5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。

（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。

房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。

房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。

房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。

楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。

个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。

评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。

评估对象：土地、房屋、房地。

评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。

房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。

5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。

该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可以单独对土地价值进行评估。

房地产价值＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数房地产价值＝参照物交易价格×100/（）×（）/100×100/（）×100/（）二、市场法适用的条件和对象条件：具备发育完善的房地产市场；能够收集到多个类似房地产交易资料。

适用对象：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、标准工业厂房等，古建筑、教堂、寺庙、风景名胜区土地不适用。

三、市场法的评估步骤1.广泛收集房地产交易资料收集房地产交易资料可采取以下途径：（1）查阅政府有关部门关于房地产交易的资料；（2）各种报刊上有关房地产交易的广告；（3）同行之间相互提供经手的交易实例资料；（4）假装成顾客，与出售、出租房地产的经办人员洽谈，以获得有关资料；（5）其他途径。

2.选择可供比较的交易实例作为参照物（1）与估价类似的房地产：用途相同；工业厂房、商业用楼、办公楼、住宅（普通、高档公寓、豪华别墅）等。

建筑结构相同，钢结构、钢筋混泥土结构、砖混结构、砖木结构等。

地产所处地段应相同。

（2）成交日期与估价房地产的估计时点相近。

最好选择近期交易的可比案例，时间最长不要超过两年。

3、因素修正包括：交易情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正、土地使用年期修正等。

4、确定最后结果（比准价格）四、市场法的评估参数：参照物交易价格；交易情况修正系数；交易日期修正系数；区域因素修正系数；个别因素修正系数。

五、如何选择参照物：参照物与评估对象的可比性：所处区域、用途、实体特征、权利性质、交易时间、交易方式、交易状况。

5.3交易情况、交易日期修正一、交易情况修正（交易动机、交易地位等）：指剔除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将参照物的交易价格成为正常价格。

特殊因素对交易情况的影响主要表现在以下几个方面：（1）有特别利害关系人之间的交易，如亲友之间、有利害关系的单位之间的交易，通常价格偏低。

（2）有特殊动机的交易，如急于出售的价格往往偏低，急于购买的价格往往偏高。

（3）有意为逃避交易税，签订虚假交易合同，造成交易价格偏低。

（4）买方和卖方不了解市场行情，盲目购买或出售，使交易价格偏高或偏低。

对上述情况对交易价格的影响主要由评估人员靠经验加以判断和修正。

进行交易情况修正的一般公式为：正常价格＝参照物交易价格×交易情况修正系数修正系数＝正常交易情况值／参照物交易情况值修正系数＝100/（）例如：参照物房地产的交易价格为12000元／平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5％，则：正常价格＝12000×100／105＝11430（元／平方米）二、交易日期修正：将参照物交易时的价格修正为评估基准日的价格。

1.定基价格指数修正修正后的价格＝参照物交易价格×评估基准日价格指数／参照物交易日价格指数例如：参照物房地产的交易价格为13500元／平方米，交易时房地产价格指数为105.4%，评估时房地产价格指数为114.7%，则：修正后的价格＝13500×114.7%／105.4%=14691（元/平方米）2.环比价格指数修正修正后的价格＝参照物交易价格×∏各期环比价格指数例如：参照物房地产为4个月前交易，当时的交易价格为13000元／平方米，四个月来各期环比价格指数分别为103.6%,98.3%,103.5%,104.7%。

则：修正后的价格＝13000×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=14348（元／平方米）3.价格变动分析法修正修正后的价格＝参照物交易价格×（）／100例如：参照物房地产的交易价格为16500元／平方米，经分析评估时该类房地产价格较交易时上涨了3.43%。

则：修正后的价格＝16500×103.43/100=17066（元／平方米）5.4区域因素、个别因素修正一、区域因素修正：将参照物房地产所在区域特征下的价格修正为评估对象房地产所在区域特征下的价格。

房地产区域因素修正的思路是：首先，列出对评估对象房地产的价格有影响的各种区域因素；其次，判定评估对象房地产和参照物房地产在这些因素方面的状况；然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异造成的价格差异程度；最后，根据价格差异程度对参照物房地产的价格进行调整。

进行区域因素修正的一般公式为：影响房地产价格的区域因素：商业繁华程度，交通状况，环境景观，城市规划，基础设施，公共设施等。

修正后的价格＝参照物交易价格×区域因素修正系数修正系数＝评估对象区域因素值／参照物区域因素值修正系数＝100/（）例如：参照物A的交易价格为12500元／平方米，经打分计算，参照物A的区域因素值为102，则：修正后的价格＝12500×100/102=12255（元／平方米）二、个别因素修正：将参照物房地产自身特征下的价格修正为评估对象房地产自身特征下的价格。

影响土地价格的个别因素：土地面积，土地形状，临街状态，基础设施，具体位置，地势地形，使用年限，土地容积率。

影响建筑物价格的个别因素：建筑物新旧程度，建筑规模：建筑结构，建筑式样，朝向，楼层，设备，装修，平面布置，工程质量等。

修正后的价格＝参照物交易价格×个别因素修正系数修正系数＝评估对象个别因素值／参照物个别因素值修正系数＝100/（）三、如何确定评估结果 1.计算比准价值比准价值＝参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 比准价值＝参照物交易价格×100/（）×（）／100×100/（）×100/（）例如：参照物房地产的交易价格为15000元每／平方米，经分析，其交易价格较正常交易价格偏低3％，评估时该类房地产价格较交易时上涨了2％，其区域因素值和个别因素值经打分计算分别为104和98，则：比准价值＝15000×100/97×102/100×100/104×100/98＝15476（元／平方米） 2.确定评估值：5.5收益法及评估参数一、含义：是指估测评估对象房地产的预期收益，选用适当的折现率将房地产预期收益折算为现值，以确定房地产价值的方法。

房地产价值＝∑预期收益×折现系数二、适用的条件和对象适用的条件：房地产的未来预期收益可预测；房地产的未来收益风险可量化；房地产的预期收益年限可确定。

适用的对象：具有收益性的房地产，如商场，商务办公楼，宾馆酒店，餐馆，游乐场，影剧院等房地产，但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益房地产的评估，收益途径及其方法一般不适用。

三、收益途径的评估步骤①收集房地产有关收入和费用的资料；②测算房地产的正常收入；③测算房地产的正常费用；④测算房地产的纯收益；⑤估测并选用适当的资本化率；⑥确定房地产的收益年限；⑦估测并确定房地产评估价值。

三、收益法的评估参数：预期收益；折现率；收益年限。

5.6房地产预期收益估测一、预期收益的估测思路：预期收益＝预期收入（有效的收入＝潜在收入－空置损失－拖欠租金损失－其他损失）－预期费用（运营费用）潜在总收入，是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。

有效总收入，是潜在总收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。

运营费用，是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收入。

二、预期收益的估测方法1.出租型房地产：预期收益＝租赁收入－维修费－管理费－保险费－税费租赁收入：预期年租金收入，客观收入，有效收入；维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等是否要扣除，应在分析租赁合同的基础上决定。

关键看租赁合同中规定这些费用具体由谁来负担。

维修费：房屋年维修费用，一般按年租金收入的百分比计算；管理费：房屋租赁年管理费用，一般按年租金收入的百分比计算；保险费：房屋年保险费用，一般按重置价值计算，保险费率为0.1%-0.2%；税费：①房产税，税率12%，个人4%；②城镇土地使用税，税率0.6元／㎡－30元／㎡；③增值税，税率11%，征收率5%，个人1.5%；④城市维护建设税，增值税税额的7%；⑤教育费附加，增值税税额的3％。