将来20年房地产行业发展的六大趋向中国房地家产起步于上世纪90 年月初,到现在已有25年的历史了。
作为业内人士,我几乎目击和参加了这一行业发展的全过程,对其发展的大脉络有些察看和思虑, 现予阶段性总结并奉上,以期与大家分享。
在25年的长久发展以后,中国的房地家产从起步、探索、动乱、调整的过程中逐渐趋于理性和成熟。
这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP达到800~1000美元时,房地家产开始起步;达到3000美元时, 行业发睁开始加快;达到7000美元左右时,行业进入稳固增加久;达到12000~13000 美元时,行业发展进入饱和期。
2013年末,我国的人均GDP已经靠近7000美元,与发达国家总结出的规律完整切合。
再过十年,我国人均GDP超出13000美元时,我国的房地产市场将达到供需的饱和点,行业的发展也将从巅峰开始回落。
但是,作为近十四亿人口的大国,我国的城镇化率昨年为53%,如不包含2.5亿非户籍人口,也只有36%,离实现70%的城镇化目标, 还需要大概20 年的时间。
所以,我们有原因相信,作为城镇化推动的主要载体,我国房地家产在将来的15~20年内,仍有连续的增加空间。
当下:细分时代已经到来25年后的今日,中国房地产行业进入稳固增加久后,发显现状突出的特点就是“细分”。
这类细分表此刻以下几个方面。
1.市场的细分。
当市场真实处于理性后,行业的基本属性开始发挥作用,商品的价值规律开始发挥作用,供求关系决定商品房价钱短期内起落的经济学原理、城市开发总量与整体花费需求决定泡沫存在与否的道理,开始为人们所认知。
那些简单果断地展望中国房地家产何时崩盘的论断显得过于哗众取宠;一些所谓的专家学者对于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于轻率。
简言之,当市场的“六大主体”政(府、金融机构、开发商、媒体、花费者、专家学者逐渐成熟后,就不该当再像过去同样以“线”划线,以点及面, 而应当依据不一样城市的人口规模、地理地点、经济总量、供求状况、资源天赋、政策导向、城市化水同等,差别判断每一个城市的市场状况。
比如:郑州(楼盘、武汉(楼盘、西安(楼盘同属二线省会城市,武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右,而郑州因设省会仅有60年历史,全市人口仅占本省人口总数的8%左右。
因为地处全国交通枢纽地点,加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有益要素,与武汉、西安对比,作为1.06亿人口的河南省省会城市,郑州城市化的提高空间必然大于其余两市。
即便在目前的市场环境下,三四线城市的发展也不均衡,一些四线县级城市如神木县等,因在建规模过大,供需严重失衡;但在一些城镇化快速推动的中西部人口大县, 仍不乏“日光盘”事例。
所以,我们在判断市场状况时,仍是应回到它的基本面上,依据有关的基本指标对其做出细分和判断。
2.开发商的细分。
在经过了二十多年的发展后,开发商阵营在不停地进行分化。
以公司看法区分,有价值观驱动型,也有商业利益驱动型;有战略导向型,也有机会导向型;有上市公司,也有非上市公司;有激进扩充型,也有稳重甚至守旧型;有跨国、跨省扩充型,也有地区发展型;有多业态综合开发型,也有单业态专业开发型。
2004年“8·大31限”后,房地产的资本属性日趋显现,与资本市场达成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐,迅即拉开了市场格局调整的大幕。
2005年至2013年期间,约50家开发公司先后以借壳或直接IPO 方式上市,并主动在大中城市进行战略布局。
未能与资本市场达成对接的房企在强盛的资本驱动型敌手眼前,每每在强烈的土地竞拍过程中败下阵来,最后只好被迫向下一级市场转移。
这类由大城市逐渐向中等城市“梯次转移”现象在过去的9年中多发生在竞争较为强烈的一二线城市,近两年有向三线城市延伸的趋向。
我以前在2005年初对这类市场格局的调整趋向做出过展望,以为调整的周期大约为10 年左右,调整的结果有两个:一是到2015年前后,各大中城市60%以上的市场份额将会被这个城市的前10 大开发商占有;二是在“梯次转移”的背景下,每个大中城市的前10大开发商一半以上来自外处。
市场的规律再次告诉我们,一旦行业发展进入成熟期后,只有那些价值取向清晰、战略方向明确、管理规范透明、体制健全合理、学习创新能力优秀的公司,才能在强烈残忍的竞争中崭露头角;那些终极目标模糊、时机导向、管理任意、无行为底线、短期利益至上的公司,面对日趋强烈的市场竞争,势必不停地被边沿化,甚至转行出局。
3. 产品业态和商业模式的细分。
跟着行业的不停成熟,房地产产品业态日渐丰富多元——住所(毛坯、精装、科技、绿色、集成等、商业(购物中心、商场、独立店、街铺等、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅行度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等等,门类齐全。
相对应的商业模式也在不停细分——快速周转、拥有经营、产权式拜托经营、基金代持、售后返租、以租代售等,模式不停创新。
产品业态与商业模式丰富多元的目的,是为了均衡公司现金流和盈余能力的需要,知足资本市场对公司“连续盈余、稳固增加”的要求,最后提高公司生计和发展的核心竞争能力。
行业基本面:将来15~20年稳固发展自1990年广州(楼盘第一个大型住所小区淘金花园开发以来,中国市场化的房地家产迄今已有25年的历史。
准时间段来区分,中国房地产市场大概区分为三个阶段:起步阶段。
1990年至1998年,是我国房地家产的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个重点词:一是“无序”二,是“调控”。
