苏州地区专业市场调研分析报告苏州领先房地产开发有限公司★招商部第一部分基础资料苏州地区专业市场项目统计（一） 南环茶叶市场1、项目概况南环茶叶市场项目位于南环路号（大龙新村对面），临近南环高架出口，临近苏州汽车南站，交通比较拥挤。
东侧米内有超市好又多，西侧米内有超市大润发。
总建筑面积约平米，是苏州地区目前最大的茶叶专业市场。
人 南 胥 民 园 路 路 南 路南 环 高 架盘 东 迎蠡 吴 春路 南 路路2、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一层背靠背沿街商铺，二层公用楼梯仓储空间。
一层商铺内有自建小型冷库，或二层仓储空间自建冷库。
规划设计：该项目由原新市路茶叶市场拆迁过来，至今已五年。
由十排营业用房的个独立铺面组成，面积均为平米左右。
二层仓储空间面积均为平米。
市场内道路二横四纵，横向道路为米，纵向道路米。
房型：一层： 开宽米 进深米 层高米二层：开宽米进深米层高米3、招商经营管理经营管理：整个市场为专业的茶叶市场，没有具体的划分实行经营项目的分区经营，容纳来自全国各地的茶商，没有物业费。
设有茶叶、茶具、茶品包装个经营项目。
招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：店面仓库：万年—万年、租金支付：租金一年一付（二）苏州电子市场1、项目概况苏州电子市场项目位于广济南路号，临近石路商业圈。
周边交通便捷。
市场集商铺、小型仓储、停车场为一体。
总建筑面积约平米。
是市区较大的专业电子市场。
广阊济胥金门路路路景德路2、项目建筑形态及规划设计建筑形态：一层背靠背沿街商铺，二层内置楼梯仓储空间。
规划设计：该项目至今已五年。
由十排营业用房的个独立铺面组成，单间面积均为平米。
二层仓储空间面积均为平米。
其中排为内街行列式独立商铺，排为沿金门路互通商铺。
主体市场内道路横纵，横向道路为米，纵向道路米。
房型：一层：开宽米进深米层高米二层：开宽米进深米层高米楼层承重量：公斤。
、招商经营管理经营管理：整个市场为专业的电子市场，没有具体的划分实行经营项目的分区经营，市场内经营户以苏商居多（约占半数），无其他费用。
电子类产品品种齐全，另经营电脑小配件、音响设备、电线电缆、仪器仪表等多种经营项目。
招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：店面仓库（一楼一底）：万年—万年、租金支付：租金一年一付、设有专门的免费停车场。
保障进驻商户与购买客户的停车问题。
（三）苏州文化市场、项目概况苏州文化市场项目位于司前街号（司前街与道前街交汇处）。
周边交通相对便捷。
沿道前街斜对面为苏州市会议中心，沿司前街对面为办公用品商城。
总建筑面积约平米。
是苏州市唯一的文化市场。
育巷三香路道前街十梓街吉司庆前街街2、项目建筑形态及规划设计建筑形态：一、二、三、四层卖场摊位式，五层办公服务区。
规划设计：该项目年由竹辉路拆迁至此。
至今经营年。
整个卖场以摊位式划分。
通道约米。
、招商经营管理经营管理：整个市场为专业的文化市场，市场内按经营品种分布经营。
具体分布形式如下：一层、二层：图书区；三层：音像、半导体区；四层：电脑耗材区；五层：办公服务区；招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：1、租赁价格：摊位：一层：元㎡二层：元㎡三层：—元㎡四层：元㎡和—元㎡（因位置不同而价格不同）、租金支付：一层、二层租金半年一付，三层、四层租金一年一付；无其他费用；税金自付。
（四）南兵营副食品市场、项目概况南兵营副食品市场项目位于金门路号。
