有关商铺租赁合同的纠纷合同如今成了一个热门话题，为了更好的维护自身的权益，无论做什么，我们都得有合同意识。

所以我们需要懂得一些必备的合同知识。

下面是跟大家分享的有关合同的信息，仅供参考。

更多相关信息请参考合同网房屋租赁合同纠纷—论房屋承租人的优先购买权湖南金州律师事务所彭宁[内容摘要] 房屋作为商品，具有价值和使用价值。

当它满足人们居住和使用需要时，是人们赖以生存和经营的重要生活生产资料，这充分体现了房屋的使用价值。

作为商品的房屋同时具有价值，当人们买卖或租赁商品房时，其价值通过交换价值来体现。

房屋作为法律上的不动产之物，具有投入资金大、使用周期长、买卖和租赁法律关系相对复杂等特征。

因此，对房地产市场进行规制无不成为立法的重要组成部分。

租赁合同：[关键词] 优先购买权;承租人;房屋租赁;《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》近年来，因房屋而导致的纠纷中，房屋租赁合同纠纷逐渐成为主要的类型之一。

这主要是因为房屋是人们生产、生活的必需品，具有不可或缺性，再加上房地产价值高以及中国人传统的购房、置地观念，这就使拥有自己的房地产成为很多人为之奋斗的目标，而即使那些没有能力购买商品房的人，起码也要通过租赁来解决居住的问题。

因此，房屋的租赁是房地产市场中最主要、最经常发生的市场行为。

对房地产市场的规范最重要的就是对房屋买卖和租赁行为的规范。

由于实践中法律制度的缺位、社会诚信体系的缺失以及市场主体之间地位的失衡，导致房屋租赁纠纷经常发生。

有鉴于此，本文就房屋租赁纠纷中最常遇到的房屋承租人的优先购买权进行论述。

租赁合同：一、承租人优先购买权制度简介所谓房屋承租人的优先购买权，是指在房屋租赁关系中，承租人依据法律规定所享有的、在出租人转让租赁房屋产权时、在同等条件下优先于他人购买租赁房屋的权利。

承租人的优先购买权是当今世界各国及地区民法所普遍确立的制度。

在古罗马时代，法律就规定了土地的承佃人在转让其永佃权时，土地所有权人对该永佃权享有优先受让的权利。

该规定是当今各种物权优先购买权制度的起源。

19世纪末制导的《德国民法典》首次以法典形式对房屋承租人的优先购买权制度作出明确的规定。

[1]随后，在大陆法系法系国家普遍确立了该支付。

我国也确立了承租人的优先购买权制度，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称租赁案件司法解释)第21-24条就对承租人的优先购买权作出了明确规定。

租赁合同：二、目前我国承租人优先购买权纠纷产生的问题1、争议事项的多样性由承租人提起的优先购买权诉讼虽然案由简单，但容易产生争议的问题较多。

其一是关于优先购买权的有无问题，如部分房屋的承租人在出租人整体转让房屋时有无优先购买权?承租人又将房屋转租的，在出租人转让房屋时，是承租人享有优先购买权还是次承租人享有优先购买权?其二是关于出租人应如何履行通知义务的问题，出租人应提前多少天通知?是否应给与承租人合理的考虑期限?通知时是否应将详细、具体的购买条件一并告知?其三是同等条件问题，如何理解同等条件?和出租人的有亲情、友情关系，或者出租人在业务上有关联关系、互惠关系等虽然不能买卖，但有价值并且是财富的一部分，具有“隐性价格”。

[2]其四是交易价格问题，实践中，为了逃避房屋交易税费，出租人和第三人通常在买卖合同中约定较低的交易价格，并按照合同价格进行产权过户登记，一旦承租人主张按照合同价格或登记价行使优先购买权，出租人就会提出其和第三人之间的真实交易价格来抗辩。

上述争议普遍存在于承租人优先购买权纠纷之中，既有事实方面的争议，又有法律方面的争议。

租赁合同：2、诉讼行为的滞后性在出租人和第三人就租赁的买卖达成正式买卖合同之前，或在出租人将房屋产权转移过户登记给第三人之前，承租人往往无从得知出租人有出售房屋的行为，也无从得知出租人和第三人的最终交易条件，无法判断出租人是否侵犯了其优先购买权，只有等到出租人和第三签订了最终的房屋买米合同之后，甚至是办理了产权转移过户登记之后，承租人才能根据该合同内容或过户登记的情况来判断其优先购买权是否被侵犯，进而才能决定是否提起诉讼。

[3]相对于出租人的侵权行为发生的时间而言，承租人的起诉时间是滞后的。

如此导致的结果是，通常在承租人提起诉讼时，要么是出租人已将房屋产权过户登记到第三人名下、完成了全部交易，要么是房屋在转让给第三人后又被转让、进行了多次转手，从而增加了法院处理案件的难度。

租赁合同：3、相关法律规定的不完善性我国现有的优先购买权制度非常不完善，相关法律及司法解释只泛泛地规定了承租人对所租赁的房屋享有优先购买权，出租人侵犯了承租人优先购买权的，承租人有权请求法院宣布出租人和第三人之间的房屋买卖合同无效。

