商铺租赁合同常见纠纷之裁判观点集成
商铺租赁合同作为一种特殊的房屋租赁合同类型，在适用房屋租赁合同一般规则的同时，因其商业特性亦有常见的特殊纠纷情形。比如商铺租赁合同中所常见的免租期、装修保证金等惯例就不常见于住宅租赁合同，也由此带来了商铺租赁合同中一些独特纠纷类型。
本文中，笔者主要检索了上海地区法院的裁判观点，并结合其他地区法院的观点，就商铺租赁合同常见的一些特殊纠纷情形的裁判规则做一梳理，并在此基础上提出自己的观点。
商铺租赁合同的效力纠纷
（一）转租对商铺租赁合同效力的影响
与住宅租赁不同，转租是商铺租赁中非常常见的现象。商铺租赁的通常商业模式即为某个特定主体，一般是大型商场的运营商，比如苏宁易购，承租整层乃至整栋的商场，拆分为各个独立的商铺，再分别对外出租；甚至可能还存在二次转租、三次转租的情况。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第15条及第16条第1款的规定，转租影响合同效力的因素在于两点：一为转租期限超过承租期限；二为未经出租人的许可擅自转租。相较于前者而言，后者对于次承租人的风险更大。因为出租人可以选择要求认定转租合同无效，亦可要求解除出租合同，甚至也可以不进行任何主张。次承租人的命运完全取决于出租人的意志，处于风险不可控的状态。
需要注意的是，对于多次转租的情形，次承租人应当获得转租人前手所有的出租人的许可，任一层级出租人的异议均可能导致转租合同的无效。
江苏省常州市中级人民法院（2011）常民终字第1305号周丹与秦燕、周菊花租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：
本院认为，……本案中，根据已查明的事实表明狄丽萍将案涉房屋出租给杨建伟，2008年11月23日，杨建伟又将案涉房屋转租给闵宇婷，出租人狄丽萍事后认可该次转租行为；2009年5月23日，闵宇婷又将案涉房屋再次转租给周丹；2009年10月13日，周丹又一次将案涉房屋转租给秦燕、周菊花。……上述事实表明，狄丽萍并不认可周丹将案涉房屋转租给秦燕、周菊花的转租行为。……故原审对承租人未经出租人同意而转租的秦燕、周菊花与周丹之间的合同认定为无效并无不当。
北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初9973号北京微巨网络科技有限公司与中科福宁（北京）物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书：
本院认为，微巨公司称其与中科福宁公司签订租赁合同及补充协议，根据中科基业公司回函说明的转租情形，本院认为，涉案房屋系经多次转租，现微巨公司未提交证据证明其与被告之间的转租行为经过各前手出租方同意，故本
院对本案双方租赁协议效力不予认定，在此基础上，原告所提解除房屋租赁合同补充协议及支付违约金之诉讼请求无法律依据，本院不予支持。
此外，实践中，次承租人入驻商铺后往往需要以该商铺地址办理工商注册或者迁址。通常而言，上述程序中，工商行政管理部门须审核申请人是否具有转租许可。因此，一旦工商注册或者工商迁址手续办妥，出租人一般已经许可转租，且相关许可材料完全可以在次承租人工商内档中查询获取。
不过，实践中部分当事人会将上述事宜完全委托中介或者代理公司，对相关过程不闻不问，反而在诉讼过程中产生乌龙。律师代理此类案件的过程中，应当注意此种风险。
（二）土地规划对商铺租赁合同效力的影响
实践中，影响商铺租赁合同效力的另一个常见因素是土地规划。这种纠纷往往出现在某些产业园区中，出租人将工业用地上的房屋作为商铺出租，供承租人进行商业服务。
但是根据《土地管理法》第56条的规定，改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。在城市规
划区内改变土地用途的，在报批前，还应当先经有关城市规划行政主管部门同意。对于违反该规定，未经批准，擅自将工业用地上的房屋出租商用的租赁合同效力，实践中争议较大。
较早的裁判文书一般认为此种行为违反了上述强制性规定，应属无效。
上海市闸北区人民法院（2007）闸民三（民）初字第1101号上海XX实业有限公司与上海XX机电有限公司房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书：
本院认为，原、被告于20XX年X月签订的有关上海市共和新路X号（中山北路X号）X平方米闲置场地（简棚）的出租协议书，虽系双方当事人真实意思的表示，但由于该协议的主要条款违反了现行有关法律的强制性规定，应属无效。……《中华人民共和国土地管理法》第五十六条明确规定，建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权批准文件的规定使用土地；确需变更该幅土地用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。而上海市人民政府土地管理文件即沪府土用（20XX）第X号文件明确规定，被告依法享有共和新路X号地块的使用权，但该土地的性质为工业用地。原、被告违反有关法律的强制性规定，擅自同意变更该土地的使用性质，事后也未向有关政府部门办理相关的手续，故双方签订的租赁协议应属无效协议。
江西省上饶市（地区）中级人民法院（2016）赣11民终1021号上饶市和济置业有限公司、上饶市金鑫驾驶员培训有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书：
本院认为,……建设用地单位使用国有土地应当按照土地使用权证上所载明的土地用途进行合法使用，如确需改变该幅土地用途的，应当经相关政府土地行政主管部门同意。现双方将涉案工业用地用作驾校训练场地使用的行为违反核定用途，且未依法办理相关审批变更手续，属于擅自改变土地用途的行为，此系违反有关法律、法规的强制性规定的行为，故原判认定涉案租赁合同无效并无不当。
但是，越来越多的案例认为，上述规定系管理性强制性规定，也就是说，并不影响租赁合同本身的效力。更有观点进一步认为，《城镇房屋租赁合同司
法解释》未将此种情形明确为合同无效的情形，已经明确表明了违反上述规定并不导致合同无效。或者认为，将工业用地用于商业用途，并不属于更改土地规划的行为。
上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终6302号上海钱桥华勋投资管理有限公司与上海嘉加（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：
一审法院认为，系争房屋土地虽系工业用地，但法律并未规定工业厂房禁止用于商业活动，且系争房屋经营企业已获工商登记并获得经营许可多年，房屋土地又具有合法产权登记，合同当属有效。钱桥华勋公司该抗辩不成立，不予采信。
本院认为，……综上所述，钱桥华勋公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终3244号中铁华夏文化传媒（上海）有限公司与上海银洲投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案二审民事判决书：
原审认为，……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对房屋租赁合同归属于无效的情形作出了严格的限定……。而就本案银洲公司列举的证据来看，本案系争房屋所处建筑已经具备合法的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证，同时又不存在上述任何一项合同无效之情形或合同法规定的合同无效之情形，故该房屋所涉租赁合同当属合法有效。就房屋的土地性质是否发生变化致合同无效的问题，根据我国《土地管理法》及相关实施条例等法律法规的规定，土地用途分为农用地、建设用地、未利用地，只有在上述三种土地用途之间的转换，才属于法律意义上的改变土地用途。若未经批准擅自改变土地用途的，可致合同无效。但本案中，房屋所有权人及合法的使用权人将原使用性质为工业仓储的厂房用于商业用途，是对合法建筑物的利用和处分行为，其改变的是房屋的使用功能，并非改变土地性质。而该种利用、处分、改变行为不会导致合同归于无效。