周边交通相对便捷。
石路商业圈在其向西米内。
占地平米，总建筑面积约平米。
是苏州市市区比较具有影响力的副食品市场。
桐 枫桥泾 路金北 彩香路 路、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：简易背靠背底层一层商铺。
商家商铺内部自建小型仓库。
规划设计：该项目至今已年。
商铺面积划分为平米—平米不等。
市场内道路米，主干道米。
单层开宽米—米，进深米左右，层高米。
3、 招商经营管理经营管理：整个市场经营以副食品为主，以窗帘布艺、花卉为辅。
没有具体的划分实行经营项目的分区经营。
招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：店面：万年—万年、租金支付：租金一年一付，无相关费用。
（五） 彩香旧货市场 、 项目概况彩香旧货市场位于苏州彩香路与金门路交汇处。
由于彩香路道路狭窄，周边交通相对拥挤。
总建筑面积约平米。
是苏州市区最有影响力的旧货、二手电器手机交易市场。
桐泾路 金 彩北香路 路、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：简易一层沿街商铺与场内摊位。
市场内自租小型仓库。
规划设计：该项目至今已年。
商铺面积划分为平米—平米—平米不等。
市场内道路米。
简易一层沿街商铺经营面积为平米—平米（但经营户都占用部分道路作为经营延伸区域），场内摊位平米—平米不等。
、 招商经营管理经营管理：整个市场为专业的二手电器手机旧货市场，市场内没有具体的划分实行经营项目的分区经营。
招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：场内摊位：元 ㎡ 沿通道商铺：—元 ㎡ 仓库：元 ㎡、租金支付： 租金一年一付。
（六） 吴中商城 、 项目概况吴中小商品城位于枫津路与石湖东路交汇处。
向南米左右为吴中汽车南站。
向西米为吴中人才市苏东 枫 西 吴 路石 湖 西 路 石 湖津 东南路广 建 路 路路、 项目建筑形态及规划设计建筑形态：一、二、三层卖场摊位式。
规划设计：该项目至今已年左右。
摊位面积划分为平米—平米不等。
卖场内通道约米。
层高：一层：米 二层：米 三层：米4、 招商经营管理经营管理：整个商城内按经营品种分布经营。
具体分布形式如下： 一层：针织、洗涤日化、美容美发用品、日用百货等； 二层：服装区； 三层：鞋帽区；招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：元 ㎡ 、租金支付： 租金一年一付。
（七） 皮市街花鸟市场 、 项目概况皮市街花鸟市场位于皮市街（观前街北侧）。
向南米左右为观前街商业区，向西米左右为东中市机电五金一条街。
交通非常拥挤。
总建筑面积约为平米。
是苏州市区历史最久的花鸟市场。
皮 临白 塔 西 路市 顿祥 福 寺 巷 前 庙街 路、项目建筑形态及规划设计建筑形态：场内简易摊位与沿街商铺。
规划设计：该项目至今已有多年之久。
商铺面积划分为：小户平米—平米（约户），大户平米—平米（大户户）。
市场内道路狭窄，约米—米。
、招商经营管理经营管理：整个市场内按经营品种分布经营。
招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：场内摊位（小户）：平米—平米，元㎡；店铺（大户）：平米—平米，—元㎡、租金支付：租金一年一付。
（八）中国珍珠（宝石）城、项目概况中国珍珠宝石城位于苏州渭塘。
