A.09年12月31日: 借:投资性房地产- XX房屋(公允价值变动) 200
贷:公允价值变动损益200 B.10年12月31日 借:公允价值变动损益 500
贷:投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 500 11年\12年,略.
8.11年7月2日,租赁期满后,按8000万元出售,税率5% A.出售收入 借:银行存款8000
二、采用公允价值模式进行后续计量
（房地产的公允价值能够持续 可靠取得。即同时满足下列条件： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2 .企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或 类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资 性房地产的公允价值作出合理的估计。
贷:库存商品\开发产品5000 思考:假定不是商品房而是自用房屋?(结转固定资产还要同 时结转无形资产) B.收取租金时: 借:银行存款800
贷:其他业务收入800 5.假定08年12月31日,该投资性房地产折旧200万元 借:其他业务成本 200
贷:投资性房地产累计折旧200
6.假定09年1月2日,转化为公允价值模式
企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（二）公允价值模式进行后续计量的会计处理
设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。 1.不计提折旧或摊销； 2 .以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础 调整其账面价值，差额计入当期损益：
借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益
借:投资性房地产-XX(成本)(转换日的公允价值)
借:公允价值变动损益（公允价值小于账面价值）
存货跌价准备\无形资产减值准备\固定资产减 值准备
累计摊销\累计折旧
贷:库存商品\无形资产\固定资产(账面余额) 贷:资本公积——其他资本公积（公允价值大于
账面价值）
注:处置时 1、将该项投资性房地产原计入所有者权益的部分
贷:其他业务收入 或者相反.
例:
1. 07年1月1日,某房地产开发企业以1100万元获 取某块土地10年的使用权,准备用于商品开发:
借:无形资产-土地使用权 1100
贷:银行存款
1100
2.07年12月31日,摊销(假定按直线法):
借:管理费用100
贷:累计摊销 100
3.08年1月,土地开始用于商品开发,至当年12月开 发完成,共发生开发支出4000万元.
2. 作为存货的房地产改为出租:租赁期开始日
3 .自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租：租 赁期开始日.
4 .自用土地使用权停止自用改用于资本增值:
转换日为自用土地使用权停止自用后，确定用于资 本增值的日期
（二）房地产转换的会计处理
1 . 成本模式下 P88
应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的 入账价值. （1）成本模式投资性房地产转为自用房地产： （2）自用房地产或存货转换为采用成本模式计 量的投资性房地产：
2 .公允价值模式计量
（1）投资性房地产转换为自用房地产 以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面 价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益 (公允价值变动损益).
借：固定资产\无形资产(转换日的公允价值) 贷:投资性房地产-XX(成本)
(借或贷):投资性房地产-XX(公允价值变动) (借或贷) :公允价值变动损益 例P89.
第八章 投资性房地产
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产概念和范围 指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房 地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 主要包括： 已出租的土地使用权(计划用于出租而未出租的 不属于) 持有并准备增值后转让的土地使用权(闲置土地 不属于) 已出租的建筑物
(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模 式计量的投资性房地产
按照转换当日的公允价值计量
转换当日的公允价值小于原账面价值的, 差 额计入当期损益(公允价值变动损益)
转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差 额作为资本公积(其他资本公积)，处置该项投 资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当 转入处置当期损益(其他业务收入)
A.开始开发时:
借:生产成本\开发成本等
1000
累计摊销
100
贷:无形资产
1100
B.开发支出
借:生产成本
4000
贷:银行存款等
4000
C.开发完成时:
借:库存商品\开发产品 5000
贷:生产成本
5000
思考:假定不是商品房而是自用?(土地使用权不转 入房屋成本…)
4.08年2月,与某公司签定协议,从08年7月1日起按每年800万 将商品房出租,期限5年. A .7月1日, (假定按成本模式) 借:投资性房地产5000
下列各项不属于投资性房地产： （1）自用房地产(固定资产或无形资产) （2）作为存货的房地产
二、确认条件
三、初始计量
按照成本进行初始计量，比照固定资产和无形资 产等相关要求确定。
外购或自制:只有购入或完成的同时用于出租或资 本增值的：
借: 投资性房地产 贷：银行存款\在建工程等
否则，先作为固定资产、无形资产或存货，再按 转换处理。
第三节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换 房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房 地产进行的重新分类。即将投资性房地产转换为 其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产.
（一）房地产的转换形式及转换日：P87
1. 将投资性房地产转为自用房地产:转换日为房地 产达到自用状态,企业开始将其用于生产商品、提供 劳务或者经营管理的日期.
假定公允价值为6800万元,上年按10%提盈余公积
借:投资性房地产-XX房屋(成本)6800
投资性房地产累计折旧200
贷:投资性房地产-XX房屋5000
盈余公积
200
利润分配-未分配利润 1800
(思考:假定用于出租时即按公允价值计量?)
7.假定09\10\11\12年12月31日,公允价值分 别为7000万\6500万\6800万\7200万
应当转入处置当期损益（其他业务收入）
借:资本公积——其他资本公积
贷：其他业务收入 2、将该项投资性房地产原累计公允价值变动损益 转为其他业务收入。
二、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资 性房地产毁损时： 实际收到的处置收入计入其他业务收入 处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本 注：对采用公允价值计量的，在出售时还要结转原 计入所有者权益的部分及原累计公允价值变动损益. 借:公允价值变动损益
（公允价值下降则分录相反） 3 .取得的租金收入确认为其他业务收入。
三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定， 不得随意变更。 从成本模式转为公允价值模式的，应当作为 会计政策变更处理，将变更时公允价值与账 面价值的差额调整期初留存收益。 例：教材86页5-6. 不得从公允价值模式转为成本模式！
第二节 投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式进行后续计量（通常） 按照固定资产或无形资产的有关规定对投资性房 地产进行：后续计量、计提折旧或进行摊销. 借:其他业务成本
贷:投资性房地产累计折旧(摊销) 租金收入作“其他业务收入”。 存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 借:资产减值损失
贷:投资性房地产减值准备
贷:其他业务收入8000 B.结转成本 借:其他业务成本7200
贷:投资性房地产- XX房屋(成本)6800 投资性房地产-XX房屋(公允价值变动) 400
借：营业税金及附加 400 贷：应交税费-应交营业税400
C.同时,结转原累计公允价值变动损益 借:公允价值变动损益 400
贷:其他业务收入400