桂林乐满地项目评估Fan XY2014.08.26桂林乐满地概况•桂林乐满地度假世界是广西大型（号称最大）的外商（台商）投资旅游项目，占地面积6000亩，于2000年12月25日正式开幕，其中包括时尚、动感、刺激与欢乐并存的主题乐园、集广西少数民族艺术及乐满地欢乐文化的五星级度假酒店, 依山势高低错落而建的丽庄园木屋别墅区、美式丘陵国际标准36洞高尔夫俱乐部。

•桂林乐满地度假世界位于广西桂林市兴安县，距桂林市仅63KM，全程由6车道国家一级公路相连。

从桂林市区到乐满地的车程仅为45分钟，从桂林两江国际机场到乐满地的车程时间约为55分钟，沿途还可欣赏到桂北特有的田园森林景观及喀斯特型地貌。

•乐满地以原生态山水自然环境和现代人文景观的完美结合，成为桂林旅游又一颗闪亮明珠，并已成为到桂游客必游的桂林旅游景点之一。

除了常规旅游方式外，还依区域及客源需求，量身定制全家亲子游、甜蜜二人行、豪华纯玩团、高尔夫无限畅打等特色旅游度假行程。

并以完善的硬件设施和优质的服务成为许多著名企业（惠普、微软、甲骨文、中国移动、西门子、花旗银行等）召开大型会议、奖励旅游、举办各种高尔夫赛事的指定地。

桂林乐满地名称由来•乐满地，源自于英语“romantic”一词的直译，即“浪漫”的意思，在这里有“使游客的快乐撒满乐园每一个地方”的象征意思。

桂林乐满地主题公园•桂林乐满地主题乐园位于桂林市兴安县，占地60公顷，是度假世界第一期工程投资最大的项目，在2007年度被国家旅游局评为“AAAAA”景区，同时通过了ISO9001及ISO14001两项国际权威机构的质量标准体系认证，被评为“2002年度中国旅游报。

中国旅游知名品牌”以及“全国十佳主题乐园”；2005年主题乐园获得“广西十佳旅游景区”的称号。

•园区由六大不同特色风格的主题区和曼佗罗园组成，取自从中国出发通往世界之意，七大主题区分别是：欢乐中国城、美国西部区、梦幻世界区、海盗村、欧洲区、南太平洋区以及曼佗罗园。

园内的主要设施有：4D神马影院、怒海争锋、轰天雷、大峡谷急流泛舟、鬼屋历险、碰碰车、海盗船、惊涛骇浪、飞艇冲浪、破浪过山车、龙卷风、蹦极跳等等四十多项游乐设施。

美国西部区-急流泛舟欢乐中国城-龙卷风欧洲区-圣战骑兵对乐满地主题公园的评估•1、从初期的运作来看，尤其获得了国家5A景区等，应该来说投资方是想将“乐满地”项目做强做大的。

•2、从主题公园的功能规划来看，还是按照常规思路在做，并没有什么新的思路。

6大特色区，在今天而言，没有什么新意，势必面临类似项目的同质化竞争。

•3、从游乐设施的选型选种来看，也是国内主题公园的标配方式。

客观说，应该是受到了欢乐谷项目的影响，这样的项目从一定程度上而言，还不是真正意义的主题公园。

原因就是只是游乐场，并没有主题。

•4、投资方初期投入应该是没有获得预期的效果，因此才使得其它项目（书院、小镇等）的发展受到了影响。

这一点，在我们了解了乐满地主题公园的运营后，得以了证实。

在下一页将说明这一问题。

乐满地主题公园在开园后的经营理念一直存在问题•（1）2004年，乐满地决定与当地旅行社划清界线，放弃对当地旅游企业的“依靠”，每年花数百万在广东、湖南等地做宣传推广，推行“终端促销”，引起当地300余家旅行社及旅游营业部门的不满，他们撤回了派往景区的专职票务代表，注销了与其合作的协议，同时删除了乐满地度假休闲游这一重要的组团路线。

结果，2005年以后的每一年，本因名气越来越大，盼着业绩年年提升的乐满地，却迎来了这样一个不争的事实：入园人数和旅游收入显著减少，2008年，还一度向当地政府申请减税免租。

