有关商铺租赁合同的纠纷
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—论房屋承租人的优先购买权
湖南金州律师事务所彭宁
[内容摘要] 房屋作为商品，具有价值和使用价值。当它满足人们居住和使用需要时，是人们赖以生存和经
营的重要生活生产资料，这充分体现了房屋的使用价值。作为商品的房屋同时具有价值，当人们买卖或租赁商品
房时，其价值通过交换价值来体现。房屋作为法律上的
不动产之物，具有投入资金大、使用周期长、买卖和租
赁法律关系相对复杂等特征。因此，对房地产市场进行
规制无不成为立法的重要组成部分。
租赁合同：
[关键词] 优先购买权;承租人;房屋租赁;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律
若干问题的解释》
近年来，因房屋而导致的纠纷中，房屋租赁合同纠纷逐渐成为主要的类型之一。这主要是因为房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念，这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标，而即使那些没有能力购买商品房的人，起码也要通过租赁来解决居住的问题。因此，房屋的租赁是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖和租赁行为的规范。由于实践中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间地位的失衡，导致房屋租赁纠纷经常发生。有鉴于此，本文就房屋租赁纠纷中最常遇到的房屋承租人的优先购买权进行论述。
租赁合同：
一、承租人优先购买权制度简介
所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。承租人的优先购买权是当今世界各国及地区民法所普遍确立的制度。在古罗马时代，法律就规定了土地的承佃人在转让其永佃权时，土地所有权人对该永佃
权享有优先受让的权利。该规定是当今各种物权优先购
买权制度的起源。19世纪末制导的《德国民法典》首次
以法典形式对房屋承租人的优先购买权制度作出明确的
规定。[1]随后，在大陆法系法系国家普遍确立了该支付。我国也确立了承租人的优先购买权制度，2009年9月1
日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称租赁案件司法解释)第21-24条就对承租人的优先购买权作出了明确规定。
租赁合同：
二、目前我国承租人优先购买权纠纷产生的问题
1、争议事项的多样性
由承租人提起的优先购买权诉讼虽然案由简单，但
容易产生争议的问题较多。其一是关于
优先购买权的有无问题，如部分房屋的承租人在出
租人整体转让房屋时有无优先购买权?承租人又将房屋转租的，在出租人转让房屋时，是承租人享有优先购买权
还是次承租人享有优先购买权?其二是关于出租人应如何履行通知义务的问题，出租人应提前多少天通知?是否应给与承租人合理的考虑期限?通知时是否应将详细、具体的购买条件一并告知?其三是同等条件问题，如何理解同
等条件?和出租人的有亲情、友情关系，或者出租人在业务上有关联关系、互惠关系等虽然不能买卖，但有价值并且是财富的一部分，具有“隐性价格”。[2]其四是交易价格问题，实践中，为了逃避房屋交易税费，出租人和第三人通常在买卖合同中约定较低的交易价格，并按照合同价格进行产权过户登记，一旦承租人主张按照合同价格或登记价行使优先购买权，出租人就会提出其和第三人之间的真实交易价格来抗辩。上述争议普遍存在于承租人优先购买权纠纷之中，既有事实方面的争议，又有法律方面的争议。
租赁合同：
2、诉讼行为的滞后性
在出租人和第三人就租赁的买卖达成正式买卖合同之前，或在出租人将房屋产权转移过户登记给第三人之前，承租人往往无从得知出租人有出售房屋的行为，也无从得知出租人和第三人的最终交易条件，无法判断出租人是否侵犯了其优先购买权，只有等到出租人和第三签订了最终的房屋买米合同之后，甚至是办理了产权转移过户登记之后，承租人才能根据该合同内容或过户登记的情况来判断其优先购买权是否被侵犯，进而才能决定是否提起诉讼。[3]相对于出租人的侵权行为发生的时
间而言，承租人的起诉时间是滞后的。如此导致的结果是，通常在承租人提起诉讼时，要么是出租人已将房屋
产权过户登记到第三人名下、完成了全部交易，要么是
房屋在转让给第三人后又被转让、进行了多次转手，从
而增加了法院处理案件的难度。
租赁合同：
3、相关法律规定的不完善性
我国现有的优先购买权制度非常不完善，相关法律
及司法解释只泛泛地规定了承租人对所租赁的房屋享有
优先购买权，出租人侵犯了承租人优先购买权的，承租
人有权请求法院宣布出租人和第三人之间的房屋买卖合
同无效。对其他相关问题未作规定，留下很多法律空白，导致在实践中操作困难。如，承租人优先购买权究竟属
何种性质?是请求权、形成权还是其他权利?承租人的优
先购买权应何时行使，是自出租人表达出售意向时开始
行使，还是要等到出租人和第三人签订买卖合同后才能
行使?法院在认定出租人侵犯了承租人的优先购买权后，除了宣布出租人与第三人之间的买卖合同无效外，是否
还应判令双方按照出租人与第三人之间的交易条件成交?上述种种问题，皆是因法律规定不完善、不明确而导致的。[4]
租赁合同：
三、司法实践中的疑难问题
首先应当确定优先购买权的行使条件，关于承租人行使优先购买权的前提条件是:(1)承租人和出租人之间存在合法有效的租赁合同。由于承租人的优先购买权是基于其与出租人之间的租赁合同关系派生而来，是在出租人租赁物上附加的一种负担。因此，承租人形式优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。(2)出租人有出售租赁房屋的意思或行为。并非出租人所有转让租赁房屋的行为都会引起承租人行使优先购买权，例如赠与、政府行政命令等。(3)承租人须与第三人具备同等条件。承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物。(4)承租人须在一定的期限内行使优先购买权。[5]在同等条件下，出租人只有等到享有优先购买权
租赁合同：
的承租人放弃优先购买权后才能将租赁物出卖给第三人。因此，为了防止承租人不合理地拖延行使优先购买权，保证房屋交易的效率，促进民事流转，必须对承