因为行业刚才起步,政府的有关法律法例尚不完美,土地的出让方式以协议出让为主,只需有一张合同,即可任意转让,于是便有了海南(楼盘、惠州(楼盘、北海(楼盘等地的“敲鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候, 开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”土,地款未付清卖楼款就能回收,投资回报率甚至能够高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到花费者,整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况,1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳,用“关水龙头”的方式,责令银行对公司的期货、股票、房地产类投资停止贷款,开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8 月份中央北戴河会议,重又“将城市居民住所的开发生为我国公民经济新的增加点”年,底的中央经济工作会议明确了这一目标,结束了靠近 5 年的宏观调控。
加速阶段。
1998年至2003年,是我国房地家产的加速阶段。
这一阶段也有两个重点词,一是“停止福利分房”二,是“按揭贷款”。
这两项措施使得房地家产的发展忽然加速,1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增加,初次打破1亿平方米大关。
以后,我国房地家产连续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年,是我国房地家产的调控政策频出阶段。
这一阶段的重点词是“政策多,时效短”,保“障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出,120 平方米一般商品房推行一年即为“90/70 ”平(90方米占比一定在70%以上所代替。
此中最重要的一项法例是“截止2004年8月31日,全部商品房用地停止以协议方式出让,一定推行‘招、拍、挂’”被,业界称为“8·大31限”。
这是我国房地家产真实开始走向规范与良性运转的分水岭! 也是行业的资本属性开始显现“推手”面目的起点。
这一阶段另一重要事件是“保障房”。
2011年“十二五”启始之年,启动了“五年建设3600万套保障房”的雄伟计划。
这一计划标记着我国房地家产此后进入成熟稳固的发展期间。
经过上述三个阶段的发展,中国新建各样住所近200亿平方米,此中超出100亿平方米的商品房住所,有效地提高了超出1亿个家庭的住宅水平。
2013年,全国商品房销售总数已打破8 万亿元,如加上每年投入使用的400余万套保障房部分,规模更为弘大。
作为城市化的主要载体,房地家产直接或间接拉动着40余个行业的发展。
对宏观经济的拉动系数亦靠近 2 左右。
各级地方政府的财政收入中,土地出让金和各样有关税费占比均匀高达40%以上。
目前,房地产市场的观看情绪日渐加重,投资力度蓦然减弱,行业间的消极情绪正在延伸。
我的见解是,在美、欧、日三大经济体长久低速甚至负增加的国际大背景下,置身在经济全世界化的环境中,中国长久保持双位数高速增加缺少规律性要素支撑, 相对高速甚至中速增加或许将成为常态。
但是,信息化、工业化、农业现代化和新式城镇化所产生的巨大动力,使得我国房地家产稳固增加的“基本面”没有发生根天性改变,行业的基本属性和特点作为规律性的基础要素,决定着我国房地家产在将来15~20年仍会保持稳固增加的态势。
将来:迎接六大趋向对行业成熟期的认识,迫使我们一定仔细研究市场格局调整、分化和细分结果的价值;那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”陪伴着行业粗放式发展阶段的结束,也将一去不复返了;在此后的日子里,城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等,不该再混为一谈。
一个细分的时代已经到来,这是规律推动的结果。
在将来的15~20年里,房地产行业将出现六大趋向性变化。
1.保障房分流“夹心阶层”的购房需求。
1998年前,各样形式的福利分房向来在连续,商品房的供给面积也还不够大,市场构造的矛盾不算突出。
1998年到2011年的十几年里,因为福利分房制度在全国范围内的停止,加上人们改良住宅需求的能力和梦想集中开释,同时各级地方政府解决保障房意识和能力的严重缺位,商品房占比超出90%,市场构造的矛盾十分突出,需求远大于供给的场面使得房价连续快速上升。
2011年启动的“十二五”期间五年建设3600万套保障房的计划,包含正在实行的自住型商品房计划,将从根本上改变我国住宅市场的供给构造,使得保障房在市场上的占比达到25%~30%甚至更多,这将有效地分流大多数“夹心阶层”的购房需求,缓解供需矛盾,从根本克制房价的过快上升。
2.将来房价将由市场决定。
房价的问题向来以来牵动着几乎全部国人的眼光和神经。
依据一般的经济学原理,商品的价钱短期内由供求关系决定,长久主要由其成本要素决定。
但在中国,除此这外,政策要素不单不可以忽略,有时还起着主导作用。
特别在过去的十几年间,因为保障房供给长久缺位,以致商品房供需失衡,房价上涨过快,政府不得已接连出台政策予以调控,使得房地家产的市场化程度严重降低。
十八大后,新一届政府坚持松开市场无形之手,用好政府有形之手,有目的地让市场规律发挥基础性作用。
政策要素减弱后,我们就能够依据每个城市或地区的住宅供求状况、城市化推动节奏、家庭收入改变的状况等要素判断房价短期内的起落;还能够依据土地价钱、建材价钱、劳动力和管理费水平、资本成本水同等房价组成的成本要素变化趋向,判断房价的中期甚至长期的走势。