2012年《物业经营管理》模拟试卷(仅供考前冲刺自测之用，并非押题猜题。
)一、单项选择题（共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.物业经营管理强调为业主提供( )。
A．维修服务 B．维护服务 C．安全服务 D．价值管理服务2.工业写字楼属于（）。
A. 写字楼B. 工业物业C. 出租型别墅或公寓D. 零售商业物业3.物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业（）的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
A•使用寿命B．物理寿命C•经济寿命D．技术寿命4.物业服务企业划分的类型有（）。
A•管理型、专业型、混合型 B．管理型、综合型、成本型C•专些型、混合型、综合型 D．管理型、专业型、综合型5.房地产资产管理的目标是使这些物业在所处的房地产市场内( )。
A．价值最大化B．净收益最大化C．投资回报最大化 D．潜在毛收入最大化6.资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的( )的管理。
A．物理形态B．财务状况C. 管理形态或财务状况D．物理形态和财务状况7.房地产投资的目的是以获得( )为目的。
A．当前房地产资产收益 B．现实房地产资产收益C．未来房地产资产收益 D．未来房地产资产收益或增值8.房地产的经济寿命与其( )有关。
A•使用性质 B．地理位置 C．装修设计D．周边环境9.以下房地产投资风险中，属于个别风险的是（）。
A. 未来经营费用风险B. 通货膨胀风险C. 利率风险D. 周期风险10.置业投资者能够容忍较低投资回报率的原因，是房地产投资具有的( )优点。
A．易于获得金融机构的支持 B．能抵消通货膨胀的影响C．能够得到税收方面的好处 D．能提高投资者的资信等级11.现金流量图上，初始投资发生在（）。
A. 第0到第1期中间B. 第1期期末C. 第2期期初D. 第0期期末12.房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人( )。
A．出租经营收入 B．管理费用C．出租经营成本 D．营业费用13.房地产置业投资中，业主最关心的问题是( )的最大化。
A．潜在毛租金收入 B．有效毛收入C．净运营收益D．实际租金收入14.设备更新分析以( )为主。
A.费用效益分析B．净现值法 C．费用年值法 D.盈亏平衡法15.对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是非收益性物业，其判断的标准是（）A、是否具有直接产生经济收益的能力B、目前是否正在直接产生经济收益C、曾经是否正在直接产生经济收益D、将来是否正在直接产生经济收益16.关于收益性物业的价格，下列说法错误的是（）。
A. 物业的总价格一般不能反映物业价格水平的高低B. 物业的单位价格一般可以反映物业价格水平的高低C. 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少D. 市场价值大于投资价值，是投资行为能够实现的基本条件17.在评估一宗物业的客观合理价格时，一般要求采用的估价方法数量最少为( )种。
A. 2B.3 C．4 D．518.运用市场法估价的步骤一般是( )。
A.搜集交易实例、选取可比实例、对可比实例成交价格进行处理、求取比准价格B．搜集交易实例、对可比实例成交价格进行处理、选取可比实例、求取比准价格 C．对可比实例成交价格进行处理、搜集交易实例、选取可比实例、求取比准价格 D．选取可比实例、对可比实例成交价格进行处理、搜集交易实例、求取比准价格19.在以下房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。
A. 房地产价格指数B. 新竣工量C. 可供租售量D. 人口数20.以下关于房地产价格的说法中，正确的是( )。
A．房地产价格总体上是要下降的B．房地产现实价格是在短期内集体形成的C．房地产现实价格是在长期考虑下而个别形成的D．房地产价格不受交易主体个别因素的影响21.出租策略的目标是使( )。
A．物业总体出租收入最大化B．业主资产价值最大化C．物业服务企业经营收入最大化 D．投资回报率最大化22.财务收支计划的体现形式是( )。
A．租赁计划 B．建筑物管理计划 C．预算计划 D．业主沟通计划23.因租约一方死亡租赁行为自动中止的房屋租赁行为是( )。
A．定期租赁 B．不定期租赁 C．自动延期租赁 D．意愿租赁24.大型购物中心通常采用的租金形式是( )。
A．毛租 B．净租 C．百分比租金 D．固定租金25.有关房屋租赁合同的法律特征，错误的说法是（）。
A. 房屋租赁合同的成立要等到出租人腾空房子才开始B. 房屋租赁合同是继续性合同C. 房屋租赁合同是双务合同D. 房屋租赁合同需要登记备案26.租赁合同的核心是( )。
A．租赁的主体 B．租赁的客体 C．租金标准 D．租赁期限27.以下有关租赁管理的描述中，正确的是（）。
A. 物业租金水平的高低取决于市场上同类物业的供求关系B. 同一栋写字楼中，任何位置的租金都是一样的C. 租金总是吸引租户的最主要因素D. 租金方案不受出租策略的影响28.以下有关转租的说法，不正确的是（）A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务B、承租人在租赁期限内转租所承租房屋，须征得房屋出租人的同意C、转租合同也要按有关规定办理登记备案手续D、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期29.在制定租赁方案时，需要首先确定的事项是( )A．租金方案B．能够对外出租的面积和租赁方式C．租赁经营预算D．吸引租户的策略30.对于零售商业物业，租约中通常载明的租金为（）。
