的3%计算。
（3）销售费用销售费用是指建设单位在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用，主要包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费等。