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（3）征收补偿主体错位 《物权法》或《城市房地产管理法》规定征收法律关系的 主体：国家（代表国家的各级政府） 房屋或不 动产的所有权人 《拆迁条例》13条 拆迁人 被拆迁人
申从 请房 取屋 得拆 拆迁 迁管 许理 可部 证门
权房 人屋 或 不 动 产 所 有
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2、商业拆迁问题 （1）违反上位法 ①《立法法》第八条 对非国有财产的征收：法律 《拆迁条例》：行政 法规 ②《物权法》：征收补偿 取得所有权 出让土地使用权 《拆迁条例》：出让土地使用权 拆迁 （2）拆迁安置协议：民事法律关系 政府：以“公共利益”出面，为开发商“背书”，颁发拆迁 许可证，允许开发商强制拆迁。
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四、拆迁法律制度的完善
Βιβλιοθήκη （一）合理界定“公共利益”，完善征收程序 1、合理界定“公共利益” 建议以列举方式加上兜底条款来对公共利益作一合理界定 如《征求意见稿》第3条规定 2、明确征收、补偿主体，完善征收程序 （1）征收补偿主体为政府，而非开发商 （2）完善征收程序：听证程序，表决程序，救济程序等 3、规范商业拆迁程序 明确商业拆迁法律关系为民事法律关系，拆迁的前提：开发 商与被拆迁人先达成补偿协议，并且要履行相关审批手续。
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3、建立适当的奖励机制 “阳光拆迁”方案 （三）加强司法救济 1、取消行政复议的前置程序 理由： （1）一些地方政府往往倚仗《拆迁条例》赋予的 权力，责成有关部门对拆迁户实施强制拆迁，实 际上政府成了拆迁决定的制定者、争议的仲裁者、 强拆的执行者，这也是导致“暴力拆迁”的主要 原因。 （2）或复议，或诉讼，可以保证裁判的公正性和 及时性，可以有效的保障相对于政府而言弱势的 一方的利益。
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3、民事诉权的缺失 2005年最高院《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人 就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批 复》：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承 租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法 院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可 以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关 部门申请裁决。
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（二）构建公平的拆迁补偿制度 1、完善拆迁评估制度。 建议进一步规范评估市场，由政府选择一些资质等级较高、 社会反映良好的评估机构，供拆迁当事人选择。 2、扩大拆迁补偿范围 （1）货币补偿时增加土地使用权的补偿：姜明安教授的 观点:除划拨方式外，其他三种方式可补偿。 （2）扩大对特殊性质房屋的补偿 《乌鲁木齐市棚户区改造房屋拆迁补偿安置工作实施细 则》：第六条第二项1款、第八条2款、第九条、第十条、 第十一条、第十二条。



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三、城市房屋拆迁中存在的 主要法律问题



（一）拆迁的合法性问题 1、 公益拆迁问题 （1）“公共利益”概念模糊 《宪法》（2004年修正案） 《物权法》第42条 《城市房地产管理法》第6条 《拆迁条例》无“征收”二字，更无“公共利益”四字 （2）征收程序规则欠缺 涉及到的法条同上
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（二）拆迁补偿问题 1、一般性房屋的补偿问题 （1）产权调换问题： 《拆迁条例》23条规定 ①交通费、新房装修费用？ ②异地产权调换：对就医、交通、子女入学或者接 受教育的影响，需不需要补偿? （2）货币补偿问题： 《拆迁条例》24规定 ①被拆迁人对补偿费用的要求过高 ②拆迁范围过窄：如土地使用权未补偿 《拆迁条例》25条、31条、32条、33条 ③现行评估制度缺陷：评估市场不规范、与拆迁人 关系密切
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二、现阶段调整城市房屋拆迁的主要 规范性法律文件

（二）新疆自治区和乌鲁木齐市的进一步规定（地方性法规 和地方政府规章）
9、《新疆维吾尔自治区实施<城市房屋拆迁管理条例>细则(修正)》 10、《乌鲁木齐市城市房屋拆迁管理办法》 11、《新疆维吾尔自治区城市房屋拆迁补偿估价规则》 12、《乌鲁木齐市城市房屋拆迁补偿安置资金监督管理暂行办法》 13、《乌鲁木齐市棚户区改造房屋拆迁补偿安置工作实施细则》 14、《沙依巴克区关于<乌鲁木齐市棚户区改造房屋拆迁补偿安置工作实 施细则>若干具体问题的补充规定》 15、《乌鲁木齐市棚户区改造实施方案》 16、《乌鲁木齐市棚户区改造房屋拆迁补偿安置暂行办法》 17、《乌鲁木齐市棚户区改造优惠政策实施细则》 18、《乌鲁木齐市棚户区改造专项资金管理办法》
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2、特殊性质房屋的补偿问题 （1）已有规定： 《拆迁条例》：26条、27条、29条、30条 （2）现有的问题： 典型有： ①有些房子带阁楼和阳台，如何计算建筑面积？ ②违法建筑如何认定？ ③不同结构的房屋按何种标准补偿？
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（三）拆迁中的的司法救济问题 《拆迁条例》16条
1、行政复议前置程序的限制。 被拆迁人 拆迁人


房屋拆迁主管部门 房屋拆迁主管部门：运动员与裁判员集于一身， 程序显失公正
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2、行政诉讼救济有限 《拆迁条例》规定了被拆迁人的行政诉权，但效 果有限。 理由：《行政诉讼法》相关规定 第五条人民法院审理行政案件，对具体行政行为 是否合法进行审查。 第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况， 分别作出以下判决： （四）行政处罚显失公正的， 可以判决变更。 一个“合法性”，一个“显失公正”，拆迁纠纷 很难通过行政诉讼得到救济 即使选择诉讼，也无法改变强拆的命运
城市房屋拆迁的若干法律问题思考
——以乌市棚户区拆迁为视角
主讲人：苏文玲律师
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一、引 言 （一）近年来由于拆迁引发的事件 1、重庆最牛钉子户事件 2、唐福珍自焚事件 （二）乌鲁木齐棚户区改造拆迁的介绍

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（一）目前调整房屋拆迁的规范性文件主要有 ： 1、《宪法2004年修正案》 2、《物权法》 3、《城市房地产管理法》 4、《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“拆迁条例”） 5、《城市房屋拆迁工作规程》 6、《城市房屋拆迁估价指导意见》 7、《最高人民法院关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事 人就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批 复》 8、《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）（注： 目前还不具有法律效力）