A．超额租金B．附加租金C．基础租金D．百分比租金31.市场营销中的4C是指( )。
A．客户、成本、渠道、方便性 B．产品、价格、渠道、促销C．知识、挑战、方便性、促销 D．客户、成本、渠道、促销32.物业服务企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用之和，是这些物业的( )。
A．物业管理成本 B．物业经营成本 C．物业营业成本 D．物业生产成本33.将物业管理成本户分为营业成本、期间费用或经营管理费用的依据是成本( )。
A．经济性质 B．经济用途 C．与业务量的关系 D．与决策的关系34.在物业服务成本估算中，服装费属于（）。
A. 清洁卫生费B. 固定资产折旧费C. 办公费D. 人工费35.编制管理费用预算的最佳方法是( )。
A．零基预算 B．概率预算 C．弹性预算 D．滚动预算36.完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制订费用预算的预算编制方法是( )。
A．零基预算 B．概率预算 C．弹性预算 D．滚动预算37.物业服务企业常用的预算编制方式为( )。
A．一上一下式 B．一下一上式 C．二上一下式 D．二下一上式38.例外原则主要用于成本的( )。
A．事前控制 B．事后控制 C．事中控制 D．反馈控制39.下列物业服务企业成本控制中心服务质量的定量考核指标中，最具综合性的服务质量评价指标是( )。
A．物业完好率 B．重大事故发生率C．业主满意率 D.物业增值率40.物业服务企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本的依据是( )。
A·管理规约 B．业主大会章程 C．物业管理规定 D．物业服务合同41.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的物业服务合同是( )。
A．前期物业服务合同 B．物业服务合同C．正常物业服务合同 D．一般物业服务合同42.按风险影响的程度和范围划分，风险包括( )。
A．纯粹风险和投机风险B．财产风险、责任风险及人身风险C．自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险D．基本风险与特殊风险43.我国按建筑物占有性质将火灾险分为（）。
A．工业险、仓储险B．仓储险、普通险C.工业险、普通险D．工业险、仓储险、普通险44.保险合同的当事人不包括( ）。
A．保险人 B．投保人 C．被保险人 D．受益人45.以下有关公众责任险的说法，错误的是（）。
A. 保险公司在任何情况下均不承担刑事责任B. 保险责任包括精神伤害C. 受害人不可以直接向保险人索赔D. 公共责任险是一种无形财产保险46.下列企业财务管理目标中，考虑了资金时间价值和风险的有( )。
A．利润最大化 B．资本利润率最大化C．每股利润最大化 D．企业价值最大化47.物业服务企业财务管理具体目标不包括( )。
A．筹资管理目标B．投资管理目标C．利润分配管理目标D．企业价值管理目标48.写字楼物业保值增值的关键是( )。
A. 功能齐全、配套设施完善B.保持产权的完整性C．专业物业服务企业管理 D．地理位置优越49.以下不属于反映写字楼物业租赁经营方面绩效的指标有( )。
A．出租率B．写字楼物业投资收益率C．租金价格水平 D．出租经营成本50.选择写字楼物业服务企业的标准通常不包括（）。
A．能否令业主满意 B．专业服务的水平C．向业主提供信息的能力 D．物业服务企业的目标收益水平51.在一定市场条件下，具体的一宗写字楼的整体租金水平主要取决于( )和物业所处的位置。
A．物业本身的状况B．业主要求的最低投资回报率C．物业的层高D．物业的层数52.写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的（）水平确定的。
A．最低租金B．市场平均租金C．最高租金D．市场租金53.“物业保值率和升值率最大化”是写字楼管理常规目标中的（）。
A. 经营目标B. 管理目标C. 服务目标D. 微观目标54.零售商业物业的租金调整一般基于几个因素，其中不包括（ )。
A．消费者价格指数B．零售物价指数C．租赁双方商定的定期调整比率D．最低工资上涨比率55.某租户的基础租金为20万元/月，其与业主约定每月200万元的营业额为人为平衡点，以营业的5%作为百分比租金。
现租户本月营业额为400万元，其该月份应缴租金（）万元。
A．20 B．25C．26 D．3056.零售商业物业的基础租金，常以（）为单位计算。
A．每月每平方米B．月营业额C. 季度营业额D．年总营业额57.从管理层面看,零售商业物业经营管理的核心内容是（）。
A．物业设施的维护B．策略与运行管理C．现场管理D．环境管理58.在商业零售物业的经营中，正确的策略不包括 ( )。
A．租户组合应该专业化 B．租户组合应该实现多样化C．引入主力店以带来大量客流 D．空间安排实现互相促进效应59.设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和为( )。
A．全费用B．总费用C．生命周期成本D．周期费用60.不属于一个完整的组合投资管理内容的是( )。
A.投资分析B.投资决策与运作C.投资绩效评估D.投资收益分配二、多项选择题（共20题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。