对其他相关问题未作规定，留下很多法律空白，导致在实践中操作困难。

如，承租人优先购买权究竟属何种性质?是请求权、形成权还是其他权利?承租人的优先购买权应何时行使，是自出租人表达出售意向时开始行使，还是要等到出租人和第三人签订买卖合同后才能行使?法院在认定出租人侵犯了承租人的优先购买权后，除了宣布出租人与第三人之间的买卖合同无效外，是否还应判令双方按照出租人与第三人之间的交易条件成交?上述种种问题，皆是因法律规定不完善、不明确而导致的。

[4]租赁合同：三、司法实践中的疑难问题首先应当确定优先购买权的行使条件，关于承租人行使优先购买权的前提条件是:(1)承租人和出租人之间存在合法有效的租赁合同。

由于承租人的优先购买权是基于其与出租人之间的租赁合同关系派生而来，是在出租人租赁物上附加的一种负担。

因此，承租人形式优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件。

(2)出租人有出售租赁房屋的意思或行为。

并非出租人所有转让租赁房屋的行为都会引起承租人行使优先购买权，例如赠与、政府行政命令等。

(3)承租人须与第三人具备同等条件。

承租人行使优先购买权是按照等价有偿的原则，在同等条件下购买出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购买条件购买租赁物。

(4)承租人须在一定的期限内行使优先购买权。

[5]在同等条件下，出租人只有等到享有优先购买权租赁合同：的承租人放弃优先购买权后才能将租赁物出卖给第三人。

因此，为了防止承租人不合理地拖延行使优先购买权，保证房屋交易的效率，促进民事流转，必须对承租人行使优先购买权的期限作出限制，即明确规定承租人应在收到出租人的通知后一定期限内作出是否行使优先购买权的决定，并将该决定通知出租人。

该期限在性质上为除斥期间，不能中止、中断或延长，经过该期间后，承租人即丧失优先购买权。

在了解前提之后，便引出一些司法审判中的疑难问题：(1)关于出租人的通知义务在优先购买权纠纷案件中，最容易产生争议的是关于通知的时间和内容。

出租人的通知义务自其决定出售租赁房屋之时起就已产生，应本着诚实信用的原则，尽可能详尽地告知承租人购买条件。

[6]合同法第230跳规定的“合理期限”与《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条所规定的“提前三个月”应如何适用?如果实践中出租人没有提前三个月，而只提前了几天，该通知是否有效?我认为，出租人提前多少天通知承租人并不是影响通知效力的因素，也不是立法所规范的重点问题，只要出租人没有利用突袭通知的手段侵犯承租人优先购买权的故意，就应认定通知有效。

租赁合同：(2)关于承租人和次承租人优先购买权冲突的解决我国法律对次承租人是否有优先购买权无明文规定。

一方面，承租人虽然在租赁期间将房屋转租给次承租人，但其和原出租人之间租赁合同仍然有效，其依法依约仍享有优先购买权;同时，承租人将租赁房屋转租他人，不管是基于赚取差价的逐利目的，还是由于迫不得已的经济原因，只要经过了原出租人的同意，都是合法的行为。

[7]因此，不能因为承租人转租房屋而剥夺其优先购买权。

另一方面，一旦承租人将房屋转租给次承租人，次承租人基于对房屋的使用而势必与租赁房屋产生依赖关系。

而法律确定承租人优先购买权制度的宗旨就在于维护承租人在租赁房屋期间形成的依赖关系，以体现社会的一种基本人权关系和维护承租人对财产的稳定使用的状况，从而发挥财产利用的最大效能，促进长期投资。

从这个意义上，在转租合同的有效期内，次承租人对租赁房屋享有优先购买权，也是优先购买权制度的应有之义。

如果出租人在转租期间内出售租赁房屋，承租人和次承租人都主张优先购买权时，应在确认承租人和次承租人都享有优先购买权的同时，设置权利顺位，先考虑次承租人优先购买权，在次承租人放弃优先购买权的情况下，才由承租人行使优先购买权。

原出租人在欲出售租赁房屋时，同时通知次承租人和承租人。

既能保证优先购买权制度立法宗旨的实现，又能保证出租人和承租人之间租赁合同的效力不受影响。

租赁合同：(3)租赁房屋以特殊方式转让时承租人的优先购买权行使。

租赁期间房屋以折价、变卖、拍卖等特殊方式转移所有权的，承租人是否享有优先购买权?如有，应如何保障?交易实践中，有很多租赁房屋的转让并不是通过出租人主动寻找买家的方式进行的，而是以一些特殊方式转让。

例如：A、租赁房屋被法院变卖和委托拍卖;B、抵押权人为实现抵押权对租赁房屋进行折价火拍卖;C、出租人自行委托拍卖租赁房屋。

对于以拍卖方式转让租赁房屋的情况，《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，对上述争议有统一的解决方案：法院应当在拍卖五日前以书面方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场，优先购买权人已经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

虽然该规定侧重保护承租人利益的倾向，但明确了承租人的优先购买租赁合同：。