“渭塘珍珠甲天下，天下珍珠渭塘先” 中国珍珠宝石城原址在渭塘镇西何家湾，起步于年代，始建于年，原来名称：苏州市相城区渭塘珍珠贸易市场。
中国珍珠宝石城现项目占地面积平方米，建筑面积多平方米，有多平方米的双层交易大厅，多平方米的生产配套楼和多平方米的休闲、生活、商旅配套设施，还有上百车位的大型停车场，建筑壮观，设施先进，设备完善，为苏州市北大门的一道新景观。
被誉为“中华之最”。
、项目建筑形态及规划设计建筑形态：中国珍珠宝石城交易大楼一楼分为中心摊位与精品屋店铺；二楼为精品屋店铺，以及珍珠文化博览中心和黄金、珠宝检测中心。
规划设计：中国珍珠宝石城交易大楼一楼为各类珍珠饰品、工艺品、化妆品、保健品等，目前现有经营户户，其中精品屋户，摊位家；二楼为翡翠、白玉、奇石、水晶、黄金、白金等工艺饰品，现有经营户家，在二楼还设有珍珠文化博览中心，以及黄金、珠宝检测中心。
市场周围有大型停车场。
在交易大楼的西边是苏州国际珍珠交易中心，在中国珍珠宝石城的周围有余亩的珍珠湖养殖基地，还有旅游观光的采珠长廊、采珠船、育珠亭，垂钓区等，配套设施齐全。
、招商经营管理经营管理：整个市场内按经营品种分布经营。
一楼为各类珍珠饰品、工艺品、化妆品、保健品等；二楼为翡翠、白玉、奇石、水晶、黄金、白金等工艺饰品，二楼同时设有珍珠文化博览中心，以及黄金、珠宝检测中心。
招商租售：整体项目实行只租不售的原则，其具体招商策略如下：、租赁价格：场内摊位：平米，元㎡；一层店铺（精品屋）：平米—平米，元㎡二层店铺（精品屋）：平米—平米，元㎡、租金支付：租金三年一付。
、设有专门的大型免费停车场。
保障进驻商户及采购客户的停车问题。
第二部分结论一、具体问题综合对苏州地区专业市场考察来看，苏州地区专业市场普遍存在着各类问题。
具体问题如下：二、具体分析上述苏州地区专业市场，按地理位置划分，暂分为：市区市场、周边市场、郊区市场，其中：市区市场：南环茶叶市场、苏州电子市场、苏州文化市场、南兵营副食品市场、彩香旧货市场、皮市街花卉市场；周边市场：吴中小商品城；郊区市场：中国珍珠（宝石）城。
市区市场：规模与体量：因为地处市区中心地段，规模较小，体量受到局限，商家已经入驻且已定型，规模无法再继续扩大。
停车场与外部交通内部道路：因市区市场形成时间较早，且市区人口密度较大，导致绝大部分市场都无停车场；外部交通都比较拥挤，甚至非常拥挤（如皮市街地带道路，因形成较早，靠近观前商业圈，人口居住集中，老市区道路无法拓宽，导致长年全天塞车）；市区市场因自发形成市场或开发商规划原因，内部道路皆显狭窄。
客流量（消费种群）：受市区人口密度与旅游业影响，大部分市场都以零售为主，且客流量较大。
仓储：因市区无闲置地块，市区市场都无专业仓储配套，个别市场以一拖一的形式，二楼做为小型临时仓储或将店铺自行分割临时仓储。
周边市场与郊区市场：规模与体量：因地处市区周边及郊区，规模较大，且具有部分发展空间甚至足够的发展空间，适宜长期发展。
停车场与外部交通内部道路：因周边市场与郊区市场形成较晚，停车问题基本得到解决；且因城市规划道路宽阔与人口密度较小，外部交通比较通畅；内部道路因开发商规划与建筑形态的不同，大部分均显宽阔。
客流量（消费种群）：周边市场与郊区市场，因道路交通较好，且因品牌知名度的不同，分别受到苏州人口、全国（世界）各地消费人群及商人的青睐。
仓储：如吴中小商品城与中国珍珠（宝石）城，因经营品种与经营模式，其所经营无需仓储。
三、总结综合对苏州地区专业市场的调研分析，可知，周边市场与郊区市场在规模与体量上有着较大的发展空间，适宜长期发展，道路交通比较通畅，且停车问题与仓储问题可以得到解决。
周边及郊区市场宜做专业的批发市场、零售辅之。
根据城市规划，周边及郊区市场可得到政府的大力扶助与支持。