服务方案1管理公司简介1.1xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。

成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。

公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。

各类技术人员持证上岗率100%。

我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、周到、标准的出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。

公司除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。

公司在发展中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。

以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。

1、物业管理的宗旨承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。

2、总体目标在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”三位一体化管理，对xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。

我公司将本着对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。

我们的三项管理目标是：（1）力争服务“零投诉”为质量管理目标，通过专业化的管理，规范化的服务，贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。

（2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。

（3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。

3、主要思路根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。

(1)把好安全关，确保安全有序。

经常性加强物业服务中心员工的安全意识教育，运用各种手段，确保安全工作万无一失。

1、统筹计划安排。

把安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧上松、内紧外松的防护体系。

2、突出防范重点。

根据高校的安全防范特点，并结合高校的实际情况，确定学院的治安防范重点部位。

保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接制度、夜间值班巡查制度。

主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良好。

对于违章用电、用水的同学要加强管理和教育。

3、制订学院突发事件应急预案。

设想可能在学院内发生的突发事件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。

(2)把好设备关，确保高效运行精心操作，细心护理。

负责学院、楼宇设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。

管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报，妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。

（3）把好卫生关，确保保洁质量整洁的环境，是高校物业管理最基本的要求。

我公司将把环境整洁作为提高高校物业管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好高校公共及周边环境的绿化保洁工作。

1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。

严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。

2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和物业服务中心的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。

3、实施“物管110”服务模式，赋予每位物业管理人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。

（4）把好服务关，确保工作秩序根据学校作息时间，由管理人员开关公寓、楼宇出入口。

每班设管理员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。

在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。

1.3物业管理理念高校物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在高校的物业管理过程中，不但要做好硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。

我公司通过多年高校的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管理好学院，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。

在xx护理职业学院物业管理过程中，我们倡导以下物业管理理念。

1.物管110：亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：物业服务中心的员工，不分彼此，不分份内份外，全员均为物管110的执行者。

服务员既是师生的服务者，也是保洁者；保洁员既是保洁者，也是师生的服务者，诸如此类。

不论业主有何需要，只要通过值班电话或向物业服务中心的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实，其目的是形成110服务联动，为师生提供方便、快捷、全方位的服务。

2.零干扰管理就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。

在服务、管理的时候，应尽可能不打扰学生，将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。

物业管理人员不进入私人隐密区域；物业服务中心在不干扰学生的情况下提供服务等。

3.人性化管理即“以人为本”的理念。

根据公司服务对象———学生的独特群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极向上乐观的思想、健康心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣，倾心营造“崇尚文明、同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。

亲情化管理即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管理中去，让我们的每位管理人员像照顾自己的儿女一样照顾我们的同学，使我们学院的每一位同学都能够感觉到家庭的温暖。

5.点滴管理点滴管理即全心服务，简单地说，就是物管人员在任何时候，对待我们的学生都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务。

比如同学生病，我们的管理人员要像照顾自己的儿女一样关心、照顾同学。

通过点点滴滴，始终如一地把美好生活的每一细节都带给每一位学生。

6.一分钟反应物业服务中心每个员工无论何时接到何任务，必须在一分钟内行动，以确保每项工作都能及时准确的落实到位。

7.品牌服务“市场向品牌集中，效益向规模倾斜”，高校物业管理人深谙此理。

在坚持规模化发展任务的同时，始终将品牌服务作为公司头等大事来抓。

以我们的“高校社区”品牌服务让师生们在学习、休息时真正的感到舒心、安心、放心、称心。

8.沟通零距离就是我们的员工在日常的物业管理过程中要注重与学生的沟通，要最大限度的与学生交流，深入的了解我们的学生的心理状态，时刻注意学生的心理变化，为我们更好的实施“管理、服务、育人”三位一体化管理模式打下良好的基础。

2项目概况2.1项目概述xx护理职业学院位于xx市双桥区下二道河子，校园占地286亩（包括高庙西校区10亩），建筑面积10.2万平方米。

学院建筑物有教学楼、办公楼、实验楼、实训楼、学生宿舍楼、图书馆楼、体育馆等。

现有在校生5300，教职工340人。

本项目为学院物业管理服务，包括：零星维修维护、安全保卫、宿舍管理、室内外清洁保洁、校园绿化美化、开水供应、西校区看护。

2.2保洁服务内容及范围（1）日常检查、维修、维护水电暖日常维修维护，门、窗、锁等（不含食堂、商店）的维修，办公家具及教室桌椅的日常维修、日常搬运。

供水检查、维护、维修范围为市政自来水表以内至各用水点的水龙头、开关截门、管路、水泵等加压系统。

供电检查、维护、维修范围为配电室总闸下口至各用电点的灯具、开关、插座、配电箱、电线电缆。

供暖检查、维护、维修范围为换热站出口至各用暖单元的散热器、截门、管道泵、管路。

排水系统范围为各用水点水盆、地漏、排水管路至学院排污总出口。

水泵房内设施维修维护，管路、电路维修，截门、底阀更换、山上景观喷泉的维护维修，开关、截门、喷头等配件的更换。

雨水排出管道范围为校园内雨排入口（水篦子、排水口）至校园北出口（大门卫对过通往液化气站桥下出口处）和校园东出口（小门卫明水沟至校园外）雨季清理，及时疏通排水口，保证排水畅通。

配备防洪物资用工。

建筑物、护坡、护坝、道路、马路牙、墙面、地面、踢脚线、台阶、护栏、围墙小面积损坏的临时维修、维护。

(2)清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运按照后勤管理部门的要求，完成校园环境、室内外卫生管理服务工作，包括教学楼、办公楼、图书馆楼、学生宿舍楼的楼内走廊、楼梯道、教学楼四个120人大教室内、电教室、阶梯教室、体育馆教室、篮球馆、电梯间、卫生间、会议室（大、小）、会议厅及室外道路、停车场、体育场、山体公园、综合服务楼周边、综合服务楼ATM机室、家属楼周围等学校管理范围内公共区域的环境卫生，清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等（不含食堂、商店的楼内部分）。

（3）学生宿舍的管理按照学生管理部门的要求，完成学生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍纪律维持等。

（4）安全工作管理按照安全保卫部门的要求，完成大门卫、小门卫人员和车辆出入管理、夜间巡逻校园，监控、消防设施管理。

（5）树木绿地的修剪及养护管理按照后勤管理部门要求，完成校园绿化服务工作，包括山体公园、校区内所有树木、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等的整枝、修剪、养护、病虫害防治、抗旱浇水、施肥、杂草杂物清理。

（6）电锅炉房管理、供应开水（7）西校区物业的看护（8）物业管理制度与档案、资料管理（9）校园综合服务和零星用工（10）化粪池、排污井、排污管道检查、清掏、疏通检查、清掏、疏通办公楼、教学楼、宿舍楼、综合服务楼等学院所有建筑的化粪池、排污井、排污管道。

2.3 服务要求（一）日常维修、维护1、确保门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，合格率100%。

建立日常巡查制度，做好日常巡查记录和维修记录。