（一）、商品房销售前必须取得的“五证”和“两书”房地产商具备什么条件才能销售商品房呢？根据国家有关法规的规定，必须获得五种特定的许可证。

这五种特定许可证就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。

房地产商在销售商品房时应具备“五证”即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》。

1、《国有土地使用证》是证明土地使用一项国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限某块国有土地的使用权的法律凭证。

按照《中华人民国城市房地产管理法》的规定，房地产商转让房地产，必须与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书，否则房地产商不得转让房地产。

有的房地产商在集体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。

因为按照有关法律规定，集体所有的土地只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。

领取的土地使用权证书的房地产商，还要按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发建设。

有的房地产商获得某块地的土地使用证，但合同约定的土地用途不是建造商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上建造可在市场上销售的商品房，这种情况也是不合法的。

2、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

为土地管理部门在城市的规划区行使权属管理职能提供必要的法律依据。

未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文号无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。

3《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，国家核发《建设工程施工许可证》的目的是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

该证件同时也是建设活动中接受接受监督检查时的法定依据。

房地产商如果未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收建筑物、构筑物或者其他设施，对有关责任人员可以由其所在单位或者上级主管机关给与行政处分。

4、《建设工程施工许可证》是证明建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。

建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节，涉及监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面的因素。

当各种施工条件完善时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。

未取得施工许可证不得擅自开工。

5、《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。

但这种方式具有较的的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》的规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。

有的城市为了更好的规房地产商的销售行为，还要求房地产商在销售商品房时要分别办理《销房销售许可证》和《外销房销售许可证》此外，房地产商在销售商品房时，如房屋已建成，还应当持有房屋所有权证书。

“五证”最重要的是土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易畴。

“两书”《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。

（二）、土地取得方式：1.出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让为土地的一级市场，国家对城镇土地的一级市场实行垄断。

因此，房地产开发用地，必须是国有土地。

土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

土地使用权出让，应当签订书面出让合同。

土地使用权的出让方，只能是国家。

在土地登记时，以出让方式取得的土地，土地使用证书上标注国有出让，使用权有土地使用年限的限定，目前住宅一般的期限是70年。

2.划拨：是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有使用年限的限制。

在土地登记时，以划拨方式取得的土地，土地使用证书上标注国有划拨，使用权没有使用期限。

划拨地土地证要换成出让地土地证，必须先报国土部门市场科申请审批、规划部门做出同意意见并交纳土地出让金才能更换，同时需要办理土地变更登记。

3.转让：a.土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。

有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。

土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业,手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。

但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

b、在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。

转让的合同容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包人的权利义务关系，确立了受让人与发包人的权利义务关系。

土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。

（三）、专业术语1、总建筑面积：建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。

2、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

3、公用面积：指住宅楼为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4、实用面积：它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

也叫“得房面积”。

5、容积率：是指建筑总面积与建筑用地面积的比。

例如，在一万平米的土地上有四千平方米的建筑总面积其容积率为0.4。

其中容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

6、得房率：是指套建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套面积=套使用面积+套墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套建筑面积+分摊的公用建筑面积。

7、开间：是指住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。

根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。

进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

9、套面积：全名套建筑面积，是由以下三部分组成的：套使用面积＋套墙体面积＋阳台建筑面积。

①套房屋使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

②套部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

③墙面装饰厚度计入使用面积。

10、商品房分摊的公用建筑面积主要包括两部分：a、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

b、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

11、竣工面积:竣工的各栋房屋建筑面积之和。

房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。

12、辅助面积：是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室净面积。

包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室。

13、共有建筑面积：是指各产权主共同合作占有或共同使用的建筑面积。

14、共有建筑面积分摊系数：整栋建筑的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套建筑面积之和的比，即为共有建筑分摊系数。

15、销售面积：是指商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购房者所购买的套或单元建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。

16、建筑密度：是指在居民区用地各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%），它可以反映出一定用地围的空地率和建筑密集程度。

17、绿化率：是指项目规划建设用地围的绿化面积与规划建设用地面积之比。

对购房者而言绿化率高为好。

18、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和与居住区用地的比率（% ）。

绿地率所指的"居住区用地围各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。

其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

19、层高：就是指住在高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度叫层高。

它通常包括下层地板面到上层楼板面之间的距离。

20、净高：是指层高减去楼板厚度的净剩值。

21、公共建筑面积分摊系数：将建筑整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套建筑面积之和。

22、实用率：是指套建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即使用率=套建筑面积/套建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。

23、标准层：是指平面布置相同的住、住宅楼层。

24、阳台：是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

25、平台：是指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

26、走廊：是指住宅外使用的水平交通空间。

27、地下室：是指房间地面地域室外地面的高度超过该房净高的1/2者。

28、半地下室：是指房间地面低于室外地平面高度超过该房净高的1/3，且不超过1/2者。

29、居住区用地：是指宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

30、住宅用地：是指住宅建筑基底占地及四周合理间距的用地，含宅间绿地和宅间小路等的总称。

31、其他用地：是指规划围出居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。