物业管理服务费用测算根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。
内容包括：“一、经费测算的原则及说明；二、经费测算：1、人工成本；2、行政办公费；3、设备\设施维护费；4、公用水电费；5、清洁绿化费；6、保安费；7、固定资产折旧；8、开办费摊销；9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。
详细测算书内容如下：第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据(一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”；(三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、经费测算的原则(一) 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
(二) 服务水平与管理费用相匹配的原则针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三) “零预算”原则物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。
这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为“零”。
(四) 管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、不可预见费。
(二) 有关费用的说明1、人员工资标准根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：序号职务月薪备注1 4,000 中心经理2 品质行政主管2,500 （中心经理助理）3 1,800 安全主管4 2,000 工程维修主管5 1,800 清洁绿化主管6 1,800 高级管家7 1,400 会计8 1,200 出纳9 1,200 维修技工10 1,100 安全班长11 900 安全员12 600 清洁工13 600 绿化工2、物资装备的摊销物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。
3、开办费摊销开办费的摊销期限为5年。
开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。
开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金依照上海市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按上海市有关规定收取。
暂不测算。
第二节经费测算经费测算总表（单位：人民币元）序号项目测算依据月支出备注1 人工成本详见人工费测算明细表 122,202.002 行政办公费详见办公费测算明细表 14,406.673 设备\设施维护详见维护费测算明细表 9,984.00 费按经验数据测算 23,500.004 公用电费5 公用水费按经验数据测算 4,200.006 清洁费（设施详见清洁费测算明细表 10,233.00材料）7 绿化费详见绿化费测算明细表 17,388.00 8 保安费详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中9 固定资产折旧详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计 206,748.03 227,705.3012 不可预见费以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计 245,193.66 270,048.0116 每平方米月管理费(不含电梯分摊） 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：房型系数管理费标准（元/平方米.月）备注A 1.143 4.0B 1.057 3.7C、D 1 3.5E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际管理费标准为3.2元/平方米.月（一）人工成本测算序号项目人数月薪计算方法月支出备注1 4,000 4,000 1 工资 (1) 中心经理人数 x 月薪2,500 2,500 (2) 品质行政主管人数 x 月薪中心经理助理2 800 (3) 安全主管人数 x 月薪2 000 (4) 工程维修主管人数 x 月薪 22 800 (5) 清洁绿化主管人数 x 月薪 15 400 (6) 高级管家人数 x 月薪 52 400 (7) 会计人数 x 月薪 11 200 (8) 出纳人数 x 月薪 14 400 (9) 维修技工人数 x 月薪 8300 (10) 安全班长人数 x 月薪 1(11) 安全员人数 x 月薪 5(12) 清洁工人数 x 月薪 1(13) 绿化工人数 x 月薪 1(14) 小计2 三费一金(1) 福利待遇工资总额x 8% 7,008.00(2) 培训费工资总额x 8% 7,008.00(3) 工会费工资总额x 2% 1,752.00(4) 社会保险费工资总额x 20% 17,520.00(5) 教育基金工资总额x 1.5% 1,314.00(6) 小计 34,602.003 合计 122,202.00（二）行政办公费序号项目数量单位单价计算方法月支出备注 1 办公用品、低值易耗品（1）管理人员 10 人 20 数量 x 单价 200.00（2）操作人员 80 人 5 数量 x 单价 400.00小计 90 人 600.002 通讯费用(1) 固定电话/传真 5 部 150 数量 x 单价 750.00 (2) 移动电话 2 部 300 数量 x 单价 600.00小计 1,350.003 车辆使用费用 2 部 1500 数量 x 单价 3,000.004 员工宿舍租金 4 套600 数量 x 单价 2,400.00 5 社区文化活动费 12 次 1500 综合测算 1,500.00 6 服装费用(1) 管理人员服装 13 套 900 11700 975.00 (2) 维修工服装 7 400 2800 233.33(3) 清洁绿化工 34 270 9180 765.00 (4) 保安员 43 1000 43000 3583.33(5) 小计 66680 5556.677 合计 14,406.67（三）设施设备维护费序号项目数量单位单价保养期月支出备注 1 电梯维保费 8 台 600 12 4,800.00 不记入总费用 2 电梯年检费 8 台 400 / 266.67 不记入总费用3 电梯保险费 8 台4 强电系统维护费 2,000.00 (1) 高压供电系统屏 (2) 低压供电系统屏 (3) 备用发电机维护费台小计 2,000.005 给排水系统维护费 800.00 (1) 给排水水泵维护费台 (2) 给水水管维护费(3) 排水水管维护费 (4) 消防水系统消防箱套小计 800.006 室外景观绿化水维护费 500.007 游泳池维护费 200.008 消防系统维保费500.009 弱电系统维护费 2,500.00 (1) 消防弱电系统维护费 (2) 控制中心维护费 (3) 保安监控系统维护费 (4) 防盗报警系统维护费 (5) 巡更系统维护费 (6) IC卡门禁统维护费 (7) 停车场系统维护费小计 2,500.0010 建筑本体维修费 / 11 设备维修零星材料费 600.00小计 9,600.00 12 不可预见费 4% 384.00 13 合计 9,984.00（四）公用水电费序号项目数量单位单价保养期月支出备注 1 公用电费 50000 度0.47 23,500.00 2 公用水费 3500 吨 1.2 4,200.00合计 27,700.00（五）清洁费序号项目计算方法月支出备注1 基本清洁费(1) 清洁人工费 / /(2) 工具/材料费综合测算 20002 清洁设备折旧费 (5年分摊) 清洁工具 1333 总价80，000元3 垃圾清运费 30天×1车/天×150元/车 45004 室外水景清洁费每月清洗1次 10005 化粪池清理费每一年清洗2次 400 7 消杀费综合测算 10008 总计 10,233.00（六）绿化费项目数量单位单价计算方法月支出备注绿化费 41400 M2 0.42 数量x 单价 17,388.00（七）保安费项目计算方法月支出备注日常耗材、装备保养综合测算 400.00（八）固定资产折旧序号项目资产总额计算方法月支出备注 1 行政办公设备 74,000.00 分5年摊消 1,233.33 2 工程设备 9,850.00 分5年摊消 164.17 3 合计 1,397.50 附表：固定资产清单(一) 行政办公设备项目数量单位单价金额备注会议桌 1 套 3,000.00 3,000.00大工作台 1 套 2,000.00 2,000.00 复印机 1 台 15,000.00 15,000.00 内联网络电脑终端 10 台 4,000.00 40,000.00 数码照相机 1 部 4,000.00 4,000.00 电视机 5 台 2,000.00 10,000.00小计 74,000.00(二) 工程设备项目数量单位单价金额备注200型室外疏通机 1 套 2,350.00 2,350.00 备用发电机 1 台 5,000.005,000.00 台钻 1 台 2,500.00 2,500.00小计 9,850.00合计 83,850.00（九）开办费摊销序号项目总额计算方法月支出备注 1 开盘期间人工成本费1,211,883.00 按5年摊销 20,198.05 摊入营销成本2 除人工费外其它开办费摊销 227,765.00 按（80%）5年摊销 3,036.87 摊入物管成本3 总开办费 1,439,648.00 按5年摊销 23,994.13 全部摊入物管成本“********”的开办期从2010年7月1日至2011年6月30日，为期12个月。