•（2）两年后，乐满地撑不住了，开始改善与桂林旅行社团的关系，小范围与旅行社开展合作，这就是一直延续至今的模式，允许桂林及兴安共8家社出票。

但因缺了桂林旅游企业的热情推荐，特别是缺了中旅、国旅、青旅这些桂林旅游界中流砥柱的捧场，此后的乐满地景区，犹如久病不起的老人，在旅游界走走停停，没有长足的发展和进步。

•（3）2010年，广西桂林乐满地主题乐园又一次遭当地旅游从业者集体抛弃。

虎年初春，掌管乐满地景区近7年刘育政悄声去职，新的总经理人选尚未到位，该景区一帮年少轻狂的所谓中层管理人员再一次为难当地旅行社，推出不再与当地旅行社签订合作协议，把原来的人头返佣下降1/6，单方面认定旅行社违规操作，并按95元/人的底价出票等一系列措施……当地旅行社团再次忍无可忍，决定集体抛弃乐满地景区，再次中止合作，再次撤回专职票务，并拒绝为乐满地输送客源。

•（4）后来情况有所改善，逐步进入正轨，但是经营理念仍然需要提高。

•（5）不过去玩的人，倒是希望人少，这样设备的排队时间就少。

但是游客人数是主题公园项目的王道。

乐满地主题公园门票与交通门票价格乐满地门票150元，网络预定价135元优惠票预定价75元(儿童、老人、现役军人、残障人士)门票说明：①儿童身高1.2米以下（不含1.2米）免票，身高1.2米以下的儿童需成人陪同②优惠票适用人群：60周岁以上老人、现役军人、残障人士及身高在1.2-1.5米之间的儿童，以上优惠人群必须凭有效证件入园桂林乐满地主题乐园景区开放时间：1)七、八月（8：30—18：00）。

2)三到六月（9：00—17：30）。

3)十月（9：00——17：30）。

4)一、二、十一、十二月（9：00——17：00）。

乐满地交通指南：乐满地地址：广西壮族自治区桂林市兴安县志玲路乐满地主题乐园位于广西壮族自治区桂林市兴安县志玲路。

距离桂林市有66公里。

乐满地自驾车路线：①桂林市区—乐满地[一级公路（63KM）] 桂海高速（灵川）点—乐满地[一级公路（50KM）] 湖南永州—乐满地（100KM）巴士：桂林汽车总站—乐满地②桂林火车南站——乐满地（66KM）桂林兴安火车站—乐满地（2KM）飞机：两江机场—乐满地[高速、一级公路（60KM）]乐满地乘车路线：乘坐乐满地旅游专线车（途经站点：桂林汽车总站—兴安汽车总站—乐满地）。

开车时间：每天7：00—21：00按时刻表实行流水发车。

约30分钟一趟。

①桂林火车南站乘桂林—兴安乐满地旅游快巴可直接到达乐满地主题乐园门口，车票为18元/人。

②从桂林汽车总站乘直达快巴可到兴安汽车站，车票为18元/人。

③柳南汽车站至乐满地快巴60元/人。

④南宁汽车站至兴安汽车站100元/人。

全程票价：15元。

评估•1、从门票来看，与国内主题公园价格基本保持一致。

•2、从夏季开放时间看，没有设置夜公园。

分析可能的原因无非如下几条：（1）、客源不足（2）、项目特色不足，不能吸引游客过夜，这里面的原因也可能是项目里市区太远，交通不便。

（3）、客源经济承受能力不足，过夜毕竟需要费用。

（4）、项目配套不足，过夜也没什么好玩的。

•3、从交通状况来看，据网络上游客评论吐槽，桂林直达乐满地的交通不便利、不规范。

这里面深层次的问题是政府管理，因此不是企业能够解决的。

•4、实际去玩一定是赶早班车，通常的方式是旅行社早上6:30出发，自己坐车是在早上6点15分在火车站广场附近上车。

因交通不便，到达乐满地后游玩时间就受到压缩。

•5、目前应该了解近几年准确的游客量，以便掌握主题公园的赢利能力，了解更多内情。

如何挖掘乐满地主题公园潜力•1、逐步升级游乐设施。

•2、结合壮族文化，打造和包装主题功能区，以便于联合旅行社，联合桂林旅游（桂林旅游具有全国和世界的吸引力）。

•3、整合和提升演艺秀，目前的演艺秀太过于低端。

这样也便于夜晚游创造条件。

•4、充分发挥5A景区的优势，推广项目。

•5、目前新增的水世界应进一步加大投入。

•6、现今主题公园的主力人群主要在2小时交通范围内，这是和过去不一样的，因此如何吸引本地人群就非常重要。

•7、重新规划和定位书院和小镇，使得与主题公园形成良好互动，这样夜晚才能发挥出价值。

•以上1-5均需要对主题公园形成较大资金的投入，第6、7点是未来发展的重点，相辅相成才能发挥最大的价值。

桂林乐满地度假酒店•五星级乐满地度假酒店，拥有371间各式客房，有标准间、二套间、楼中楼总裁套房等多种房型提供选择；餐饮设施有咖啡厅、中餐厅、烧烤餐厅三个主要餐厅；酒店设有完整的会议设施，其中有：多功能厅、观景苑、行政会议室及八个可分割连通式会议室。

酒店另设有完善的娱乐设施，除了华南地区最大的花园泳池和室内水疗池外，麻将间、电动玩具室、美式桌球室、乒乓球室、网球场、健身房等运动健身场所一应俱全。

•丽庄园木屋别墅区，总共建造有60间木屋别墅，内部装潢温馨雅致，适合家庭休闲、情人约会，另有百座露营平台及大型篝火场．可以进行烤肉和大型的篝火晚会。

•温馨的乐满地度假酒店与木屋别墅区距球场仅为五分钟车程，球场与快乐的乐满地主题乐园祗临相望，往返随时有车辆穿梭；既可聚家团居，又能商务聚会。

桂林乐满地度假酒店房间与房价•1、乐满地标准间•面积：26.05平方米；楼层：1-4层；房型：大床/双床房；床型：大床1.7米、双床1.3米；可加床：RMB200；无烟房：该房型有无烟房•2、乐满地贵宾楼层标准间•面积：26平方米；楼层：5-6层；房型：大床/双床房；床型：大床1.7米、双床1.3米；可加床：RMB 200；无烟房：该房型有无烟房•3、乐满地二套间•面积：46.50平方米；楼层：1-5层；房型：大床房；床型：大床2米；可加床：RMB 200；无烟房：该房型有无烟房；此房型为一房一。

评估：1、房间比较老旧，很多客人反映服务不好。

2、经营上与主题公园联动，住宿大多是为了玩主题公园3、泳池很有吸引力。

早餐不错，中餐比较贵。

桂林乐满地高尔夫•乐满地高尔夫球场为美式丘陵球场，于2000年1月开始营业，共27洞（另一说法位36洞），分A、B、C场，总占地面积1700亩，球场的整体规划，以符合美国USGA规定的建场原则，特聘请美国名家Golden Louise特别依桂林山水美景度身打造。

球道造型更是重金礼聘美国球道专家DAVID 设计。

同时，特别礼聘高尔夫球界的专业经理人员，依国际级的专业诉求与配备，球场内常驻植草专家及定期专业培训考核的专职杆弟，为球友们提供更精致专业的球场服务。

凭借良好的硬件设施和优质的服务，胜利承办第六届海峡杯(STRAITS CUP)高尔夫邀请赛、奥迪quattro杯高尔夫锦标赛全国赛区总决赛等大型赛事；2004年荣获“中国十佳高尔夫球场”，2006年荣获“中国十大最具影响力高尔夫球场”，2007年获评“全国最佳性价比球会”和“桂林地标球场”。

•乐满地高尔夫应该是桂林最好的高尔夫，但是当地高尔夫人群较少。

分析原因在于：（1）、桂林本身人口有限。

桂林市总人口474万人，市辖区人口140万人。

（2）、桂林是山水旅游城市，外来人口主要是针对桂林山水的吸引。